Nyproducerad bostadsrätt

Att köpa en bostadsrätt som ännu inte har byggts är på många sätt annorlunda jämfört med att köpa en befintlig bostadsrätt. Det ställs också andra krav på mäklaren i dessa fall.

Uppdragsavtal om förmedling av bostadsrätter som byggs

När en mäklare åtar sig ett förmedlingsuppdrag som avser bostadsrätter som byggs är det viktigt att det av uppdragsavtalet framgår:

  • Vem som är uppdragsgivare; byggbolaget, bostadsrättsföreningen eller någon annan?

  • Vilket objekt som avses; är det lägenheter som upplåts med bostadsrätt eller vill en entreprenör undersöka intresset på marknaden för planerade bostadsrätter i ett visst projekt?

  • Vilken typ av avtal som erbjuds framtida köpare att teckna; förhandsavtal alternativt upplåtelseavtal för en viss bostadsrätt eller endast en intresseanmälan (bokningsavtal eller reservationsavtal)?

Om förmedlingsuppdraget avser upplåtelse av en eller flera bostadsrätter gäller fastighetsmäklarlagens krav. Uppdragsgivare är då en bostadsrättsförening. Det är lämpligt att uppdragsavtalet upprättas skriftligt.

Om mäklaren åtar sig att förmedla något annat än en bostad, ska mäklaren även i det fallet följa god fastighetsmäklarsed. Det kan till exempel handla om att marknadsföra nya bostadsområden (så kallade projekt) på uppdrag av en bostadsproducent.

Mäklarens förhållande till bostadsföretaget

En mäklare får inte ägna sig åt verksamhet som kan påverka förtroendet för hen. Mäklaren får inte heller vara ombud för köparen eller säljaren. Att en mäklare är anställd hos ett bostadsföretag anses kunna påverka förtroendet för mäklarens opartiskhet.

Bostadsföretaget kan däremot anlita utomstående mäklare för att förmedla sina bostäder. Företaget kan också ha egna säljare. Det är då viktigt att se till att säljarens arbetsuppgifter inte innehåller förmedlingsarbete, vilket kan vara en svår gräns att dra.

En mäklare som tar anställning som säljare får inte behålla sin mäklarregistrering. Detta eftersom hen då inte längre uppfyller lagens krav på att ha för avsikt att vara verksam som fastighetsmäklare.

Avtal i samband med köp av bostadsrätt som byggs

I samband med att en bostadsrättslägenhet byggs används ofta flera olika avtal. De vanligaste är reservationsavtal, förhandsavtal och upplåtelseavtal. Se Hallå konsuments webbplats för mer information.

Det är många olika sakfrågor som mäklaren ska sätta sig in i och informera köpare och framtida köpare om innan de olika avtalen skrivs. Mäklaren ska informera om avtalets innebörd och de risker som finns. Nedan ger vi exempel på vad mäklaren ska vara extra observant på och också informera framtida köpare om.

Vanliga frågor om nyproduktion

  • Alla som yrkesmässigt förmedlar bostadsrätter ska vara registrerade som fastighetsmäklare hos FMI. Detta gäller alltså även om det är frågan om nyproduktion.

  • En mäklare får inte ägna sig åt verksamhet som kan påverka förtroendet för hen. Att en mäklare är anställd hos ett bostadsföretag anses kunna påverka förtroendet för mäklarens opartiskhet.

    Bostadsföretaget kan däremot anlita utomstående mäklare för att förmedla sina bostäder. En mäklare som tar anställning som säljare får inte behålla sin mäklarregistrering. Detta eftersom hen då inte längre uppfyller lagens krav på att ha för avsikt att vara verksam som fastighetsmäklare.

  • Att förmedla en nybyggd bostad ställer helt andra krav på dig som mäklare än vad förmedling av en redan befintlig bostad gör. Generellt sett måste du vara uppmärksam på särskilda förhållanden som gäller för förmedlingen och vilken typ av förmedling uppdraget gäller.

    Det är mycket viktigt att spekulanter och köpare får korrekt information om vem som är motpart och att handlingarna anpassas till vad som gäller i just den situationen. Du som mäklare är också ansvarig för att lämna information och ska ha tillräcklig kunskap för att ge råd och svar på parternas eventuella frågor.

  • Om en nybyggd lägenhet inte stämmer överens med vad som utlovats i annonser och objektsbeskrivning kan både mäklaren och bostadsrättsföreningens styrelse vara ansvariga. Är man osäker på vem man ska reklamera till kan det vara klokt att vända sig till båda. Det kan också vara bra att ta hjälp av kunnig jurist eller advokat.

    Mäklaren kan bli skadeståndsskyldig om hen i sin annonsering eller i objektsbeskrivningen informerat om något som senare inte visar sig stämma. För att mäklaren ska bli skadeståndsskyldig krävs att hen varit slarvig eller gjort något felaktigt med flit.

    Bostadsrättsföreningens styrelse ska se till att lägenheten vid inflyttning är fullt användbar och i enlighet med vad som avtalats. Styrelsen har en skyldighet att i första hand, om möjligt, åtgärda eventuella fel. Om styrelsen inte åtgärdar felen har du rätt att själv åtgärda felen och kräva ersättning från föreningen. Om felet är av väsentlig betydelse och inte åtgärdas av föreningen kan du ha rätt att säga upp avtalet och flytta. Du kan också ha rätt till avdrag på årsavgiften under den tid din lägenhet är felaktig.

Senast uppdaterad 2020-06-30