Nyproduktion

En nyproducerad bostad kan vara en bostad som är nybyggd, håller på att byggas eller kanske bara är planerad att byggas. Att förmedla en sådan bostad ställer helt andra krav på mäklaren än förmedling av en bostad som redan ägs av en konsument. Det finns också skillnader beroende på om det är ett hus eller en lägenhet och om avtalet ingås innan, under eller efter det att bostaden är färdigbyggd.

Mäklaren måste vara uppmärksam på särskilda förhållanden som gäller för förmedlingen och på vilken typ av förmedling uppdraget gäller. Det är mycket viktigt att spekulanter och köpare får korrekt information om vem som är motpart och att handlingarna anpassas till vad som gäller i just den situationen.

Mäklaren är också ansvarig för att lämna information och ska ha tillräcklig kunskap för att ge råd och svar på parternas eventuella frågor.

Mäklarens uppdrag

Förmedlingsuppdraget är ett personligt uppdrag för en namngiven, registrerad mäklare. Det innebär att ett mäklarföretag inte kan vara uppdragstagare för ett förmedlingsuppdrag i fastighetsmäklarlagens mening. Det är viktigt att det görs klart vem som ansvarar för att förmedla en bostad. Om en mäklare åtar sig ett uppdrag att förmedla ett större antal bostäder kan hen bli personligen ansvarig även för sådana moment som utförs av registrerade kollegor. Med hänsyn till frågor som rör ansvar, försäkring och tillsyn är det lämpligt att uppdragsavtalet upprättas skriftligt.

Mäklarens information till spekulanter

Spekulanter som funderar på att köpa en nyproducerad bostad behöver få relevant information.

Några exempel på vad mäklaren ska informera spekulanten om:

  • Om bostaden ska byggas, om den håller på att byggas eller om den redan är färdigbyggd.

  • Vilken sorts avtal som ska skrivas och vad det innebär.

  • Vad som omfattas av mäklarens uppdrag och vad som eventuellt inte omfattas.

  • Information som kan ge spekulanten en bild av bostaden och vad som förmedlas (annonser och annan marknadsföring från byggföretaget).

Information i objektsbeskrivningen

Samma krav på vad som ska finnas med i objektsbeskrivningen gäller vid nyproduktion som vid förmedling av bostäder i andra fall. Informationen kan behöva anpassas efter vad som är möjligt att ange om den bostad som förmedlas. Ett par exempel är:

  • Om en fastighet ännu inte har något beslutat taxeringsvärde ska det framgå.

  • Driftskostnader ska anges även för en obebyggd tomt. Driftskostnader kan då exempelvis vara avgifter för vatten och avlopp. Om det inte finns några faktiska kostnader för en fastighet får driftskostnaderna anges efter en schablon. Annars måste skälet till att information om driftskostnader saknas anges. Om en bostadsrätt saknar driftkostnader behöver detta däremot inte anges i objektsbeskrivningen.

Alla uppgifter som lämnas i objektbeskrivningen måste vara riktiga. Det gäller även sådan information som inte är obligatorisk men som ändå lämnas.

  • Objektsbeskrivningen bör inte ge intryck av att en bostad är färdigbyggd, om det inte stämmer med verkligheten.

  • Det bör framgå tydligt om mäklaren bara visar ett förslag på ett hus som skulle kunna byggas.

  • Det är också viktigt att det tydligt framgår i objektsbeskrivningen vad det är som förmedlas. I praxis har en mäklare ansetts ha ett mer långtgående ansvar än vad som egentligen var menat från mäklarens sida. Mäklaren hade i objektsbeskrivningen gett intryck av att förmedlingsuppdraget inte bara gällde en tomt, utan också ett hus som skulle byggas. Mäklaren ansågs då ansvara för information och kontroller av byggavtalet mellan köparen och byggföretaget, trots att förmedlingsuppdraget egentligen bara omfattade tomten.

För en spekulant eller en köpare av en nyproducerad bostad är det viktigt att få svar på om det finns särskilda förutsättningar för köpet. Det kan exempelvis vara att en upplåtelse eller avstyckning måste ske innan köpet kan genomföras. Ibland säljs en tomt med villkor om att köparen måste ingå ett separat byggavtal med ett visst företag för att bygga ett hus på tomten. Villkoren för byggavtalet bör då finnas med i objektsbeskrivningen.

 

Vanliga frågor om nyproduktion

  • Alla som yrkesmässigt förmedlar bostadsrätter ska vara registrerade som fastighetsmäklare hos FMI. Detta gäller alltså även om det är frågan om nyproduktion. Däremot kan ett bostadsföretag ha egna anställda säljare som marknadsför och säljer företagets nyproducerade bostäder.  

  • En mäklare får inte ägna sig åt verksamhet som kan påverka förtroendet för hen. Att en mäklare är anställd hos ett bostadsföretag anses kunna påverka förtroendet för mäklarens opartiskhet.

    Bostadsföretaget kan däremot anlita utomstående mäklare för att förmedla sina bostäder. En mäklare som tar anställning som säljare får inte behålla sin mäklarregistrering. Detta eftersom hen då inte längre uppfyller lagens krav på att ha för avsikt att vara verksam som fastighetsmäklare.

  • Att förmedla en nybyggd bostad ställer helt andra krav på dig som mäklare än vad förmedling av en redan befintlig bostad gör. Generellt sett måste du vara uppmärksam på särskilda förhållanden som gäller för förmedlingen och vilken typ av förmedling uppdraget gäller.

    Det är mycket viktigt att spekulanter och köpare får korrekt information om vem som är motpart och att handlingarna anpassas till vad som gäller i just den situationen. Du som mäklare är också ansvarig för att lämna information och ska ha tillräcklig kunskap för att ge råd och svar på parternas eventuella frågor.

  • Om en nybyggd lägenhet inte stämmer överens med vad som utlovats i annonser och objektsbeskrivning kan både mäklaren och bostadsrättsföreningens styrelse vara ansvariga. Är man osäker på vem man ska reklamera till kan det vara klokt att vända sig till båda. Det kan också vara bra att ta hjälp av kunnig jurist eller advokat.

    Mäklaren kan bli skadeståndsskyldig om hen i sin annonsering eller i objektsbeskrivningen informerat om något som senare inte visar sig stämma. För att mäklaren ska bli skadeståndsskyldig krävs att hen varit slarvig eller gjort något felaktigt med flit.

    Bostadsrättsföreningens styrelse ska se till att lägenheten vid inflyttning är fullt användbar och i enlighet med vad som avtalats. Styrelsen har en skyldighet att i första hand, om möjligt, åtgärda eventuella fel. Om styrelsen inte åtgärdar felen har du rätt att själv åtgärda felen och kräva ersättning från föreningen. Om felet är av väsentlig betydelse och inte åtgärdas av föreningen kan du ha rätt att säga upp avtalet och flytta. Du kan också ha rätt till avdrag på årsavgiften under den tid din lägenhet är felaktig.

Senast uppdaterad 2021-12-01