Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har upprättat en korrekt objektsbeskrivning samt andra överlåtelsehandlingar. Även prövning om mäklaren har haft en allmän riskbedömning och rutiner och riktlinjer enligt penningtvättslagen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar fastighetsmäklaren NN registrering som fastighetsmäklare.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in kopia på objektsbeskrivningen av fastigheten, bilder på fastigheten som är inskickade av fastighetsmäklaren, bilder på fastigheter från besiktningstillfället av bankens representant samt kopior på mäklarens inskickade ID-kopior.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har bland annat gett in kopior på följande handlingar.

• Uppdragsavtal
• Köpekontrakt
• Objektsbeskrivning
• Dokumenterade kundkännedomsåtgärder beträffande säljare samt köpare

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren företräder den bank som har beviljat krediten i den aktuella fastighetsaffären och har kontaktat inspektionen med anledning av att banken misstänker att de har utsatts för kreditbedrägeri med aktiv medverkan från ansvarig mäklare. Krediten blev uppsagd på grund av bristande betalning och därefter har fastigheten varit föremål för exekutiva åtgärder. Banken har med anledning av detta drabbats av en betydande kapitalförlust.

Fastighetsmäklaren har upprättat en generell objektsbeskrivning, speciellt vad avser interiörsbeskrivningen och i denna brustit i exempelvis typkod och förklaring av objektets interiör i strid med hans skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.

Han har vidare skickat in bilder som han hävdar är bilder på den förmedlade fastigheten, det har senare framkommit att det endast var bilden på utsidan av bostaden på fastigheten som är korrekt. Alla andra bilder var inte av fastigheten utan ett annat, för banken okänt objekt. I samband med exekutiva åtgärder besökte bankens besiktningsman den aktuella fastigheten och kunde konstatera att interiören av fastigheten var i avsevärt sämre skick och uppenbart inte en fastighet och bostadshus av den standard som fastighetsmäklaren först bidrog till att informera banken om.

Fastighetsmäklaren skickade in ID-kopior på köparna av fastigheten, dessa är inte bevittnade och det är även uppenbart att dessa har ”klippts ut” för att sedan skickas in. Det framstår uppenbart på ID-kopiorna att fastighetsmäklaren sannolikt aldrig har sett originalen och vidimerat kopiorna. Han har därmed även brustit i sin skyldighet som mäklare vad avser lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och terrorism.

Det är bankens uppfattning att det inte enbart är i det enskilda ärendet som fastighetsmäklaren brustit i sitt agerande på de sätt som framförts i aktuell anmälan. Fastighetsmäklaren har troligen agerat på ett systematiskt sätt genom att vara delaktig i eller starkt bidra till någon form av skenupplägg och/eller bulvanförhållande. Dessa förhållanden orsakar stor ekonomisk skada för flera involverade parter, starkt skadar samhällets förtroende för fastighetsmäklarkåren och är sannolikt flera brottsliga förfaranden.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Bankens framförda klagomål ogillas och han anser att han som fastighetsmäklare följt god fastighetsmäklarsed till hundra procent i denna affär samt alla andra affärer som han har utfört sedan 1 juni 1999.

Objektsbeskrivning

Säljaren och köparna gav honom i uppdrag att upprätta alla köpehandlingar rörande överlåtelse av fastigheten X. Uppdraget var ett skrivuppdrag. De har även bett honom hjälpa dem med att upprätta en objektsbeskrivning då detta var ett krav från köparnas bank. Alla bilder samt beskrivning av objektet har han fått av säljaren. Objektsbeskrivningen har således upprättats utifrån uppgifter erhållna från säljaren. Han har själv författat texten på s.1 av objektsbeskrivningen utifrån säljarens uppgifter, allmänt kända uppgifter om närområdet, samt av honom inhämtat fastighetsregisterutdrag. Han har inhämtat uppgifterna digitalt och någon utskrift finns därför inte.

Han har inte utfört någon värdering av fastigheten då det inte föreligger något krav för det vid skrivuppdrag.

Vad gäller formuleringen "utgångspris om 3 695 000 kr eller bud”, uppger han var ett skrivfel. Det var ett skrivuppdrag och parterna var redan överens om köpeskilling.

Åtgärder enligt penningtvättsregelverket

Han har genomfört uppdraget omsorgsfullt och i allt iakttagit god fastighetsmäklarsed genom att ha informerat både säljaren och köparna i god tid innan förvärvet både muntligt och skriftligt gällande penningtvättslagen, PEP samt ställt frågor och fyllt i bilagorna om kundkännedom samt ställt frågor till parterna om det finns några huvudmän. Köparna har erhållit information om vad hans roll som fastighetsmäklare i aktuellt skrivuppdrag innebär för honom samt dem. De har fått information om och tagit del av gällande undersökningsplikt, felansvar samt hur man mäter bostaden.

Han har kopierat och vidimerat parternas ID -handlingar, kontrollerat om fastigheten har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar, kontrollerat ägare till fastigheten genom utdrag av fastighetsregistret, vilka inteckningar, servitut, panter eller andra rättigheter som kan belasta fastigheten.

Fastighetsmäklaren har vid förvärvet i god tid även talat med köparnas bolånespecialist på banken och frågat om de har kontrollerat var köparnas pengar kommer ifrån samt kontrollerat med honom om det finns något beviljat lån. Han har även förklarat för denne muntligen att han endast har ett skrivuppdrag och att de själva måste undersöka samt värdera fastigheten då detta ej har utförts av honom. Först efter att ha erhållit ett positivt besked från banken upprättade han alla handlingar samt bokade tid med säljare samt köpare på sitt kontor.

Allmän riskbedömning

Vid den aktuella tidpunkten hade han varken någon allmän riskbedömning eller några nedtecknade rutiner och riktlinjer för förhindrande av att verksamheten utnyttjas för penningtvätt m.m.

Han har felaktigt uppfattat att dåvarande regelverk krävde att fastighetsmäklare gjorde en penningtvättskontroll i varje enskilt fall, vilket han alltid har gjort, men att skyldigheten att för verksamheten ha övergripande rutiner och riktlinjer infördes först genom den nya fastighetsmäklarlagen. Han har nu förstått att detta varit en felaktig uppfattning, vilket han beklagar, men å andra sidan är han övertygad om att denna lapsus är något som den absoluta merparten av landets fastighetsmäklare också gjort sig skyldiga till. Som mest accepterar han därför en erinran för detta ringa felsteg. Han är numer verksam under [namn på mäklarföretaget] näringskännetecken och lyder därmed under deras framtagna allmänna rutiner och riktlinjer för motverkande av penningtvätt m.m.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtal

Uppdragsavtalet är underskrivet av uppdragsgivaren [namn på uppdragsgivaren] och fastighetsmäklaren den 29 oktober 2020.

”[Uppdragsgivaren] ger härmed NN i uppdrag att upprätta köpehandlingar rörande överlåtelse av ovanstående objektet.

Uppdraget avser således inte ett förmedlingsuppdrag i fastighetsmäklarlagens mening. Det innebär att bland annat följande moment inte omfattas av uppdraget:

-marknadsföring

-anvisning av köpare/säljare

-upprättande av objektsbeskrivning

-upprättande av boendekostnadskalkyl”

Anmälan

Anmälan inkluderar den objektsbeskrivning inkl. bilder som lämnats in vid ansökan om bolån rörande en fastighet samt de fotografier som har tagits av bankens besiktningsman. Det avser 11 fotografier från objektsbeskrivningen som mäklaren har skickat in tillsammans med objektsbeskrivningen samt 35 tagna av besiktningsmannen, dvs totalt 46 fotografier.

Bilderna som mäklaren har lämnat in till banken avser två exteriörbilder båda tagna från sidan med ytterdörren synlig, samt åtta interiörbilder. Interiörbilderna från övre plan utvisar bland annat två bilder med takkupor. Den ena bilden ”annat TV-rum övre plan” har snedtak på höger sida vid fönstret. Den andra bilden ”TV-rum övre plan” har snedtak på båda sidorna om fönstret. Interiörbilderna visat alltså att byggnaden har två takkupor. Bilden ”Vardagsrum” visar ett vardagsrum i vinkel. Interiörbilderna som mäklaren har skickat in till banken har spröjsade fönster jfr bilden ”Sovrum 1 nedre plan”.

Objektsbeskrivning

I objektsbeskrivningen anges adress, fastighetsbeteckning och allmän information om fastigheten. Bland annat framgår information om taxeringskod, taxeringsvärde, tomt, planförhållande, vatten/avlopp, pantbrev osv finns.

På första sidan av objektsbeskrivningen framgår bland annat följande information.

”Utgångspris 3 695 000 kr, Eller bud”

Köpekontrakt

Kontraktet är undertecknat den 29 oktober 2020 av köpare och säljare. Överenskommen köpeskilling om 3 695 000 kr. Av avtalet framgår att en handpenning om 554 250 kr ska sättas in på säljarens bankkonto senast 6 november 2020.

Av köpekontraktet framgår blandade följande.

[…] Säljaren har lämnat uppgifter om Fastigheten i bilagd frågelista.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § (2011:666) fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Bestämmelsen motsvarar 3 kap.1§ i nu gällande fastighetsmäklarlag.

Med uttrycket att mäklaren ”i allt” ska iaktta god fastighetsmäklarsed åsyftas att mäklaren ska iaktta god fastighetsmäklarsed i alla sammanhang där han uppträder i sin yrkesroll och inte som privatperson (se prop. 1994/95:14 s.76).

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning.

Överlåtelsehandlingar

Av 21 § äldre fastighetsmäklarlagen framgår att mäklaren ska verka för att parterna träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa parterna att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen motsvarar 3 kap. 20 § i nu gällande fastighetsmäklarlag.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut konstaterat att skyldigheterna i 8 § och 21 § fastighetsmäklarlagen inte endast gäller då en fastighetsmäklare fullgör ett enskilt förmedlingsuppdrag, utan även i andra sammanhang då mäklaren uppträder i sin yrkesroll (se beslutet med dnr 2014–2177 och beslutet 2009-05-27:1 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok för 2009). Om mäklaren erhåller ett skrivuppdrag följer det av god fastighetsmäklarsed att kontraktet ska vara upprättat på ett korrekt sätt och avspegla parternas intentioner (se Kammarrätten i Stockholms dom den 22 november 2004 i mål nr 1955–04 samt Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 2019–0440, 2014–2177 samt 2009-05-27:1 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok för 2009). Mäklaren bör också rensa bort inadekvata formuleringar från standardavtal som han har till sitt förfogande, även om de inte skulle medföra några tolkningsproblem eller fara för rättsförlust i det enskilda fallet (se Melin, Fastighetsmäklarlagen (version 5, 2022-01-31, JUNO), kommentaren till 3 kapitlet 20 § (motsvarande 21 § i 2011 års lag). Det åligger fastighetsmäklaren att gå igenom köpekontraktet tillsammans med parterna och att klargöra köpevillkorens innebörd.

I förevarande fall framgår det av köpekontraktet §5 att säljaren har lämnat uppgifter om fastighetens skick i bilagd frågelista. Utredningen i ärendet visar däremot att det inte finns någon frågelista utan att det avser ett skrivfel. Formuleringen i köpekontraktet ger däremot ett sken av att en frågelista har upprättats, vilket det inte har.

Av den inkomna objektsbeskrivningen framgår vidare formuleringen "utgångspris om 3 695 000 kr eller bud”, se objektsbeskrivning. Detta trots att det avsåg ett skrivuppdrag och parterna redan varit överens om köpeskilling. Formuleringen i objektsbeskrivningen kan uppfattas motsägelsefullt mot köpekontraktet där det uppges att det avser ett skrivuppdrag. Vidare kan formuleringen ge sken av att budgivning förekommit som i sin tur ger en missvisande bild om försäljningsprocessen till mottagaren. Formuleringen speglar inte de faktiska omständigheterna i det aktuella fallet.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har använt sig av formuleringar som i flera fall inte har varit anpassade till den aktuella affären. Vad NN anfört avseende att formuleringen ” eller bud” var ett skrivfel, påverkar inte bedömningen. Handlingarna innehåller uppgifter som motsäger varandra, saknar funktion och som inte stämmer överens med de verkliga förhållandena. Fastighetsmäklarinspektionen anser att mäklaren har ett ansvar för att upprättade handlingar har ett entydigt innehåll som på ett korrekt och begripligt sätt reglerar förhållandet mellan parterna (jfr inspektionens beslut, ärende 22-2066). De aktuella överlåtelsehandlingarna uppfyller inte de krav på tydlighet som kan ställas på en mäklare. Vid en sammantagen bedömning är bristerna i handlingarna sådana att förfarandet motiverar en varning.

Penningtvättsregelverket

Av 28 § fastighetsmäklarlagen följer att fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) (PTL) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag.

I det aktuella ärendet är det Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd KAMFS 2019:1 samt 2020:1 som är gällande för skrivuppdraget.

Överträdelse av Fastighetsmäklarinspektionens tillämpliga föreskrifter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism strider mot god fastighetsmäklarsed.

Vid tidpunkten för skrivuppdragets utförande ansågs en enskild fastighetsmäklare med fullständig registrering utgöra en verksamhetsutövare enligt penningtvättslagen. Detta framgår av 1 kap. 8 § p.8 samt 1 kap. 2§ p.13 penningtvättslagen i dess dåvarande lydelse.

Allmän riskbedömning

Enligt 2 kap. 1-2 §§ penningtvättslagen ska en verksamhetsutövare göra en bedömning av hur de produkter och tjänster som tillhandahålls i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en så kallad allmän riskbedömning.

Av 2 kap. 2 § stycke 2 framgår att den allmänna riskbedömningen ska dokumenteras och hållas uppdaterad.

Av 2 kap. 16 § samma lag framgår det att om en verksamhetsutövare som är en fysisk person driver sin verksamhet som anställd hos en juridisk person ska bland annat kravet på att göra en allmän riskbedömning gälla den juridiska personen. Av dåvarande 2 kap. 16 § andra stycket penningtvättslagen framgick dock att för fastighetsmäklare gällde kravet på att göra en allmän riskbedömning även den fysiska personen.

Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att inkomma med den allmänna riskbedömningen. NN har i sitt yttrande genom ombud vidgått att han vid den aktuella tidpunkten inte hade några nedtecknade allmänna rutiner och riktlinjer för förhindrande av att verksamheten utnyttjas för penningtvätt m.m.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är otvetydigt fastställt att fastighetsmäklare NN vid tidpunkten för skrivuppdragets utförande inte hade någon allmän riskbedömning av verksamheten. 

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att avsaknad av den allmänna riskbedömningen av verksamheten är en allvarlig överträdelse av penningtvättsregelverket. Detta särskilt med hänsyn till att den allmänna riskbedömningen ska ligga till grund för riskbedömningen av kunder, rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder som ska vidtas för att minska risken för att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Enligt tidigare praxis har liknande förseelser för fysiska mäklare motiverat en varning.

Rutiner och riktlinjer

I enlighet med 2 kap. 8 § penningtvättslagen ska en verksamhetsutövare ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism som identifierats i den allmänna riskbedömningen.

Av 2 kap. 16 § penningtvättslagen framgår det att om en verksamhetsutövare som är en fysisk person driver sin verksamhet som anställd hos en juridisk person ska bland annat kravet på att ha dokumenterade rutiner och riktlinjer gälla den juridiska personen. Av dåvarande 2 kap.16 § andra stycket samma lag framgick det dock att för fastighetsmäklare gällde kravet på att ha dokumenterade rutiner och riktlinjer även den fysiska personen.

Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt fastighetsmäklaren att inkomma med aktuella rutiner och riktlinjer men inte mottagit några. NN har genom ombud vidgått att han vid den aktuella tidpunkten inte hade några nedtecknade rutiner och riktlinjer.

Utredningen visar därmed att NN inte haft några dokumenterade rutiner och riktlinjer vid tidpunkten för skrivuppdragets utförande. Han har därmed åsidosatt sitt ansvar enligt penningtvättslagen och inspektionens föreskrifter. Förseelsen motiverar en varning.

Objektsbeskrivning

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av objektet (objektsbeskrivning). Bestämmelsen motsvarar 3 kap. 14 och 15 §§ i nu gällande fastighetsmäklarlag.

Av praxis följer att en uppgift som förs in i objektsbeskrivningen ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet, oavsett om uppgiften är obligatorisk eller inte (se Kammarrätten i Stockholms dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375–04). Vidare anses ett grundläggande krav vara att de handlingar som mäklaren upprättar ska vara korrekta och avspegla parternas avsikter (se Melin, ”Fastighetsmäklarlagen - En kommentar”, upplaga 5:1, 2022 s. 208).

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning innefattar även ett skrivuppdrag att de handlingar som upprättats av mäklaren är korrekta. Även andra aktörer än parterna, såsom kreditgivare, ska därmed kunna lita på att det som framgår av en objektsbeskrivning är rättvisande för det aktuella objektet.

Vad är utrett om objektet

Av utredningen i ärendet framgår att NN har upprättat en objektsbeskrivning vid försäljningen av fastigheten [namn på fastighet] trots att det inte ingick i skrivuppdraget. Det bakomliggande skälet till det var, enligt NN, att köparens bank krävde det.

En företrädare för banken som beviljat krediten för köpet har inkommit med information om att objektsbeskrivningen innehåller missvisande information om fastigheten.

Vid granskning av bilderna som mäklaren har skickat in till banken framgår vissa skillnader mellan exteriörbilderna och interiörbilderna. Två av interiörbilderna visar takkupor. Exteriörbilderna visar att byggnaden saknar takkupor. Interiörbilderna utvisar ett vardagsrum där huskroppen har en vinkel, vilket exteriörbilderna saknar. Interiörbilderna visar att byggnaden har spröjsade fönster, vilket saknas på exteriörbilderna. Interiörbilderna visar ett mycket rymligt hus med högt i tak. Exteriörbilderna visar däremot ett ganska litet hus där sådan rymd synes vara svårt att få till invändigt.

NN har inte bestridit anmälarens påstående om att det rör sig om en annan fastighet än den påstådda utan endast uppgett att han erhållit fotografierna från säljaren. NN har dock i yttrande angett att han ogillar alla bankens klagomål.

Fastighetsmäklarens ansvar

Vid skrivuppdrag föreligger inte något formellt krav för fastighetsmäklare att upprätta en objektsbeskrivning. Om en fastighetsmäklare ändå väljer att upprätta en sådan handling följer skyldigheten att den ska vara korrekt upprättad. Uppgifterna som återfinns i objektsbeskrivningen ska därmed beskriva bostaden på ett korrekt sätt (jfr inspektionens beslut med dnr 22-2021[1]).

Av förarbetena till den tidigare fastighetsmäklarlagen framgår att en mäklare inte har rätt att okritiskt förmedla påståenden av säljare rörande fastighetens skick, utan när omständigheterna ger anledning till det bör riktigheten av uppgifterna granskas (se prop. 1983/84:16 s. 37-38). Mäklaren ska normalt kunna förlita sig på de uppgifter som säljaren lämnar, om det inte föreligger särskilda omständigheter som ger anledning att ifrågasätta dem. Om sådan anledning finns ska mäklaren göra en mer ingående granskning och kontroll (jmf Förvaltningsrätten i Karlstad dom den 15 november 2021 i mål nr 8375-04).

I doktrin (Jingryd, Fastighetsförmedling, 2021. 6 uppl, s. 219 ff) sammanfattas att det i praxis har utmejslats en utredningsplikt vid sidan av kontrollplikten, enligt vilken mäklaren är skyldig att kontrollera riktigheten i en uppgift denne har fått från säljaren/bostadsrättsföreningen bl.a. om uppgiften är osäker, ovanlig eller på något annat sätt anmärkningsvärd samt om det inte är oskäligt betungande att kontrollera uppgiften. Det sammanfattas att möjligheterna för mäklaren att helt undgå ansvar genom hänvisning till säljaren är mycket begränsade.

I ärendet är det utrett att NN har upprättat en objektsbeskrivning för objektet [namn på fastighet] som sedan har tillställts den bank som beviljat köparens kredit. Fotografierna har NN fått från säljaren. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning, finns det sådana skillnader mellan interiörbilderna och exteriörbilderna som mäklaren skickat in till banken, att han borde ha ifrågasatt säljarens uppgifter.

Att NN muntligen informerat handläggare på banken om att han inte har undersökt samt värderat fastigheten förtar inte hans ansvar att upprätta korrekta handlingar.

Innan en mäklare och en säljare av en fastighet ingår ett uppdragsavtal som omfattar förmedling besöker som regel mäklaren bostaden för att kunna beskriva och värdera den. När det gäller ett skrivuppdrag, brukar mäklaren inte behöva beskriva fastigheten då uppdraget normalt sett inte omfattar upprättande av en objektsbeskrivning. Med beaktande av detta är det enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning särskilt viktigt att mäklaren besöker objektet vid skrivuppdrag för det fall mäklaren dessutom åtar sig att upprätta objektsbeskrivning.

Att en mäklare som ska upprätta en objektbeskrivning väljer att inte besöka objektet, innebär att det blir svårare för mäklaren att bedöma rimligheten i säljarens uppgifter. Fastighetsmäklarinspektionen anser att kraven i så fall ökar på mäklaren att granska säljarens uppgifter. Att NN inte har varit på plats och besökt fastigheten förtar alltså inte hans ansvar att bilda sig en egen uppfattning om objektet och själv ombesörja eventuella fotografier, alternativt se till att de fotografier som denne tänkt medta i en objektsbeskrivning faktiskt föreställer det aktuella objektet. Kravet på vederhäftighet kan inte kringgås genom att mäklaren väljer att inte besöka objektet.

Sammanfattningsvis har NN valt att inte besöka fastigheten innan han upprättade en objektbeskrivning som köparens bank efterfrågade, som ett komplement till det skrivuppdrag han säljaren avtalat om. Han har inte heller granskat säljarens uppgifter närmare trots att det förelåg omständigheter som gav anledning att ifrågasätta dem. NN s agerande står i strid med god fastighetsmäklarsed och har inneburit stora risker för olika parter och fått allvarliga konsekvenser bland annat för köparens bank.

Påföljd objektsbeskrivningen

Enligt 29 § den äldre fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt den lagen. Detsamma gäller om fastighetsmäklaren överträder en bestämmelse i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Om det kan anses tillräckligt, får inspektionen i stället meddela en varning eller erinran. Om förseelsen är ringa får inspektionen avstå från att ge en påföljd.

I förarbetena till de motsvarande äldre bestämmelserna (prop. 1983/84:16 s. 33 f) anfördes bl.a. följande riktlinjer för bedömningen av när en återkallelse av registreringen kan komma i fråga.

Det kan också tänkas fall där mäklaren utan att begå straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. Särskilt allvarligt är det om mäklaren i någon hänseende utnyttjar någons okunnighet eller oförstånd. Som exempel kan nämnas att mäklaren förtiger någon omständighet av betydelse för bedömningen av fastighetens värde. Ytterligare exempel är att mäklaren betingar sig ersättning i former som strider mot god fastighetsmäklarsed. I dessa och liknande fall bör registreringen i allmänhet återkallas.

Fastighetsmäklarinspektionen uttalade även i ärendet dnr 22-2021 att en mäklare måste ha insett att upprättandet av och innehållet i en objektsbeskrivning skulle ge legitimitet till kreditansökan. I annat ärende (dnr 22-0839) fastställdes att en mäklare hade upprättat och tillhandahållit handlingar som inte var relaterade till faktiska försäljningar samt att det innebär en stor risk att upprätta handlingar som framstår som så pass korrekta att de skulle kunna användas i bedrägliga syften. I båda fallen återkallades mäklarnas registrering (Observera att båda besluten dnr 22-2021 och dnr 22-0839 inte har vunnit laga kraft).

Av utredningen i ärendet framgår att NN avsiktligen medtagit fotografier i objektsbeskrivningen som han omöjligen kunnat veta om de stämde överens med verkligheten. NN fick som ett komplement till skrivuppdraget, i uppgift att upprätta en objektsbeskrivning eftersom köparens bank krävde en. Han upprättade en till vilken han helt okritiskt förmedlade vidare fotografier som påstods vara objektet och dess interiör. Han måste därför enligt inspektionens bedömning ha insett att handlingen skulle ge legitimitet till kreditansökan.

Bilderna gav även intrycket att fastighetens interiör var i ett avsevärt bättre skick än var det egentligen var. Detta i kombination med att det även i objektsbeskrivningen angivits ett pris kan inte annat än ge ett intryck att mäklaren har värderat fastigheten, vilket är mycket allvarligt då banken grundar kreditens storlek utifrån handlingen.

Med beaktande av att hans åsidosättande av god fastighetsmäklarsed inneburit stora risker för flera parter och fått allvarliga konsekvenser för köparnas bank finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN på ett mycket allvarligt sätt åsidosatt sina åligganden som fastighetsmäklare och till följd av det anser inspektionen att NN registrering som fastighetsmäklare därför ska återkallas.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen beslutar att återkalla NN registrering som fastighetsmäklare med anledning av att han har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att upprätta och utge en objektsbeskrivning med bilder avseende ett annat objekt. I denna påföljd ingår även en varning för brister i överlåtelsehandlingar. Vidare ingår en varning för avsaknad av allmän riskbedömning samt en varning för avsaknad av dokumenterade rutiner och riktlinjer.

[1] Observera att beslutet dnr 22-2021 inte har vunnit laga kraft