Objektsbeskrivning
Att köpa en bostad är ofta en stor händelse i livet. Det är nödvändigt att få viss information om bostaden i god tid innan det är dags att fatta ett beslut om köp. Mäklaren ska därför ge alla spekulanter en skriftlig beskrivning av bostaden, en så kallad objektsbeskrivning.
Tänk på det här
-
Objektsbeskrivningen innehåller värdefull information för en spekulant.
-
Uppgifterna i objektsbeskrivningen ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om bostaden.
-
En del av de obligatoriska uppgifterna som ska finnas i objektsbeskrivningen kommer från säljaren. Mäklaren har rätt att lita på att säljarens uppgifter är korrekta om det inte finns anledning att ifrågasätta dem.
-
Mäklaren mäter inte bostaden i samband med förmedlingsuppdraget. Istället är det i första hand säljaren som lämnar uppgiften om hur stor bostaden är till mäklaren.
-
Mäklaren ska erbjuda en skriftlig beräkning av vad det kostar att bo i bostaden i en så kallad boendekostnadskalkyl.
En objektsbeskrivning är en skriftlig beskrivning av bostaden. Det ingår i mäklarens uppdrag att sätta ihop en sådan. Mäklaren ska lämna den till alla som överväger att lägga ett bud på en bostad i god tid innan köpet. Beskrivningen ska samla informationen i en handling. Det är inte tillåtet att hänvisa till andra handlingar för att hitta informationen om bostaden. Det finns inget krav på att objektsbeskrivningen måste lämnas till konsumenten i fysisk form. Oavsett i vilken form den lämnas har dock mäklaren en skyldighet att se till att alla tilltänkta köpare faktiskt tar del av den.
Information som ska finnas med
Objektsbeskrivningen ska innehålla vissa obligatoriska uppgifter. Vilka uppgifter det är beror på om köpet gäller en fastighet, oftast ett hus, eller en bostadsrätt.
Objektsbeskrivning av en fastighet
En objektsbeskrivning av en fastighet ska innehålla uppgifter om:
- Fastighetens beteckning.
- Taxeringsvärde.
- Areal.
- Driftskostnader.
- Gemensamhetsanläggningar.
- Byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.
- Vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten.
Objektsbeskrivning av en bostadsrätt
En objektsbeskrivning av en bostadsrätt ska innehålla uppgifter om:
- Bostadsrättsföreningens namn.
- Pantsättning av bostadsrätten.
- Andelstal.
- Lägenhetens nummer.
- Lägenhetens storlek.
- Mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt.
- Lägenhetens årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften.
- Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.
- Driftskostnader.
Från och med den 1 januari 2023 ska objektsbeskrivningen av en bostadsrätt innehålla uppgift om så kallade utrymmen utanför lägenheten som upplåts med bostadsrätt, exempelvis terrass och förråd. Den ska också innehålla uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning, det vill säga hur stor andel av bostadsrättsföreningens totala skuldsättning som belastar den enskilda bostadsrätten. Uppgiften bör uttryckas i kronor.
Mäklaren ska också erbjuda den senaste årsredovisningen som finns att få tag på och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning ska föreningens ekonomiska plan erbjudas.
Fler uppgifter
Det är vanligt att mäklaren tar med mer information i beskrivningen än de uppgifter som måste finnas med. Det finns inget hinder mot det men uppgifterna ska stämma överens med verkligheten. Informationen ska beskriva bostaden på ett korrekt sätt. Annars finns en risk att köparen luras. Se mer under avsnittet marknadsföring.
Boendekostnad
Mäklaren ska också erbjuda en skriftlig beräkning av kostnaden för att bo i bostaden i en så kallad boendekostnadskalkyl. Syftet är att uppmärksamma spekulanten på vilka kostnader ett köp kommer att föra med sig.
Var uppgifterna hämtas från
De obligatoriska uppgifterna i objektsbeskrivningen hämtas bland annat från Lantmäteriets fastighetsregister och från bostadsrättsföreningens styrelse. Vissa uppgifter kommer också från säljaren. Mäklaren har rätt att lita på att säljarens uppgifter är korrekta om det inte finns omständigheter som ger anledning att ifrågasätta dem.
Vanliga frågor om objektsbeskrivning
-
Har jag rätt att få en objektsbeskrivning när jag går på en visning?
Det ingår normalt i mäklarens uppdrag att sätta ihop en objektsbeskrivning. Alla konsumenter som överväger att köpa bostaden har rätt att få objektsbeskrivningen i god tid innan köpet.
-
Hur ska jag som mäklare göra vid uträkning av uppgiften om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning om andelstalet för årsavgiften är svår att få?
Enligt de nya lagkraven som gäller från den 1 januari 2023 ska en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning räknas ut av dig som mäklare och redovisas i objektsbeskrivningen. För att få fram detta ska som känt andelstalet som anger hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med föreningens nettoskuldsättning. Uppgiften om andelstalen ska sedan tidigare redovisas i objektsbeskrivningen och inhämtas från bostadsrättsföreningens styrelse. Lagen ger inte någon möjlighet för undantag i detta avseende. Fastighetsmäklarinspektionen för kontinuerligt en dialog med branschen om ämnet, eftersom myndigheten har uppmärksammats på att det finns en viss oro för hur de nya reglerna ska tillämpas i praktiken.
-
Måste mäklaren redovisa ytan för mark eller annat utrymme som upplåts med bostadsrätten i objektsbeskrivningen?
Det anges vare sig i bestämmelsen i fastighetsmäklarlagen eller i förarbetena till lagen uttryckligen att ytan ska anges. Däremot har lagstiftaren uttalat att uppgifterna i upplåtelseavtalet om sådan mark eller annat utrymme ska anges så pass tydligt att det står klart för den som väljer att teckna ett upplåtelseavtal vad som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt. Som exempel uttalas att det kan göras genom en ritning eller en skiss. Mycket talar för att en förutsättning för en sådan förståelse är att uppgiften lämnas så pass utförligt att marken eller utrymmet går att precisera för att undvika en framtida tvist mellan parterna.
-
Måste objektsbeskrivningen vara i pappersform eller kan den finnas digitalt?
Uppgifterna i objektsbeskrivningen ska finnas samlade i ett skriftligt dokument och det ska tillhandahållas som en sammanhållen handling.
Det finns inte något uttalat krav på att objektsbeskrivningen ska vara i fysisk form, men kravet på att mäklaren ska se till att alla tilltänkta köpare har tagit del av den måste vara uppfyllt.
En objektsbeskrivning som mäklaren endast tillhandahåller på internet ställer krav på att de tilltänkta köparna själva söker fram beskrivningen. Det är dock inte självklart att alla spekulanter har kunskap om att konsumenter har rätt att få del av en objektsbeskrivning, vet var de ska leta eller att de över huvud taget har tillgång till internet. Ett sådant tillgängliggörande kan därför normalt inte anses tillräckligt för att uppfylla fastighetsmäklarlagens krav på att alla tilltänkta köpare ska tillhandahållas en objektsbeskrivning. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare endast i undantagsfall godtagit att en objektsbeskrivning har tillhandahållits tilltänkta köpare enbart på internet I de fallen hade de tilltänkta köparna uttryckligen accepterat att ta del av objektsbeskrivningen endast på internet.
-
Om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning blir ett positivt värde ska det då redovisas i objektsbeskrivningen?
Lagstiftaren har inte uttryckligt uttalat vad som gäller i den situationen utan det kan behöva prövas av en domstol på sikt. I lagtexten anges att det just är den indirekta nettoskulden som ska redovisas. Ser man däremot till syftet med bestämmelsen är det att spekulanter ska få förbättrad ekonomisk information för att bättre kunna jämföra olika bostadsrätter och fatta välgrundade köpbeslut. Skuldsättningen i bostadsrättsföreningen och för den enskilda bostadsrätten kan vid ett förändrat ränteläge påverka bostadsrättens avgift. Hur stor eller liten räntekänsligheten är i föreningen är därför värdefull information för en spekulant. FMI ser därför att det finns ett värde för en tilltänkt köpare att även ett positivt värde redovisas i objektsbeskrivningen om det sker på ett tydligt sätt.
-
Kontrollerar mäklaren bostadens storlek?
Nej, mäklaren kontrollerar normalt inte annat än vem som äger bostaden och vilka rättigheter som belastar den. Uppgiften om bostadens storlek kommer normalt från säljaren. Mäklaren har rätt att lita på att säljarens uppgift stämmer om det inte finns anledning att misstänka att den är felaktig.