Att tänka på i samband med skrivuppdrag

I det senaste fallet (dnr 23-0612) rörde det sig om ett skrivuppdrag där mäklaren sent under uppdraget ombads att ta fram en objektsbeskrivning för att köparen behövde det i samband med sin kreditansökan hos banken. Mäklaren valde att upprätta en objektsbeskrivning innehållande bilder han fått av säljaren som interiört föreställde en annan fastighet.

Enligt disciplinnämnden fanns det skillnader mellan interiörbilderna och exteriörbilderna som mäklaren fått och tagit med i sin objektsbeskrivning som borde ha medfört att mäklaren skulle ha ifrågasatt säljarens uppgifter. Disciplinnämnden återkallade mäklarens registrering med anledning av att han på ett allvarligt sätt har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att upprätta en objektsbeskrivning med fotografier på ett annat objekt. I beslutet betonas att det är särskilt viktigt att en mäklare besöker objektet i det fall denne åtar sig att upprätta en objektsbeskrivning i samband med ett skrivuppdrag.

Fastighetsmäklarinspektionen har i närtid även vid minst två andra liknande fall valt att agera kraftfullt mot mäklare genom att besluta om att återkalla deras registreringar. I samtliga tre beslut har mäklarna initialt inte haft i uppdrag att upprätta objektsbeskrivningar utan förfrågan har kommit i efterhand, när köparnas bank krävt det. I samtliga fall har mäklarna valt att inte besöka objekten och använt bilder som inte föreställer den aktuella fastigheten.

Länkar till de omnämnda besluten hittar du längst ner på sidan. Observera att besluten ännu inte vunnit laga kraft.  

Risker i samband med upprättande av objektsbeskrivning

Innan en mäklare och en säljare av en fastighet ingår ett uppdragsavtal som omfattar förmedling besöker som regel mäklaren bostaden för att kunna beskriva och värdera den. När det gäller ett skrivuppdrag, brukar mäklaren inte behöva beskriva fastigheten då uppdraget normalt sett inte omfattar upprättande av objektsbeskrivning, boendekostnadskalkyl eller journal, såvida inte parterna kommit överens om det.

Har mäklaren åtagit sig att upprätta till exempel en objektsbeskrivning föreligger samma skyldigheter som vid andra förmedlingsuppdrag avseende kraven på den upprättade handlingen. Det enklaste och effektivaste sättet att säkerställa att beskrivningen och eventuella bifogade bilder av objektet stämmer med verkligheten är givetvis att mäklaren själv besöker objektet. 

Även andra aktörer än parterna, till exempel kreditgivare, ska kunna lita på att det som framgår av en objektsbeskrivning är rättvisande för det aktuella objektet. Av praxis följer till exempel att en uppgift som förs in i en objektsbeskrivning ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet, oavsett om uppgiften är obligatorisk eller inte (se Kammarrätten i Stockholms dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375–04). Läs mer om vad som gäller beträffande objektsbeskrivningar via länken nedan.

Falska handlingar används i penningtvättssyfte enligt Finanspolisen

Finanspolisen har uppmärksammat bolånehärvor där bedrägerier förekommit med hjälp av falska underlag vid kreditansökan. Handlingar förfalskas och används bland annat som ett led i att förklara pengars ursprung. Det förekommer att mäklare är möjliggörare i sådana fall.

Observera att lagen om penningtvätt gäller vid alla typer av uppdrag

När en mäklare åtar sig ett skrivuppdrag gäller samma regler som vid ett förmedlingsuppdrag avseende åtgärder som ska vidtas för att förhindra penningtvätt. Bland annat ska en allmän riskbedömning finnas, bedömning av kundens riskprofil göras och kundkännedomsåtgärder vidtas och allt ska dokumenteras.

Till exempel kan omständigheter som att fastighetsmäklaren befinner sig på långt geografiskt avstånd från försäljningsobjektet vara en varningssignal som mäklaren behöver beakta i sin riskbedömning.

I föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, 6 § i KAMFS 2021:3, finns angivet omständigheter och transaktioner som kan motivera att risken bedöms som hög i en situation. I de allmänna råden redogörs för fler faktorer att särskilt beakta och som kan medföra att risken ska bedömas vara hög, bland annat:

• svårigheter att identifiera kunden,
• svårigheter att identifiera bakomliggande intressen,
• betalning med kontanter eller andra betalningsmedel som skulle kunna underlätta anonymitet,
• betalningar som är avvikande utifrån kundens eller kundkategorins normala beteende,
• flera köp eller försäljningar under ett visst intervall som inte förefaller normala för den kunden eller kundkategorin,
• köp eller försäljningar som inte kan förklaras utifrån vad som är känt om kundens ekonomiska ställning,
• köp eller försäljningar som kan antas sakna legitimt motiv eller ekonomiskt syfte,
• köp eller försäljningar på platser där kunden inte har någon personlig eller affärsmässig anknytning,
• köp eller försäljningar där köpeskillingen inte står i rimlig proportion till förmedlingsobjektets marknadsvärde,
• att kunden efterfrågan för kunden eller kundkategorin ovanliga objekt utan att någon tillfredställande förklaring ges,
• misstänkta bulvanförhållanden,
• försäljningar där kundens innehavstid av försäljningsobjektet är ovanligt kort.

Läs mer om vad som gäller kring kundkännedom och bedömning av kundens riskprofil genom länkarna nedan. Där hittar du även länkar till de aktuella besluten i inledningen av texten.