Lockpris

Med lockpris menas att mäklaren använder en felaktig prissättning för att öka intresset för en bostad. Mäklaren sätter medvetet ett pris som är lägre än bostadens värde eller det pris som säljaren är beredd att sälja för.

Om priset bedöms som ett lockpris innebär det att mäklaren bryter mot lagen. Enbart förhållandet att försäljningspriset är högre än utgångspriset betyder däremot inte att det handlar om ett lockpris.

Det ingår i mäklarens uppgifter att bedöma vad bostaden är värd och marknadsföra den. Det är viktigt att mäklaren anger korrekta uppgifter i marknadsföringen. Att medvetet ange ett allt för lågt pris för bostaden är förbjudet.

Vad är ett lockpris?

  • Med lockpris menas att mäklaren anger ett felaktigt pris.

  • Bara för att försäljningspriset är högre än utgångspriset behöver det inte innebära att mäklaren har använt sig av ett lockpris. Det måste avgöras från fall till fall.

  • Det är säljaren som bestämmer vem som ska få köpa bostaden och till vilket pris.

  • Säljaren måste inte sälja till det pris som har angetts i marknadsföringen utan har rätt att ändra sig.

FMI får många anmälningar som handlar om att mäklare använder lockpriser. Med lockpris menas att en bostad marknadsförs till ett felaktigt pris. Det gäller när:

  • Priset skiljer sig allt för mycket från det mest sannolika försäljningspriset.
  • Priset är "väsentligt lägre", alltså mycket lägre, än vad säljaren är beredd att sälja för.

Ibland kan det dock finnas en rimlig förklaring till varför det marknadsförda priset avviker från det slutliga försäljningspriset.

Det finns inte reglerat i lag hur stor skillnaden måste vara. Domstolens beslut får ge vägledning. Domstolen har konstaterat att en skillnad mellan utgångspriset och det bedömda värdet på tio procent inte är tillräckligt stor. Hur mycket större skillnaden måste vara är inte klarlagt.

Anledningen till att lockpris används i marknadsföringen kan exempelvis vara att locka många spekulanter till visning och budgivning. Det är viktigt att känna till att det är säljaren som bestämmer vem som ska få köpa bostaden och till vilket pris. Säljaren är inte bunden att sälja till det pris som har angetts i marknadsföringen utan har rätt att ändra sig under vägen.

Fastighetsmäklarlag (2011:666)

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Det innebär bland annat att mäklaren är skyldig att följa även annan lagstiftning som är tillämplig vid utförandet av uppdraget. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Marknadsföringslag (2008:486)

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Det innebär bland annat att mäklaren ska använda sig av beskrivningar och bildmaterial som återger objektet på ett korrekt sätt. En objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (se Kammarrätten i Stockholms dom den 11 februari 2013 Mål nr 3343-12). 

Vanliga frågor om lockpris

Senast uppdaterad 2020-06-15