Företagets ansvar

Från och med den 1 juli 2021 måste mäklarföretag vara registrerade hos FMI. Det innebär att företagen hamnar under av FMI:s tillsyn och ska följa både fastighetsmäklarlagen och reglerna om penningtvätt.

Ansvarsfördelningen mellan mäklaren och företaget

Mäklarens ansvar

Även framöver gäller att mäklaren är personligt ansvarig för ett förmedlingsuppdrag. Det är den enskilda mäklaren som ingår avtal med uppdragsgivaren och har ett självständigt ansvar att följa god fastighetsmäklarsed. Mäklarföretaget får inte ingå ett sådant avtal. Om någon skulle ge ett uppdrag om förmedling till ett företag räknas det då som att företaget ska utse en mäklare för uppdraget. Uppdraget gäller då mellan uppdragsgivaren och mäklaren som utför uppdraget.

Mäklarföretaget har därför som regel inga skyldigheter mot uppdragsgivaren till följd av uppdragsavtalet. En uppdragsgivare har därför normalt sett ingen rätt att vända sig till företaget med krav av olika slag utan får vända sig till mäklaren.

Företagets ansvar

Mäklarföretaget har dock ett övergripande ansvar för att ge företagets mäklare förutsättningar för att sköta sina uppdrag. Företaget ska aktivt medverka och bidra till att dess mäklare följer lagen. Det ska exempelvis göras genom att ha rutiner och riktlinjer som underlättar för mäklarna. Det handlar också om att lämna information och råd till mäklarna om hur olika handlingar ska skrivas och tillhandahållas, hur mäklarna ska göra för att uppfylla sina skyldigheter, spara sin dokumentation och handla för att inte bryta mot förbuden i lagen.

Företaget ska också se till att mäklarna har de verktyg de behöver för att utföra förmedlingsuppdraget, exempelvis genom att tillhandahålla datasystem och avtalsmallar men också kunskap om hur de ska användas i form av utbildning.

Företagets skyldighet kan variera beroende på bland annat mäklarens erfarenhet och uppdragets art. Om en mäklare bryter mot lagen ska företaget se till att mäklaren försöker begränsa skadan. Företaget ska också göra vad det kan för att det inte upprepas.

Företaget får inte försvåra för en anställd mäklare som ska sluta sin anställning att fullfölja sina pågående uppdrag.

Bedömningar av mäklarföretaget och mäklarens ansvar ska göras separat. Det betyder att bara mäklaren, bara företaget eller båda kan hållas ansvariga för en brist.

Om exempelvis en mäklare bryter mot lagen kan företaget också drabbas av en påföljd om det visar sig att företaget kände till bristen men inte har gjort något för att komma till rätta med den.

Om det istället är så att företaget har försett mäklaren med bristfälliga mallar eller system som bidragit till att mäklaren inte kunnat dokumentera uppdraget på ett korrekt sätt är det däremot företaget som i första hand blir ansvarigt för eventuella fel.

Varje mäklarföretag ansvarar också självständigt för att uppfylla kraven. Ett företag kan alltså inte skylla på att man har fått avtalsmallar eller system från något annat företag.

Fastighetsmäklarlag (2021:516)

3 kap. Fastighetsmäklarverksamheten

1 §   En fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I 3, 4 och 6-21 §§ finns ytterligare bestämmelser om god fastighetsmäklarsed.

2 §   Ett fastighetsmäklarföretag ska verka för att fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget följer 1, 3, 4 och 6-21 §§.

Fastighetsmäklarföretaget får inte vara part i uppdragsavtal om förmedling av fastigheter.

I 6, 9 och 11 §§ finns ytterligare bestämmelser om fastighetsmäklarföretagets skyldigheter.

3 §   Uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av fastighetens pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen.

Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestämmas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning av ensamrätten får träffas tidigast en månad innan ensamrätten ska upphöra att gälla.

Om fastighetsmäklaren har frånträtt uppdragsavtalet muntligen, ska mäklaren snarast också skriftligen underrätta uppdragsgivaren om frånträdandet. Om uppdragsgivaren har frånträtt avtalet, ska mäklaren snarast skriftligen bekräfta frånträdandet.

4 §   Om fastighetsmäklaren har tagit emot en handpenning, ska han eller hon snarast överlämna den till säljaren. Detta gäller dock inte om något annat har överenskommits i ett depositionsavtal.

Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning ska hållas skilda från egna tillgångar.

Ett depositionsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna.

6 §   En fastighetsmäklare får inte köpa en fastighet i anslutning till ett uppdrag att förmedla den. Om fastighetsmäklaren bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag, får inte heller mäklarföretaget köpa fastigheten i anslutning till förmedlingsuppdraget.

7 §   En fastighetsmäklare får inte förmedla en fastighet till eller från en annan fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i samma fastighetsmäklarföretag eller i ett fastighetsmäklarföretag som har en nära anknytning till det förstnämnda fastighetsmäklarföretaget.

Fastighetsmäklaren får inte heller förmedla en fastighet till eller från   

   1. sin make eller sambo,
   2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led,
   3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ena är gift med den andras syskon,
   4. någon annan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672), eller
   5. någon som fastighetsmäklaren på något annat sätt har en nära anknytning till.

Om någon som fastighetsmäklaren enligt första eller andra stycket är förbjuden att förmedla till förvärvar en fastighet som fastighetsmäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen.

8 §   En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter.

9 §   En fastighetsmäklare får inte ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Ett fastighetsmäklarföretag får inte ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget.

Vid bedömningen av om en verksamhet är förtroenderubbande ska beaktas verksamhetens art och omfattning, ersättningens storlek och omständigheterna i övrigt.

Fastighetsmäklaren ska tydligt upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten och de omständigheter som kan vara av betydelse för om den är förtroenderubbande. Upplysningen ska lämnas till uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt snarast.

10 §   Om ett kreditinstitut eller ett försäkringsföretag har ett kvalificerat innehav i det fastighetsmäklarföretag som fastighetsmäklaren bedriver verksamhet i, ska fastighetsmäklaren upplysa tilltänkta säljare och köpare om detta på det sätt som anges i 9 § tredje stycket.

11 §   En fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag får inte som ombud företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare. Mäklaren får dock åta sig begränsade uppgifter.

12 §   Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen.

Fastighetsmäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som köparen har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning.

Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa honom eller henne om detta.

13 §   Fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Mäklaren ska också kontrollera om fastigheten har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar.

Om det är fråga om en bostadsrätt, ska mäklaren i stället för det som föreskrivs i första stycket kontrollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt.

14 §   Fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om   

   1. fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader,
   2. vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten,
   3. gemensamhetsanläggningar, och
   4. byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

15 §   Om förmedlingen avser en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen i stället för det som föreskrivs i 14 § andra stycket innehålla uppgifter om   

   1. bostadsrättsföreningens namn,
   2. pantsättning av bostadsrätten,
   3. andelstal,
   4. upplåten mark,
   5. lägenhetens nummer, storlek och årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften, och
   6. driftskostnader.

Fastighetsmäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska mäklaren i stället tillhandahålla föreningens ekonomiska plan.

16 §   Fastighetsmäklaren ska erbjuda en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beräkning av boendekostnaderna.

17 §   Innan en fastighet överlåts ska fastighetsmäklaren upplysa köparen om vem som har rätt att förfoga över fastigheten.

18 §   Fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal). Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (budgivningslista).

Fastighetsmäklaren ska överlämna journalen och budgivningslistan till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få journalen och budgivningslistan när uppdraget slutförts.

19 §   Om en fastighetsmäklare bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag, ska mäklaren hos mäklarföretaget förvara kopior av de handlingar som hör till verksamheten.

20 §   Fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren kommer överens i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren ska hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen, om inte annat har avtalats.

21 §   Om uppdragsavtalet upphör utan att fastigheten överlåtits, ska fastighetsmäklaren upplysa uppdragsgivaren om att en senare överlåtelse kan ge mäklaren rätt till ersättning.

Senast uppdaterad 2021-08-18