Nyproducerad bostadsrätt
Att köpa en bostadsrätt som ännu inte har byggts är på många sätt annorlunda jämfört med att köpa en befintlig bostadsrätt. Det ställs också andra krav på mäklaren i dessa fall.
Uppdrag om bostadsrätter som byggs
När en mäklare åtar sig ett uppdrag som avser bostadsrätter som byggs är det viktigt att slå fast:
-
Vem som är uppdragsgivare; byggföretaget, bostadsrättsföreningen eller någon annan?
-
Vilket objekt som avses; är det lägenheter som upplåts med bostadsrätt eller vill ett byggföretag undersöka intresset på marknaden för planerade bostadsrätter i ett visst projekt?
-
Vilken typ av avtal som erbjuds framtida köpare att teckna; ett förhandsavtal eller ett upplåtelseavtal för en viss bostadsrätt eller bara ett bokningsavtal (reservationsavtal eller intresseanmälan)?
Om det rör sig om ett förmedlingsuppdrag som avser upplåtelse av en eller flera bostadsrätter gäller fastighetsmäklarlagens krav. Uppdragsgivare är då en bostadsrättsförening. Det är lämpligt att uppdragsavtalet upprättas skriftligt.
Om mäklaren åtar sig att marknadsföra något som faller utanför fastighetsmäklarlagen, till exempel nya bostadsområden (så kallade projekt) på uppdrag av ett byggföretag ska mäklaren även i det fallet följa god fastighetsmäklarsed.
Mäklarens förhållande till byggföretaget
En mäklare får inte ägna sig åt verksamhet som kan påverka förtroendet för hen. Mäklaren får inte heller vara ombud för köparen eller säljaren. Att en mäklare är anställd hos ett byggföretag anses kunna påverka förtroendet för mäklarens opartiskhet.
En mäklare som tar anställning som säljare får inte behålla sin registrering. Detta eftersom mäklaren då inte längre uppfyller lagens krav på att ha för avsikt att vara verksam som fastighetsmäklare.
Byggföretaget kan däremot anlita utomstående mäklare, eller använda sig av egna säljare (som inte är registrerade fastighetsmäklare), för att förmedla bostäder som byggföretaget självt äger. Så kan vara fallet om den nybildade bostadsrättsföreningen väljer att först upplåta bostadsrätterna till byggföretaget, som sedan i sin tur överlåter bostadsrätterna vidare. Det förekommer exempelvis om byggföretaget har åtagit sig att förvärva de bostadsrätter för vilka förhandsavtal eller upplåtelseavtal inte har tecknats en viss tid efter att byggnationen är klar.
Olika avtal i samband med köp av bostadsrätt som byggs
I samband med att en bostadsrättslägenhet byggs används ofta flera olika avtal. De vanligaste är bokningsavtal, förhandsavtal och upplåtelseavtal.
Det är många olika sakfrågor som mäklaren ska sätta sig in i och informera köpare och framtida köpare om innan de olika avtalen skrivs. Mäklaren ska informera om avtalets innebörd och de risker som finns.
Om en bostad marknadsförs innan ett förhandsavtal eller upplåtelseavtal får tecknas enligt bostadsrättslagen bör mäklaren uppmärksamma spekulanter på de krav som ställs i lagen. Det gäller särskilt kraven på kostnadskalkyl, ekonomisk plan, säkerhet för återbetalning av förskott och insatser och de fall när tillstånd krävs från Bolagsverket.
Vanliga frågor om nyproducerad bostadsrätt
-
Jag har flyttat in i en nybyggd bostadsrätt och lägenheten stämmer inte överens med vad som utlovats. Det saknas golvvärme och balkongen är mindre än vad som utlovats. Vem är ansvarig och vad har jag för rättigheter?
Om en nybyggd lägenhet inte stämmer överens med vad som utlovats i annonser och objektsbeskrivning kan både mäklaren och bostadsrättsföreningens styrelse vara ansvariga. Är man osäker på vem man ska reklamera till kan det vara klokt att vända sig till båda. Det kan också vara bra att ta hjälp av kunnig jurist eller advokat.
Mäklaren kan bli skadeståndsskyldig om hen i sin annonsering eller i objektsbeskrivningen informerat om något som senare inte visar sig stämma. För att mäklaren ska bli skadeståndsskyldig krävs att hen varit slarvig eller gjort något felaktigt med flit.
Bostadsrättsföreningens styrelse ska se till att lägenheten vid inflyttning är fullt användbar och i enlighet med vad som avtalats. Styrelsen har en skyldighet att i första hand, om möjligt, åtgärda eventuella fel. Om styrelsen inte åtgärdar felen har du rätt att själv åtgärda felen och kräva ersättning från föreningen. Om felet är av väsentlig betydelse och inte åtgärdas av föreningen kan du ha rätt att säga upp avtalet och flytta. Du kan också ha rätt till avdrag på årsavgiften under den tid din lägenhet är felaktig.
-
Får en mäklare som förmedlar ett företags bostäder också vara anställd av företaget?
En mäklare får inte ägna sig åt verksamhet som kan påverka förtroendet för hen. Att en mäklare är anställd hos ett byggföretag anses kunna påverka förtroendet för mäklarens opartiskhet.
En mäklare som tar anställning som säljare får inte behålla sin registrering. Detta eftersom mäklaren då inte längre uppfyller lagens krav på att ha för avsikt att vara verksam som fastighetsmäklare.
-
Jag arbetar som mäklare och undrar om det är något särskilt jag ska tänka på om jag ska förmedla nyproducerade bostäder?
Att förmedla en nybyggd bostad ställer helt andra krav på dig som mäklare än vad förmedling av en redan befintlig bostad gör. Generellt sett måste du vara uppmärksam på särskilda förhållanden som gäller för förmedlingen och vilken typ av förmedling uppdraget gäller.
Det är mycket viktigt att spekulanter och köpare får korrekt information om vem som är motpart och att handlingarna anpassas till vad som gäller i just den situationen. Du som mäklare är också ansvarig för att lämna information och ska ha tillräcklig kunskap för att ge råd och svar på parternas eventuella frågor.