Närstående­förmedling

Arbetet som mäklare handlar till stor del om att bygga relationer. Samtidigt är grundbulten i en mäklares arbete att inta en opartisk ställning mellan säljare och köpare. När det kommer till vissa relationer är det därför inte tillåtet för en mäklare att förmedla en bostad – det finns ett förbud mot så kallad närståendeförmedling.

Det är förbjudet att förmedla till eller från en närstående

Om någon som räknas som närstående till mäklaren blir intresserad av att köpa bostaden som mäklaren ska förmedla måste mäklaren avsluta uppdraget. Mäklaren ska då berätta varför hen väljer att avsluta sitt uppdrag. Efter det ska mäklaren uppmana den närstående att ge säljaren tillräckligt med tid, så kallat skäligt rådrum, innan hen börjar diskutera ett bostadsköp med säljaren. Anledningen till det är att säljaren ska få möjlighet att exempelvis anlita en annan mäklare.

Är det i stället så att någon närstående till mäklaren vill ge mäklaren i uppdrag att förmedla en bostad, får mäklaren inte ta sig an det uppdraget.

Förbudet mot närståendeförmedling är undantagslöst. Det betyder att det inte spelar någon roll om köparen och säljaren samtycker till eller godkänner att mäklaren förmedlar en bostad till eller från en närstående. Förmedlar mäklaren en bostad till eller från en person som räknas som närstående bryter mäklaren mot förbudet mot närståendeförmedling.

Tänk på!

Köpet i sig blir inte ogiltigt vid en närståendeförmedling. 

Vem är närstående?

Först och främst gäller förbudet för förmedling till och från andra mäklare som den förmedlande mäklaren anses ha en nära koppling till.

Mäklaren får alltså inte förmedla en bostad till eller från en annan mäklare som arbetar i samma mäklarföretag. Detsamma gäller mäklare i andra företag som har en ”nära anknytning” till företaget det vill säga har en intressegemenskap. Exempel på det är att de tillhör samma varumärke eller har samma ägare.

Det krävs inte att var och en av mäklarna bedriver all sin verksamhet i samma företag. Det räcker att var och en av dem bedriver någon del av sin verksamhet i samma företag för att det ska vara förbjudet. Det måste prövas i varje enskilt fall ifall anknytningen bedöms vara tillräckligt nära för att omfattas av förbudet. Undantag skulle kunna bli tillämpligt om exempelvis företagen tillhör samma varumärke men ligger i olika delar av landet och inte har någon särskild ekonomisk intressegemenskap.  

Mäklaren får inte heller förmedla till eller från någon som räknas som personligt närstående.

Mäklaren får därför inte heller förmedla en bostad till eller från

  • Den som är gift eller sambo med mäklaren.
  • Den som är syskon eller på annat sätt är släkting till mäklaren i rakt upp- eller nedstigande led (exempelvis föräldrar och barn).
  • Den som är besvågrad med mäklaren i rakt upp- eller nedstigande led (exempelvis make/makas barn och föräldrar).
  • Att den ene är gift med den andres syskon (som närstående i denna kategori kan även andra räknas som står mäklaren personligen särskilt nära, exempelvis ett fosterbarn).

Förbudet gäller också om det finns vissa ekonomiska eller arbetsrättsliga kopplingar mellan mäklaren och säljaren eller köparen.

  • Ett exempel på ekonomisk gemenskap är när två eller flera mäklare tillsammans äger andelar i det mäklarföretag de är verksamma i.

  • Ett exempel på en person som har en arbetsrättslig koppling till mäklaren är en överordnad, exempelvis mäklarens chef, eftersom hen har ett så kallat bestämmande inflytande över mäklaren.

  • Även den som är närstående till den som har en ekonomisk gemenskap eller en arbetsrättslig koppling till mäklaren anses som närstående. Ett exempel på en sådan situation är en bror till en mäklares chef.

Annan nära anknytning

Mäklaren får inte heller förmedla till eller från den som hen på annat sätt har en nära anknytning till. Det gäller om det finns en ekonomisk intressegemenskap med den som inte omfattas av punkt 3 eller om det finns en annan intressegemenskap. Exempelvis någon som mäklaren är i kontorsgemenskap med eller bedriver verksamhet i ett enkelt bolag tillsammans med.

Mäklaren måste anmäla

Mäklaren måste genast anmäla till FMI om någon som omfattas av förbudet köper en bostad som hen före köpet har haft i uppdrag att förmedla. Vid en sådan anmälan ska mäklaren lämna följande uppgifter:

  • Vem den närstående är och på vilket sätt de är närstående.

  • När förmedlingsuppdraget ingicks.

  • När mäklaren sa upp uppdragsavtalet.

  • När överlåtelsen skedde.

Mäklaren ska även uppge om hen uppmanade den närstående att ge säljaren tillräckligt med tid, så kallat skäligt rådrum, innan hen började diskutera ett bostadsköp med säljaren.

I samband med mäklarens anmälan ska hen skicka in kopior på uppdragsavtalet och på den skriftliga bekräftelsen på uppsägningen av förmedlingsuppdraget.

Är det så att mäklaren redan har förmedlat en bostad till en närstående, måste mäklaren givetvis anmäla även det till FMI. I så fall ska mäklaren även ge in en kopia på köpekontraktet.

 

Fastighetsmäklarlag (2021:516)

3 kap. Fastighetsmäklarverksamheten

7 § En fastighetsmäklare får inte förmedla en fastighet till eller från en annan fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i samma fastighetsmäklarföretag eller i ett fastighetsmäklarföretag som har en nära anknytning till det förstnämnda fastighetsmäklarföretaget.

Fastighetsmäklaren får inte heller förmedla en fastighet till eller från
1. sin make eller sambo,
2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led,
3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ena är gift med den andras syskon,
4. någon annan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672), eller
5. någon som fastighetsmäklaren på något annat sätt har en nära anknytning till.

Om någon som fastighetsmäklaren enligt första eller andra stycket är förbjuden att förmedla till förvärvar en fastighet som fastighetsmäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen.

Konkurslag (1987:672)

Av 4 kap. 3 § konkurslagen framgår att som närstående anses dessutom den vara som på något annat sätt står gäldenären (i det här sammanhanget mäklaren) personligen nära.

Som närstående till en näringsidkare eller en juridisk person (i det här sammanhanget mäklaren) anses även

  1. den som har en väsentlig gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen (i det här sammanhanget mäklaren) som är grundad på andelsrätt eller därmed jämförligt ekonomiskt intresse,
  2. den som inte ensam men tillsammans med en närstående till honom har sådan gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen (i det här sammanhanget mäklaren) som sägs under 1,
  3. den som genom en ledande ställning har ett bestämmande inflytande över verksamhet som näringsidkaren eller den juridiska personen bedriver (i det här sammanhanget mäklaren),
  4. den som är närstående till någon som enligt 1-3 är närstående.

Vanliga frågor om närståendeförmedling

  • En säljare får sälja sin bostad till vem hen vill.

    När det gäller mäklarens roll finns det ingenting som hindrar att mäklaren förmedlar en bostad till någon hen känner, så länge det inte är någon som räknas som närstående. Viktigt att tänka på är dock att vissa situationer och relationer gör att mäklarens ställning som opartisk mellanman kan ifrågasättas trots att den hen förmedlar till inte är att anse som närstående i lagens mening.

  • Syftet med förbudet mot att förmedla till eller från en närstående är att din ställning som en opartisk mellanman inte ska rubbas. En mäklare bör därför inte heller ta sig an andra uppdrag, som exempelvis ett skrivuppdrag, som någon närstående har intresse i.

  • Du ska anmäla det genast. Det betyder att du kan vänta högst ett par arbetsdagar med att göra anmälan. Inte längre än så.

  • I samband med att den nya fastighetsmäklarlagen infördes den 1 juli 2021 utvidgades närståendeförbudet. Bland annat genom att det anges att mäklaren inte får förmedla till eller från en annan mäklare som bedriver verksamhet i samma mäklarföretag eller i ett mäklarföretag som har en nära anknytning till det förstnämnda företaget. En mäklare får inte heller förmedla till den som hen på annat sätt har en nära anknytning till än övriga som räknas upp i bestämmelsen. 

    Lagstiftaren har angett att det gäller om mäklaren har en ekonomisk eller annan intressegemenskap med den personen, exempelvis någon som mäklaren är i kontorsgemenskap med eller bedriver verksamhet i ett enkelt bolag tillsammans med.

    Eftersom den utökade bestämmelsen är ny finns det ännu ingen klargörande praxis på tillämpningen. Därför manar FMI till viss försiktighet. Det kommer dock att utvecklas praxis framöver genom beslut av Fastighetsmäklarinspektionens disciplinnämnd och domstolsavgöranden.

    Syftet med förbudet mot närståendeförmedling är att den förmedlande mäklaren ska kunna agera som den oberoende mellanman en mäklare ska vara. Mäklaren ska inte påverkas av sina egna relationer till någon av parterna och det får inte heller för andra framstå som att sådan hänsyn skulle kunna påverka mäklaren. 

    Viktigt att tänka på är att vissa situationer och relationer gör att mäklarens ställning som opartisk mellanman kan ifrågasättas, även om den person som mäklaren förmedlar ett objekt till eller från inte är att anse som närstående i lagens mening.

  • Förbudet mot närståendeförmedling hindrar inte dig från att köpa en bostad utan förbudet tar sikte på den mäklare som förmedlar bostaden. Om mäklaren som förmedlar bostaden arbetar i samma mäklarföretag som du är ni att betrakta som närstående till varandra och det innebär att den mäklaren inte får förmedla bostaden till dig utan behöver säga upp förmedlingsuppdraget om du visar intresse för objektet.

    Om det i slutändan blir du som köper bostaden behöver den mäklaren också anmäla förvärvet till FMI. Om uppdraget sagts upp korrekt, säljaren har givits skäligt rådrum att anlita någon annan mäklare (som är verksam i ett annat mäklarföretag) och du sedan köper bostaden utan inblandning från din mäklarkollega och mäklarkollegan genast anmäler förvärvet till oss kan hen inte anses ha gjort något fel.

    Om du vill köpa en bostad som en av dina kollegor har i uppdrag att förmedla så innebär det alltså att företaget måste avstå från den affären. En säljare ska kunna lita på att den mäklare som anlitats är opartisk, vilket inte är säkert att mäklaren kan fortsätta vara om en mäklarkollega visar intresse för bostaden.

  • Är köparen någon som räknas som närstående till mäklaren kan mäklaren ha brutit mot förbudet mot närståendeförmedling.

    Viktigt att komma ihåg är att köpet i sig inte blir ogiltigt vid en närståendeförmedling. 

  • Förbudet mot närståendeförmedling är undantagslöst. Det betyder att det inte spelar någon roll om köparen och/eller säljaren har godkänt förmedlingen. Förmedlar du en bostad till eller från en person som anses som närstående bryter du mot förbudet mot närståendeförmedling.

  • Nej, eftersom din chef anses ha ett bestämmande inflytande över dig som anställd mäklare anses också chefen på mäklarkontoret vara närstående till dig som anställd mäklare.

Senast uppdaterad 2021-12-01