Nyproducerad bostadsrätt

Att köpa en bostadsrätt som ännu inte har byggts är på många sätt annorlunda jämfört med att köpa en befintlig bostadsrätt. Det ställs också andra krav på mäklaren i dessa fall.

Uppdragsavtal om förmedling av bostadsrätter som byggs

När en mäklare åtar sig ett förmedlingsuppdrag som avser bostadsrätter som byggs är det viktigt att det av uppdragsavtalet framgår:

  • Vem som är uppdragsgivare; byggbolaget, bostadsrättsföreningen eller någon annan?

  • Vilket objekt som avses; är det lägenheter som upplåts med bostadsrätt eller vill en entreprenör undersöka intresset på marknaden för planerade bostadsrätter i ett visst projekt?

  • Vilken typ av avtal som erbjuds framtida köpare att teckna; ett förhandsavtal eller ett upplåtelseavtal för en viss bostadsrätt eller bara en intresseanmälan (bokningsavtal eller reservationsavtal)?

Om förmedlingsuppdraget avser upplåtelse av en eller flera bostadsrätter gäller fastighetsmäklarlagens krav. Uppdragsgivare är då en bostadsrättsförening. Det är lämpligt att uppdragsavtalet upprättas skriftligt.

Om mäklaren åtar sig att förmedla något annat än en bostad, ska mäklaren även i det fallet följa god fastighetsmäklarsed. Det kan till exempel handla om att marknadsföra nya bostadsområden (så kallade projekt) på uppdrag av en bostadsproducent.

Mäklarens förhållande till bostadsföretaget

En mäklare får inte ägna sig åt verksamhet som kan påverka förtroendet för hen. Mäklaren får inte heller vara ombud för köparen eller säljaren. Att en mäklare är anställd hos ett bostadsföretag anses kunna påverka förtroendet för mäklarens opartiskhet.

Bostadsföretaget kan däremot anlita utomstående mäklare för att förmedla sina bostäder. Företaget kan också ha egna säljare. Det är då viktigt att se till att säljarens arbetsuppgifter inte innehåller förmedlingsarbete, vilket kan vara en svår gräns att dra.

En mäklare som tar anställning som säljare får inte behålla sin mäklarregistrering. Detta eftersom hen då inte längre uppfyller lagens krav på att ha för avsikt att vara verksam som fastighetsmäklare.

Olika avtal i samband med köp av bostadsrätt som byggs

I samband med att en bostadsrättslägenhet byggs används ofta flera olika avtal. De vanligaste är reservationsavtal, förhandsavtal och upplåtelseavtal.

Reservationsavtal kan också kallas bokningsavtal eller intresseanmälan. Genom ett sådant avtal kan en bostadsproducent undersöka efterfrågan på bostäder innan ett projekt påbörjas. Det finns inga regler för dessa avtal i bostadsrättslagen och inga formkrav för hur avtalen ska se ut.

  • Avtalet är oftast inte bindande och innebär inte ett köp av en viss bostadsrätt.
  • Konsumentens och bostadsproducentens rättigheter och skyldigheter bör stå tydligt i avtalet.
  • Om konsumenten ska betala en avgift i samband med intresseanmälan bör det vara tydligt vad betalningen gäller. Det bör också vara tydligt vad som gäller om någon av parterna inte fullföljer avtalet, till exempel om konsumenten inte får tillbaka en betalad avgift.
  • Avtalet får inte innehålla oskäliga avtalsvillkor, till exempel att avtalet bara är bindande för konsumenten.

Det finns regler om förhandsavtal i bostadsrättslagen. Ett förhandsavtal är bindande och ingås med en bostadsrättsförening. Avtalet skrivs innan bostadsrätten är färdigbyggd. Avtalet betyder att föreningen lovar att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till konsumenten när den är färdigbyggd och att konsumenten lovar att köpa bostadsrätten.

  • Avtalet måste vara skriftligt. Det måste också innehålla parternas namn, vilken lägenhet som ska upplåtas med bostadsrätt, den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten och hur mycket pengar som eventuellt ska betalas i förskott.
  • Det måste finnas en så kallad kostnadskalkyl med information om kostnaderna för bostadsprojektet. Kalkylen ska granskas och intygas av två intygsgivare.
  • En förening får bara ta emot förskott om Bolagsverket har lämnat tillstånd till det. För att få ett tillstånd måste det finnas en intygad kostnadskalkyl och föreningen måste ha ställt säkerhet hos Bolagsverket för återbetalning av förskotten.
  • Mäklaren bör kontrollera att det finns en intygad kostnadskalkyl och att Bolagsverket har lämnat tillstånd till bostadsrättsföreningen att ta emot förskott.
  • I bostadsrättslagen finns regler för när konsumenten i tre olika situationer kan få säga upp förhandsavtalet utan att det kostar något, till exempel om avgiften höjs väldigt mycket. Om avtalet sägs upp av konsumenten av någon annan orsak kan föreningen ha rätt till skadestånd.

Det finns regler om upplåtelseavtal i bostadsrättslagen. Ett upplåtelseavtal tecknas mellan den första ägaren till en bostadsrätt och bostadsrättsföreningen. Det brukar ske i slutet av byggprocessen eller när bostadsrätten är färdigbyggd.

  • Avtalet måste vara skriftligt. Det ska innehålla föreningens namn, bostadsrättshavarens namn, vilken lägenhet avtalet gäller, insatsbelopp, årsavgift vid upplåtelsen och eventuell upplåtelseavgift.
  • Innan ett upplåtelseavtal skrivs måste föreningens ekonomiska plan vara granskad, intygad av två intygsgivare och registrerad hos Bolagsverket.
  • Om den slutliga kostnaden för bostadsrättsföreningens hus inte är känd får inte föreningen upplåta lägenheten utan tillstånd från Bolagsverket. För att få ett tillstånd krävs att föreningen har ställt säkerhet hos Bolagsverket för bostadsrättshavarnas insatser och andra avgifter.
  • För att upplåtelseavtalet ska vara giltigt krävs också att tecknaren av upplåtelseavtalet har godkänts som medlem i föreningen.
  • Mäklaren bör kontrollera att Bolagsverket har lämnat tillstånd till föreningen att upplåta bostadsrätterna eller inhämta besked om ett sådant tillstånd inte behövs.

 

Mer information om de olika avtalen och vad som gäller för konsumenter före, under och efter ett köp av en nyproducerad bostadsrätt finns på Hallå konsuments webbplats.

Det är många olika sakfrågor som mäklaren ska sätta sig in i och informera köpare och framtida köpare om innan de olika avtalen skrivs. Mäklaren ska informera om avtalets innebörd och de risker som finns. 

Om en bostad marknadsförs innan ett förhandsavtal eller upplåtelseavtal får tecknas enligt bostadsrättslagen bör mäklaren uppmärksamma spekulanter på de krav som ställs i lagen. Det gäller särskilt kraven på kostnadskalkyl, ekonomisk plan, säkerhet för återbetalning av förskott och insatser och de fall när tillstånd krävs från Bolagsverket.

Vanliga frågor om nyproduktion

  • Alla som yrkesmässigt förmedlar bostadsrätter ska vara registrerade som fastighetsmäklare hos FMI. Detta gäller alltså även om det är frågan om nyproduktion. Däremot kan ett bostadsföretag ha egna anställda säljare som marknadsför och säljer företagets nyproducerade bostäder.  

  • En mäklare får inte ägna sig åt verksamhet som kan påverka förtroendet för hen. Att en mäklare är anställd hos ett bostadsföretag anses kunna påverka förtroendet för mäklarens opartiskhet.

    Bostadsföretaget kan däremot anlita utomstående mäklare för att förmedla sina bostäder. En mäklare som tar anställning som säljare får inte behålla sin mäklarregistrering. Detta eftersom hen då inte längre uppfyller lagens krav på att ha för avsikt att vara verksam som fastighetsmäklare.

  • Att förmedla en nybyggd bostad ställer helt andra krav på dig som mäklare än vad förmedling av en redan befintlig bostad gör. Generellt sett måste du vara uppmärksam på särskilda förhållanden som gäller för förmedlingen och vilken typ av förmedling uppdraget gäller.

    Det är mycket viktigt att spekulanter och köpare får korrekt information om vem som är motpart och att handlingarna anpassas till vad som gäller i just den situationen. Du som mäklare är också ansvarig för att lämna information och ska ha tillräcklig kunskap för att ge råd och svar på parternas eventuella frågor.

  • Om en nybyggd lägenhet inte stämmer överens med vad som utlovats i annonser och objektsbeskrivning kan både mäklaren och bostadsrättsföreningens styrelse vara ansvariga. Är man osäker på vem man ska reklamera till kan det vara klokt att vända sig till båda. Det kan också vara bra att ta hjälp av kunnig jurist eller advokat.

    Mäklaren kan bli skadeståndsskyldig om hen i sin annonsering eller i objektsbeskrivningen informerat om något som senare inte visar sig stämma. För att mäklaren ska bli skadeståndsskyldig krävs att hen varit slarvig eller gjort något felaktigt med flit.

    Bostadsrättsföreningens styrelse ska se till att lägenheten vid inflyttning är fullt användbar och i enlighet med vad som avtalats. Styrelsen har en skyldighet att i första hand, om möjligt, åtgärda eventuella fel. Om styrelsen inte åtgärdar felen har du rätt att själv åtgärda felen och kräva ersättning från föreningen. Om felet är av väsentlig betydelse och inte åtgärdas av föreningen kan du ha rätt att säga upp avtalet och flytta. Du kan också ha rätt till avdrag på årsavgiften under den tid din lägenhet är felaktig.

Senast uppdaterad 2020-12-11