Hoppa till huvudinnehåll
Meny

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Stäng meny

Marknadsföring och visning

Objekts­beskrivning

Att köpa en bostad är ofta en stor händelse i livet. Det är nödvändigt att få viss information om bostaden i god tid innan det är dags att fatta ett beslut om köp. Mäklaren ska därför ge alla spekulanter en skriftlig beskrivning av bostaden, en så kallad objektsbeskrivning.

Tänk på det här

  • Objektsbeskrivningen innehåller värdefull information för en spekulant.

  • Uppgifterna i objektsbeskrivningen ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om bostaden.

  • En del av de obligatoriska uppgifterna som ska finnas i objektsbeskrivningen kommer från säljaren. Mäklaren har rätt att lita på att säljarens uppgifter är korrekta om det inte finns anledning att ifrågasätta dem.

  • Mäklaren mäter inte bostaden i samband med förmedlingsuppdraget. Istället är det i första hand säljaren som lämnar uppgiften om hur stor bostaden är till mäklaren.

  • Mäklaren ska erbjuda en skriftlig beräkning av vad det kostar att bo i bostaden i en så kallad boendekostnadskalkyl.

En objektsbeskrivning är en skriftlig beskrivning av bostaden. Det ingår i mäklarens uppdrag att sätta ihop en sådan. Mäklaren ska lämna den till alla som överväger att lägga ett bud på en bostad i god tid innan köpet.  Beskrivningen ska samla informationen i en handling. Det är inte tillåtet att hänvisa till andra handlingar för att hitta informationen om bostaden. Det finns inget krav på att objektsbeskrivningen måste lämnas till konsumenten i fysisk form. Oavsett i vilken form den lämnas har dock mäklaren en skyldighet att se till att alla tilltänkta köpare faktiskt tar del av den. 

Information som ska finnas med

Objektsbeskrivningen ska innehålla vissa obligatoriska uppgifter. Vilka uppgifter det är beror på om köpet gäller en fastighet, oftast ett hus, eller en bostadsrätt.

Objektsbeskrivning av en fastighet

En objektsbeskrivning av en fastighet ska innehålla uppgifter om:

  • Fastighetens beteckning.
  • Taxeringsvärde.
  • Areal.
  • Driftskostnader.
  • Gemensamhetsanläggningar.
  • Byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.
  • Vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten.

Objektsbeskrivning av en bostadsrätt

En objektsbeskrivning av en bostadsrätt ska innehålla uppgifter om:

  • Bostadsrättsföreningens namn.
  • Pantsättning av bostadsrätten.
  • Andelstal.
  • Lägenhetens nummer.
  • Lägenhetens storlek.
  • Mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt.
  • Lägenhetens årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften.
  • Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.
  • Driftskostnader.

Från och med den 1 januari 2023 ska objektsbeskrivningen av en bostadsrätt innehålla uppgift om så kallade utrymmen utanför lägenheten som upplåts med bostadsrätt, exempelvis terrass och förråd. Den ska också innehålla uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning, det vill säga hur stor andel av bostadsrättsföreningens totala skuldsättning som belastar den enskilda bostadsrätten. Uppgiften bör uttryckas i kronor.

Mäklaren ska också erbjuda den senaste årsredovisningen som finns att få tag på och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning ska föreningens ekonomiska plan erbjudas.

Fler uppgifter

Det är vanligt att mäklaren tar med mer information i beskrivningen än de uppgifter som måste finnas med. Det finns inget hinder mot det men uppgifterna ska stämma överens med verkligheten. Informationen ska beskriva bostaden på ett korrekt sätt. Annars finns en risk att köparen luras. Se mer under avsnittet marknadsföring.

Boendekostnad

Mäklaren ska också erbjuda en skriftlig beräkning av kostnaden för att bo i bostaden i en så kallad boendekostnadskalkyl. Syftet är att uppmärksamma spekulanten på vilka kostnader ett köp kommer att föra med sig.

Var uppgifterna hämtas från

De obligatoriska uppgifterna i objektsbeskrivningen hämtas bland annat från Lantmäteriets fastighetsregister och från bostadsrättsföreningens styrelse. Vissa uppgifter kommer också från säljaren. Mäklaren har rätt att lita på att säljarens uppgifter är korrekta om det inte finns omständigheter som ger anledning att ifrågasätta dem.

Det namn och nummer en fastighet har fått av Lantmäteriet. Uppgiften finns i fastighetsregistret som är ett register med information om Sveriges fastigheter. Lantmäteriet ansvarar för registret. Se Lantmäteriets webbplats för mer information.

Det samlade värdet av en fastighet. Uppgiften finns i fastighetsregistret. Se Lantmäteriets webbplats för mer information.

Fastighetens storlek i kvadratmeter. Uppgiften finns i fastighetsregistret.

Anger normala kostnader för att äga och sköta bostaden. Kostnaderna ska redovisas så utförligt att köparen kan bedöma hur ett köp skulle påverka ekonomin.

Driftskostnader för en fastighet är exempelvis kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp, sotning, fastighetsavgift, tomträttsavgäld och avgifter för samfällighetsföreningar. Hushållsström och hemförsäkring räknas inte till driftskostnader.  

En objektsbeskrivning för en bostadsrätt ska innehålla uppgifter om de driftskostnader som finns. Kostnader för sophämtning och för vatten och avlopp är driftskostnader som normalt hör till bostadsrättsföreningens gemensamma kostnader, inte till den enskilda bostadsrättslägenheten. Om det inte finns några driftskostnader behöver inte informationen finnas med i beskrivningen.

Enskilda kostnader kan anges efter schablon, det vill säga som ett förutbestämt belopp och inte individuellt för just den bostaden. Det är däremot inte tillräckligt att de totala driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt.

En gemensamhetsanläggning är en anläggning som är till nytta för flera hus. Att ha en andel i en gemensamhetsanläggning innebär en rätt att använda anläggningen.

Exempel på gemensamhetsanläggningar är:

  • Vägar.
  • Parkeringsplatser eller garage.
  • Vatten- och avloppsanläggningar.
  • Grönytor.
  • Lekplatser.
  • Bryggor.
  • Badplatser.
  • Bredband för data och TV.
  • Trapphus och hissar.

Se Lantmäteriets webbplats för mer information.

En objektsbeskrivning för en fastighet ska innehålla uppgifter om eventuella gemensamhetsanläggningar. Av förarbetena till bestämmelsen som finns i 18 § Fastighetsmäklarlagen (prop.2010/11:15 s. 31) framgår det bland annat följande: "Med andelar i en gemensamhetsanläggning följer inte endast rättigheter för fastighetsägaren utan det kan även följa förpliktelser. En rätt till väg kan t.ex. medföra en skyldighet att bistå med underhåll. Spekulanter på en fastighet har alltså i allmänhet ett intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningar."

En byggnads exakta ålder kan ibland vara okänd. I sådana fall är det tillräckligt att beskrivningen innehåller en ungefärlig uppgift om åldern. Byggnadssättet kan i de flesta fall anges genom en allmän beskrivning. Det som bör anges är byggnadens grundförhållanden, väggarnas ytterbeklädnad, takbeklädnad, uppvärmnings- och VVS-förhållanden samt annat som i det särskilda fallet är av intresse.

Det betyder att mäklaren bland annat kontrollerar äganderätts- och inskrivningsförhållanden. För fastigheter och tomträtter är det normalt tillräckligt att mäklaren vänder sig till Lantmäteriet för att få upplysning om lagfart och inteckningar. Se Lantmäteriets webbplats för mer information.

Bostadens storlek, den så kallade boarean, är ofta viktig för parterna i en bostadsaffär. Mäklaren mäter inte bostaden i samband med förmedlingsuppdraget. Istället är det i första hand säljaren som lämnar uppgift om bostadens storlek till mäklaren. Mäklaren kan vidarebefordra säljarens uppgift till spekulanter och köpare om det inte finns anledning att misstänka att uppgiften skulle vara fel.

Mäklaren bör informera säljaren om hur viktigt det är att bostaden beskrivs på ett korrekt sätt. Om säljaren har uppgett felaktig information om boarean kan nämligen köparen ha rätt till avdrag på priset. Dessutom kan mäklaren bli skyldig att betala skadestånd om det kommer fram att mäklaren kände till eller borde ha misstänkt att informationen var fel.

Om boarean är särskilt viktig för köparen bör hen själv mäta eller anlita någon som kan mäta bostaden före köpet. Om informationen om boarean är osäker kan mäklaren föreslå att säljaren ser till att en mätning görs innan bostaden börjar marknadsföras. På så sätt kan onödiga tvister undvikas.

Kompletterande uppgifter om bostadens storlek

Ibland måste mäklaren lämna kompletterande information om bostadens storlek. Det gäller exempelvis om säljarens uppgift om boarean inte stämmer överens med uppgiften från Lantmäteriets fastighetsregister eller bostadsrättsföreningens lägenhetsregister. Det gäller också om mäklaren känner till eller bör misstänka att säljarens uppgift är fel.

Om mäklaren får olika uppgifter om boarean ska alla uppgifterna finnas med i objektsbeskrivningen såvida inte någon av dem är uppenbart felaktig. Mäklaren ska också informera om varifrån uppgifterna kommer. 

Ungefärliga uppgifter

Boarean bör inte anges som en cirkauppgift. Om mäklaren ändå använder en sådan bör hen också förklara varför. Om det är en uppskattad uppgift bör det anges tydligt. Det bör också framgå vem som gjort uppskattningen.

Standard för hur man mäter area

Det finns regler för hur man mäter hus och lägenheter i den svenska standarden ”Area och volym för husbyggnader – Terminologi och mätregler”. Standarden säljs av SIS Förlag AB.

Läs mer på Svenska institutet för standarders webbplats.

Boarea och biarea

Alla utrymmen som ingår i en bostad kan inte användas lika bra. Den mätbara arean delas därför upp i boarea och biarea. Som boarea räknas normalt arean i våningsplan där hela golvet ligger ovanför marknivån utom utrymmen med lägre takhöjd än 190 cm och utrymmen som inte kan nås inifrån via dörröppning, trappa, permanent stege eller lucka med fällbar stege. Som biarea räknas bland annat pannrum, garage och källarvåning under marknivån som kan nås inifrån.

Mer information om boarea och biarea finns på Skatteverkets webbplats.

Uppgifter om bostadens storlek

För småhus finns uppgiften om den så kallade taxerade arean bland annat i fastighetsutdraget från Lantmäteriet.

För bostadsrätter finns uppgiften om lägenhetens storlek ofta i bostadsrättsföreningens lägenhetsregister.

Uppgiften hos Lantmäteriet eller bostadsrättsföreningen motsvarar inte alltid den faktiska arean enligt den standard som gäller idag. Det kan till exempel bero på att bostaden har ändrats eller att mätningen har gjorts enligt en tidigare standard.

Att en bostadsrätt är pantsatt betyder att den används som säkerhet för ett lån.

Uppgifter om pantsättning är en obligatorisk uppgift som ska finnas med i en objektsbeskrivning för en bostadsrätt. Det ingår i mäklarens skyldigheter att kontrollera bland annat om en bostadsrätt är pantsatt. Uppgiften är av mycket stort värde för tilltänkta köpare. Eftersom det inte finns något offentligt register med sådana uppgifter för bostadsrätter, anser FMI att mäklaren även är skyldig att ange om en bostadsrätt inte är pantsatt.

Om det handlar om en bostadsrätt ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om andelstal. Det innebär en beskrivning av bostadsrätten på två sätt. För det första ska ägarandelen i föreningen anges, det vill säga hur stor insats bostadsrätten har i förhållande till den totala insatsen. För det andra ska det anges hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som åvilar bostadsrättshavaren. Mäklaren ska ange båda andelstalen i objektsbeskrivningen. Uppgifterna inhämtas från bostadsrättsföreningens styrelse.  

En objektsbeskrivning av en bostadsrätt ska innehålla uppgift om upplåten mark och storleken på den. Det kan exempelvis handla om rätten att använda en uteplats som följer med en bostadsrätt. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om andra utrymmen som upplåts med bostadsrätten exempelvis terrass. Vidare ska anges vilka rättigheter och skyldigheter som gäller för dem. Uppgiften ska redovisas på ett så tydligt sätt som möjligt. 

Om marknadsföringen innehåller beskrivningar av en egen uteplats, terrass, trädgård, täppa eller liknade ska det framgå av informationen vilken rätt bostadsrättsinnehavaren har till den beskrivna uteplatsen eller marken utanför bostaden. Om mäklaren inte får information om förutsättningarna för en sådan uteplats från säljaren eller bostadsrättsföreningen, bör objektsbeskrivningen innehålla en allmän reservation om detta. Uppgiften kan hämtas från upplåtelseavtalet och bostadsrättsföreningen. 

Den avgift per år som bostadsrättsföreningen har rätt att ta ut för den löpande verksamheten delas i praktiken oftast upp i månadsavgifter.

För att få fram den indirekta skuldsättningen för den aktuella lägenheten ska andelstalet som anger hur stor andel av årsavgifterna till bostadsrättsföreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med föreningens nettoskuldsättning.

Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning är föreningens räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen. Om föreningen har tagit upp nya lån efter balansdagen kan det framgå av en not i årsredovisningen. Även en sådan skuld efter balansdagen ska ingå i beräkningen.

Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning ska alltså räknas ut av mäklaren och redovisas i objektsbeskrivningen. 

Fastighetsmäklarlag (2021:516)

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgift om gemensamhetsanläggningar.

Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal, lägenhetens nummer och storlek, mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt, lägenhetens årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften, bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning samt driftskostnader.

Mäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningens ekonomiska plan tillhandahållas.

Enligt 3 kap 16 § ska mäklaren erbjuda en skriftlig beräkning av boendekostnaderna.

Vanliga frågor om objektsbeskrivning

  • Det ingår normalt i mäklarens uppdrag att sätta ihop en objektsbeskrivning. Alla konsumenter som överväger att köpa bostaden har rätt att få objektsbeskrivningen i god tid innan köpet.

  • Enligt de nya lagkraven som gäller från den 1 januari 2023 ska en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning räknas ut av dig som mäklare och redovisas i objektsbeskrivningen. För att få fram detta ska som känt andelstalet som anger hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med föreningens nettoskuldsättning. Uppgiften om andelstalen ska sedan tidigare redovisas i objektsbeskrivningen och inhämtas från bostadsrättsföreningens styrelse. Lagen ger inte någon möjlighet för undantag i detta avseende. Fastighetsmäklarinspektionen för kontinuerligt en dialog med branschen om ämnet, eftersom myndigheten har uppmärksammats på att det finns en viss oro för hur de nya reglerna ska tillämpas i praktiken.

  • Det anges vare sig i bestämmelsen i fastighetsmäklarlagen eller i förarbetena till lagen uttryckligen att ytan ska anges. Däremot har lagstiftaren uttalat att uppgifterna i upplåtelseavtalet om sådan mark eller annat utrymme ska anges så pass tydligt att det står klart för den som väljer att teckna ett upplåtelseavtal vad som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt. Som exempel uttalas att det kan göras genom en ritning eller en skiss. Mycket talar för att en förutsättning för en sådan förståelse är att uppgiften lämnas så pass utförligt att marken eller utrymmet går att precisera för att undvika en framtida tvist mellan parterna. 

  • Uppgifterna i objektsbeskrivningen ska finnas samlade i ett skriftligt dokument och det ska tillhandahållas som en sammanhållen handling.

    Det finns inte något uttalat krav på att objektsbeskrivningen ska vara i fysisk form, men kravet på att mäklaren ska se till att alla tilltänkta köpare har tagit del av den måste vara uppfyllt.

    En objektsbeskrivning som mäklaren endast tillhandahåller på internet ställer krav på att de tilltänkta köparna själva söker fram beskrivningen. Det är dock inte självklart att alla spekulanter har kunskap om att konsumenter har rätt att få del av en objektsbeskrivning, vet var de ska leta eller att de över huvud taget har tillgång till internet. Ett sådant tillgängliggörande kan därför normalt inte anses tillräckligt för att uppfylla fastighetsmäklarlagens krav på att alla tilltänkta köpare ska tillhandahållas en objektsbeskrivning. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare endast i undantagsfall godtagit att en objektsbeskrivning har tillhandahållits tilltänkta köpare enbart på internet I de fallen hade de tilltänkta köparna uttryckligen accepterat att ta del av objektsbeskrivningen endast på internet.

  • Lagstiftaren har inte uttryckligt uttalat vad som gäller i den situationen utan det kan behöva prövas av en domstol på sikt. I lagtexten anges att det just är den indirekta nettoskulden som ska redovisas. Ser man däremot till syftet med bestämmelsen är det att spekulanter ska få förbättrad ekonomisk information för att bättre kunna jämföra olika bostadsrätter och fatta välgrundade köpbeslut. Skuldsättningen i bostadsrättsföreningen och för den enskilda bostadsrätten kan vid ett förändrat ränteläge påverka bostadsrättens avgift. Hur stor eller liten räntekänsligheten är i föreningen är därför värdefull information för en spekulant. FMI ser därför att det finns ett värde för en tilltänkt köpare att även ett positivt värde redovisas i objektsbeskrivningen om det sker på ett tydligt sätt.  

  • Nej, mäklaren kontrollerar normalt inte annat än vem som äger bostaden och vilka rättigheter som belastar den. Uppgiften om bostadens storlek kommer normalt från säljaren. Mäklaren har rätt att lita på att säljarens uppgift stämmer om det inte finns anledning att misstänka att den är felaktig.

Senast uppdaterad 2023-03-23