Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sin omsorgsplikt genom att upprätta och utge en objektsbeskrivning med för objektet felaktiga fotografier. Vidare har det prövats om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att uppnå kundkännedom om parterna.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar fastighetsmäklaren NNs registrering som fastighetsmäklare.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (idag verksam vid [mäklarföretag]). Anmälaren har bl.a. gett in fotografier, en objektsbeskrivning och en bostadsannons.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har bl.a. gett in ett upplåtelseavtal, ett överlåtelseavtal och en ekonomisk plan.

Fastighetsmäklarinspektionen har till ärendet inhämtat ett flertal handlingar, såsom beslut om bygglov, fastighetsregisterutdrag och utdrag från folkbokföringsregistret.

NN har även förelagts att ange vilka åtgärder han vidtagit för att uppnå kundkännedom om parterna i affärerna och ge in sådan dokumentation. Han har bl.a. inkommit med handlingar för vidtagna kundkännedomsåtgärder och kopior på ID-handlingar.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren arbetar som säkerhetschef på en bank som har lånat ut pengar avseende den aktuella bostadsrättsföreningen under år 2021 och 2022. Byggnaderna för föreningen är inte färdigställda och det bor ingen i dem. De har många funderingar avseende den aktuella bostadsrättsföreningen, bl.a. om nya personer i styrelsen under år 2021. De har polisanmält ärendet.

Kreditärendet för överlåtelsen 2022 (skrivuppdrag 2, adress y) handlades av en annan medarbetare på banken. Vid början av 2023 uppmärksammades ett annat ärende i [ort] där hanteringen kunde kopplas till samma medarbetare. Hon granskade därför ifrågavarande medarbetares kreditärenden, varefter kreditärendet för adress y uppdagades.

Hon ringde till NN i början av 2023 och efterfrågade en objektsbeskrivning för objektet. När hon mottog objektsbeskrivningen hade hon dessförinnan varit på plats vid den aktuella adressen och sett att byggnationen inte var färdig, varför hon ifrågasatte hur det kommer sig att fotografierna såg annorlunda ut. Mäklaren nämnde då att fotografierna föreställde ett annat objekt i området, på adress x. Hon inkommer nu med en skärmavbild på den faktiska annonsen för adress x från år 2019.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Objektsbeskrivningen

Han tar normalt sett inte förmedlingsuppdrag i det aktuella området, eftersom det ligger långt från hans verksamhet och han behöver ha nära till objekten för att kunna genomföra visningar och besiktningar. Han har inte haft förmedlingsuppdragen för de bostadsrätter som anmälan avser, men har haft skrivuppdrag dels för bostadsrättsföreningen, dels för en privatperson i samma förening rörande samma lägenhet på adress y. Han har även tidigare haft skrivuppdrag för andra lägenheter i föreningen och då erhållit information om lägenheterna från föreningens styrelse, som aldrig uppgett till honom att lägenheterna inte skulle vara färdigställda eller att byggnationen skulle ha stoppats.

Vid skrivuppdrag har han som mäklare ett begränsat kontrollansvar, där det enl. 3 kap. 13 § 2 st. fastighetsmäklarlagen framgår att mäklare ska kontrollera vem som har förfoganderätt och om den är pantsatt. Han har genomfört den kontrollen i varje skrivuppdrag samt tagit del av bostadsrättsföreningens registrerade ekonomiska plan från Bolagsverket. Han har därmed uppfyllt samtliga krav för skrivuppdrag. För sådana uppdrag krävs inte heller att mäklaren ska ha gjort ett platsbesök, varför inga platsbesök har utförts för skrivuppdragen. Det krävs inte heller att mäklare ska kontrollera eller inhämta handlingar såsom besiktningsprotokoll eller startbesked, varför detta saknar betydelse i ärendet.

Det första skrivuppdraget för bostadsrätten med adress y avser upplåtelsen år 2021, där föreningen själv hade kommit i kontakt med köparen. Styrelsen kontaktade honom och bad om hjälp med upprättandet av de nödvändiga köpehandlingarna, vilket han accepterade. Han upprättade inte ett uppdragsavtal, men de kom överens om ett arvode om 15 000 kr för skrivuppdraget. Han var inte på plats och inspekterade lägenheten, men fick information från styrelsen att den var färdigställd med några mindre besiktningsanmärkningar. Han upprättade inte någon objektsbeskrivning vid köpets ingående, men fick en förfrågan från den aktuella banken inför tillträdet, varefter han upprättade handlingen. Informationen i objektbeskrivningen inhämtades från föreningens styrelse och han har kontrollerat att uppgifterna stämmer överens med föreningens ekonomiska plan. De uppgifter han kontrollerade var andelstal, lägenhetsnummer, boarea, årsavgift och antalet lägenheter. Köparen har inte hört av sig till honom och berättat om fel eller brister med lägenheten.

Det andra skrivuppdraget för samma bostadsrätt aktualiserades av att de tidigare köparna kontaktade honom i augusti 2022 då de hade för avsikt att sälja bostadsrätten till en kusin och efterfrågade om han återigen kunde hjälpa till med upprättandet av köpehandlingarna. Han åtog sig även detta skrivuppdrag för ett överenskommet arvode om 15 000 kr, men skrev inget uppdragsavtal eftersom det inte krävs för skrivuppdrag. Han besökte inte lägenheten, men fick all information från styrelsen. Inte heller nu ifrågasattes att lägenheten inte skulle vara färdigställd, vare sig av köparen eller säljaren.

Efter förfrågan per telefon från säkerhetschefen på den aktuella banken den 17 januari 2023, åtog han sig att sammanställa en objektsbeskrivning i efterhand. Han informerade banken om att bilderna kom från ett annat objekt i föreningen, med adress x, som han tidigare hade haft ett förmedlingsuppdrag för. Han hade inga bilder på det aktuella objektet. Lägenheten på adress x hade samma standard, utformning, storlek och planlösning som den på adress y, enligt uppgifter från styrelsen i föreningen. Den övriga informationen i objektsbeskrivningen kom också från den tidigare försäljningen. Objektsbeskrivningen uppfyllde de krav som ställts för ett skrivuppdrag, där det inte är fråga om förmedling, varför ärendet torde kunna lämnas utan åtgärd.

Åtgärder för att uppnå kundkännedom och dokumentation

Efter att Fastighetsmäklarinspektionen förelagt fastighetsmäklaren att redogöra för penningtvättskontrollerna avseende skrivuppdragen samt inge relevanta handlingar enligt ovan, har han uppgett i huvudsak följande.

Vad avser det första skrivuppdraget för upplåtelsen hade han kännedom om bostadsrättsföreningen innan tidpunkten för upplåtelseavtalets ingående, då han bl.a. har haft ett förmedlingsuppdrag för en annan bostad i föreningen. Han hade även sedan tidigare kännedom om personerna i interimsstyrelsen, då dessa suttit med i andra nybildade föreningar där han har förmedlat bostäder. Han har därför erhållit ID-handlingar på interimsstyrelsen sedan tidigare. Styrelsen gav fullmakt åt person D att underteckna upplåtelseavtalet. Person D valdes sedan in i föreningens styrelse efter årsmötet i slutet av juni 2021. Han har erhållit ID-handlingar av säljarens ombud och från köparna samt antecknat deras ID/referens-nummer. Köparna (personerna A och B) hade sin hemvist i Sverige, uppvisade svenska körkort och blev tillfrågade om hur finansieringen skulle ske samt om de eller någon i deras närhet omfattades av PEP. Köparna hade lånelöfte i [anmälande bank] med syfte att bruka bostaden som privatbostad varför riskbedömningen har ansetts vara normal. Han hade därefter kontakt med [anmälande bank] inför planeringen av tillträdet. Rådgivaren på banken bekräftade att de hade gemensamma kunder, att de hade träffats och att de kunde boka in en tid. Ingen vidare skärpt åtgärd ansågs som nödvändig.

Även avseende det andra skrivuppdraget med överlåtelsen för samma bostad fanns tidigare kännedom om uppdragsgivarna. Han mottog ID-handlingar och dokumenterade dessa samt inhämtade mäklarbilden från föreningen för att kontrollera att uppdragsgivarna (personerna A och B) ägde bostaden. Han erhöll även ID-handlingen från köparen (person C) och antecknade kortnumret. Köparen hade sin hemvist i Sverige, uppvisade ett svenskt identitetskort, fick frågan om hur finansiering skulle ske samt om hon eller någon i hennes närhet är PEP. Köparen hade som sin kusin, d.v.s. uppdragsgivaren, likaså lånelöfte i [anmälande bank] och riskbedömningen ansågs som normal. Han hade därefter mejlkontakt med [banken] inför planeringen av tillträdet. Rådgivaren på [banken] bekräftade att de hade gemensamma kunder, att de hade träffats och att de kunde boka in en tid. Ingen vidare skärpt åtgärd ansågs som nödvändig. Inför tillträdet erhöll han fullmakt från samtliga parter som upprättades och signerades elektroniskt. Vid tillträdet fick han ett kvitto med information om att säljarens lån var lösta och att köparen hade upptagit nya lån i banken.

Han har kontrollerat verklig huvudman för bostadsrättsföreningen och konstaterat att det inte finns någon verklig huvudman då ingen fysisk person direkt eller indirekt äger mer än 25 % av andelarna i föreningen. Av förbiseende har rutan inte kryssats i dokumentet, men kontrollen har utförts.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten huvudsakligen som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Handlingar avseende objektsbeskrivning

Upplåtelseavtal

Av upplåtelseavtalet från juni 2021 för bostadsrätten på adress y framgår att person A och person B är förvärvare samt att [bostadsrättsföreningen] är upplåtare. Vidare framgår bl.a. följande.

Insats och upplåtelseavgift
[…]
4 800 000 kr

§ 1 Tillträdesdag
Förvärvaren ska tillträda lägenheten den 17 september 2021 sedan betalning gjorts på det sätt som anges i § 2.

[…]

§ 3 Handpenning
Parterna har avtalat att förvärvaren ska betala handpenningen direkt till föreningen. Med bindande verkan friskriver parterna fastighetsmäklaren från allt ansvar för denna del av upplåtelsekostnaden.

[…]

§ 5 Skick
Lägenheten med utrustning och tillbehör ska gås igenom av parterna gemensamt på tillträdesdagen och säkerställa att skicket är enligt objektsbeskrivningen. Föreningen ombesörjer och bekostar att lägenheten med tillhörande förrådsutrymmen på tillträdesdagen är utrymda och väl rengjorda.

[…]

Överlåtelseavtal

Av överlåtelseavtalet från augusti 2022 för bostadsrätten på adress y framgår att person A och person B är säljare samt att person C är köpare. Vidare framgår bl.a. följande.

Köpeskilling
[…]
5 900 000 kr.

Tillträdesdag
2022-11-04. eller annat datum enligt överenskommelse.

§ 2 Garanti och pantsättning

Säljaren garanterar:
[…]
att dispositionen över Bostadsrätten på tillträdesdagen inte är begränsad utöver vad som angivits i detta avtal.

§ 3 Bostadsrättens skick
Bostadsrätten överlåts i befintligt skick. Skicket fastställs med utgångspunkt från förhållandena på avtalsdagen. Köparen har före köpet uppmanats att undersöka lägenheten.

Objektsbeskrivning upplåtelsen

Handlingen avser adress y och är underskriven av företrädaren för bostadsrättsföreningen samt köparna den 29 juni 2021. Vidare framkommer bl.a. följande.

Pris
4 800 000 kr

[…]

Boarea
108 m²

Tillträdesdatum
2021-09-17

[…]

Beskrivning
Välplanerat parhus med ett påkostat kök, genomgående ekparkett och underliggande golvvärme. Bostaden är utrustad med två helkaklade badrum i exklusiva materialval. Generösa fönsterpartier med skjutdörrar från vardagsrummet mot altan med härlig kvällssol. Parkering och egen tomtyta ingår i upplåtelsen.

Adress
Adress y.

Lägenhetsnummer förening
17

[…]

Pantsättning
Bostadsrätten är inte pantsatt.

Allmänt om föreningen
[Bostadsrättsföreningen] är en äkta bostadsrättsförening belägen i [ort]. Föreningen består av 27 bostäder i parhus- och studiohusform där samtliga boende innehar egen tomtyta med nyttjanderätt samt parkeringsplats för bästa villakänsla. Varje boende svarar själv för uppvärmning och vatten för sin egna bostad.

[…]

Byggnadstyp
Parhus i 2 plan

Byggnadsår
2021

Objektsbeskrivning överlåtelsen

Handlingen avser adress y enligt titeln.

På titelsidan framgår ett fotografi föreställande ett färdigt parhus med ordnad trädgård. I bakgrunden kan dock skönjas delar av en byggarbetsplats. På ytterligare fotografier framgår samma parhus med trädgård och altan samt flertalet fotografier på en färdig och inflyttningsklar interiör.

Vidare framgår bl.a. följande.

Pris
5 900 000 kr

[…]

Boarea
108 m²

Tillträdesdatum
2022-11-04

[…]

Beskrivning
Välplanerat parhus med ett påkostat kök, genomgående ekparkett och underliggande golvvärme. Bostaden är utrustad med två helkaklade badrum i exklusiva materialval. Generösa fönsterpartier med skjutdörrar från vardagsrummet mot altan med härlig kvällssol. Parkering och egen tomtyta ingår i upplåtelsen. På entréplanet finns både ett exklusivt kök och badrum, vardagsrum med utgång till stor altan med härlig kvällssol samt ett sovrum och förvaring i hallen. På det övre planet finns 3 rymliga sovrum samt ett exklusivt badrum.

Adress
Adress y.

Lägenhetsnummer förening
17

[…]

Pantsättning
Bostadsrätten är pantsatt. Samtliga lån löses på tillträdesdagen.

Allmänt om föreningen
[Bostadsrättsföreningen] är en äkta bostadsrättsförening belägen i [ort]. Föreningen består av 27 bostäder i parhus- och studiohusform där samtliga boende innehar egen tomtyta med nyttjanderätt samt parkeringsplats för bästa villakänsla. Varje boende svarar själv för uppvärmning och vatten för sin egna bostad.

[…]

Byggnadstyp
Parhus i 2 plan

Byggnadsår
2021

Bostadsannons adress x

Skärmavbilden föreställer en sida bostadsannons för adress x, innehållande fem st. fotografier på exteriör och interiör som är identiska med fem av de fotografier som återfinns i objektsbeskrivningen för skrivuppdrag 2, adress y.

Mäklarbild

Av handlingen för adress y framkommer bl.a. att den anmälande banken är panthavare för beviljade krediter.

Ekonomisk plan

Av upplagorna från 8 och 15 april 2020 framgår bl.a. följande.

Bostadsrättsföreningen avser att genom ombyggnation och nybyggnation uppföra 21 bostadsrättslägenheter att upplåtas med bostadsrätt på [område] i [kommun].

Flera bostadsrätter är redan upplåtna och upplåtelse av resterande lägenheter sker successivt. Alla lägenheter skall vara färdigställda och klara för inflytt senast december 2020.

Av upplagan från den 1 februari 2023 har texten ändrats enligt följande.

Bostadsrättsföreningen avser att genom ombyggnation och nybyggnation uppföra 27 bostadsrättslägenheter att upplåtas med bostadsrätt på [område] i [kommun].

Flera bostadsrätter är redan upplåtna och upplåtelse av resterande lägenheter sker successivt. Alla lägenheter skall vara färdigställda och klara för inflytt senast fjärde kvartal 2023.

På s. 4 i planen från 2023 anges att parhusen på fastigheten [2:33] har 2021 som byggnadsår. Informationen återfinns inte i upplagorna från april 2020.

Av lägenhetsförteckningen på s. 13 i den ekonomiska planen från 2023 framkommer bl.a. följande.

Adress	Fastighet
x	4:95
Y	2:33

På s. 4 anges bl.a. följande.

[4:95] [adress x]
[2:33] [adress y]

Uppgifterna överensstämmer med upplagorna från april 2020.

Bygglovshandlingar skrivuppdrag 1 och 2

Beslutet om bygglov för nybyggnad av tvåbostadshus för adress y, fastighet [2:33], är daterat till den 10 juni 2021. Startbeskedet är meddelat den 16 mars 2022 och något slutbesked finns inte meddelat i den handlingsförteckning som rör ärendet. Handlingsförteckningen sträcker sig till den 5 oktober 2023.

Av fotografierna från arbetsplatsbesöket 12 juli 2023 syns en byggnad som inte är färdig vare sig avseende omgivning eller exteriör. Byggnaden ligger i en sluttning och är byggt som suterränghus, vilket även framgår av ritningarna i bygglovsbeslutet.

I beslutet om bygglov framkommer även följande.

Ansökan avser bygglov för nybyggnad av tvåbostadshus i två våningar med en bruttoarea om 247,4 m² och byggnadsarea om 178,8 m². Byggnaden innehåller två lägenheter där den ena lägenheten har en bruttoarea om 50 m².

Fastighetsregisterutdrag skrivuppdrag 1 och 2

Av utdraget för fastighet [2:33] framgår bl.a. adressen y samt att den aktuella bostadsrättsföreningen är lagfaren ägare. Vidare framkommer att byggnadsvärdet är angett till ”0”.

Lantmäteriets karttjänst

Av skärmavbilden från Lantmäteriets karttjänst, tagen 19 oktober 2023, förekommer inga byggnader på adressen y/fastigheten [2:33].

Utdrag folkbokföringsregistret

Av utdraget från folkbokföringsregistret för adressen y, från den 5 december 2023, finns ingen person skriven på den aktuella adressen/fastigheten. Byggnadstypen är angiven som ”sporthall”.

Av de historiska utdragen från folkbokföringsregistret för person A, B och C framkommer att ingen av de ifrågavarande personerna har varit registrerade på adressen y. Vidare framkommer att de dessförinnan har varit skrivna i en annan stad än staden för den aktuella adressen.

Bilder anmälan

De av anmälaren ingivna fotografierna visar dels en ofärdig byggarbetsplats med ett hus under uppbyggnad, dels ett uppbyggt hus omgivet av byggnadsmaterial och bråte som omger platsen. Fotografierna är enligt anmälaren tagna i januari 2023.

Mejlkorrespondens

Av den av fastighetsmäklaren ingivna korrespondensen mellan honom och medarbetaren på den anmälande banken hösten 2022 framgår följande.

Kundrådgivare
Hej [namn på mäklaren]!
Vi har gemensamma kunder som köper lgh 17 i [bostadsrättsföreningen]. Jag träffade kunderna igår och bestämde tillträde [datum och tidpunkt]. Funkar detta för dig?
Tillträdet blir då via kontor och utanför [namn på tillträdesportal].
[…]

Fastighetsmäklaren
Hej [namn], hoppas allt är bra!
Okej toppen, det fungerar för mig. Jag bokar in det i min kalender. Ordnar även med prel. avräkning till dig i slutet av veckan.

Kundrådgivare
Hej!
Har du ordnat med den preliminära likvidavräkningen?

Fastighetsmäklaren
Hej [namn],
Här kommer bilagt avräkning för tillträdet av lägenheten 17 i [bostadsrättsförening]. […]

Fullmakter

Av fullmakterna för köparen (person C) respektive de två säljarna (personerna A och B) avseende överlåtelsen 2022 framgår bl.a. följande.

Fullmakt – köpare
Fullmakt för Fastighetsmäklare NN
[…]
Att upptaga lån mot säkerhet i bostadsrätten.

Fullmakt – säljare
Fullmakt för Fastighetsmäklare NN
[…]
Att pantförskriva bostadsrätten.

Att hos långivare inhämta uppgifter om de lån som belastar bostadsrätten samt att för min/vår räkning inhämta de uppgifter om bostadsrätten hos bostadsrättsföreningen som fastighetsmäklaren efterfrågar.

Handlingar avseende penningtvätt

Kundkännedom uppdragsgivaren för upplåtelsen skrivuppdrag 1

Av handlingen för vidtagna kundkännedomsåtgärder av den 29 juni 2021 framkommer bl.a. att ID-handlingen har kontrollerats för den person som genom fullmakt företräder bostadsrättsföreningen (person D). Mäklaren har kryssat i att syftet med affären är försäljning av privatbostad samt att detta inte avviker från vad som är normalt. Han har vidare bedömt risken för affären som normal.

Kopia på ID-handlingen för fullmaktshavaren återfinns tillsammans med registreringsbeviset för föreningen där det framgår att fullmaktsgivaren tidigare var styrelseledamot. Av ett annat registreringsbevis framgår att fullmaktshavaren därefter blev styrelseledamot. Av fullmakten bekräftas att fullmaktshavaren är vald till att ingå i föreningens nya styrelse. Under rubriken ”Verklig huvudman” har ingenting kryssats i eller antecknats.

Kundkännedom köparna för upplåtelsen skrivuppdrag 1

Av handlingarna för vidtagna kundkännedomsåtgärder av den 29 juni 2021 för båda köparna (person A och B) framgår att ID-handlingar har kontrollerats och kopierats. Kopiorna på ID-handlingarna har ingetts i ärendet. Mäklaren har kryssat i att syftet med affären är köp av privatbostad för endast den ena av köparna samt att detta inte avviker från vad som är normalt. Han har vidare bedömt risken för affären som normal. Under rubriken ”Verklig huvudman” har ingenting kryssats i eller antecknats.

Kundkännedom uppdragsgivarna för överlåtelsen skrivuppdrag 2

Av handlingarna för vidtagna kundkännedomsåtgärder av den 26 augusti 2022 för båda säljarna (person A och B) framgår att ID-handlingar har kontrollerats och kopierats. Mäklaren har kryssat i att syftet med affären är försäljning av privatbostad och har därunder, vid ”Avvikelse från vad som därvid är normalt” kryssat i ”Ja”. Han har vidare bedömt risken för affären som normal. Under rubriken ”Verklig huvudman” har ingenting kryssats i eller antecknats.

Kundkännedom köparen för överlåtelsen skrivuppdrag 2

Av handlingarna för vidtagna kundkännedomsåtgärder av den 26 augusti 2022 för köparen (person C) framkommer att ID-handlingar har kontrollerats och kopierats. Kopian på ID-handlingen har ingetts i ärendet. Mäklaren har kryssat i att syftet med affären är köp av privatbostad och har därunder, vid ”Avvikelse från vad som därvid är normalt” inte kryssat i någon ruta. Han har vidare bedömt risken för affären som normal. Under rubriken ”Verklig huvudman” har ingenting kryssats i eller antecknats.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen (FML) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Med uttrycket att mäklaren ”i allt” ska iaktta god fastighetsmäklarsed åsyftas att mäklaren ska iaktta god fastighetsmäklarsed i alla sammanhang där han uppträder i sin yrkesroll och inte som privatperson (se prop. 1994/95:14 s. 76.)

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning.

Objektsbeskrivning

I enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning).

Av praxis följer att en uppgift som förs in i objektsbeskrivningen ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet, oavsett om uppgiften är obligatorisk eller inte (se Kammarrätten i Stockholms dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375–04). Av 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen framgår b.la. att mäklaren ska hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen, om inte annat har avtalats. Vidare anses ett grundläggande krav vara att de handlingar som mäklaren upprättar ska vara korrekta och avspegla parternas avsikter (se Melin, ”Fastighetsmäklarlagen - En kommentar”, upplaga 5:1, 2022 s. 208.)

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning innefattar även ett omsorgsfullt skrivuppdrag att de handlingar som upprättas av mäklaren är korrekta. Även andra aktörer än parterna – såsom kreditgivare – ska därmed kunna lita på att det som framgår av en objektsbeskrivning är rättvisande för det aktuella objektet.

Vad är utrett om objektet?

Den anmälande banken gör gällande att pengar har lånats ut både år 2021 och 2022 avseende objekt som inte är färdigställda. Det hänvisas till adressen y, där fotografierna i objektsbeskrivningen avser ett annat objekt på adress x.

Av mäklarbilden framgår att den anmälande banken är panthavare för beviljade krediter. NN vidgår att han vid tillträdet för överlåtelsen erhöll kvitto på att säljarens lån var lösta och att köparen hade upptagit nya lån i banken.

Av upplåtelse- och överlåtelseavtalen framgår att bostadsrätten först upplåtits den 29 juni 2021, att förvärvarna tillträdde bostaden i september samma år samt överlät bostadsrätten den 26 augusti 2022, med tillträde i november samma år.

Av lägenhetsförteckningen i de ingivna ekonomiska planerna framkommer att den aktuella adressen y är belägen på fastigheten [beteckning som slutar på 2:33] samt att adress x avser en annan fastighet, [beteckning som slutar på 4:95].

Av bygglovshandlingarna bekräftas att adressen y avser fastigheten [2:33]. Vidare framkommer att beslut om bygglov meddelades den 10 juni 2021, att startbesked för att påbörja byggnationen lämnades den 16 mars 2022 och att något slutbesked inte har lämnats enligt handlingsförteckningen som sträcker sig till senhösten 2023. Av den senaste ekonomiska planen från 1 februari 2023 anges tvärtom på s. 4 att parhusen på fastigheten [2:33] har 2021 som byggnadsår.

Av 10 kap. 4 § plan- och bygglagen (2010:900) framkommer att ett byggnadsverk inte får tas i bruk i de delar som omfattas av ett startbesked för byggåtgärder förrän byggnadsnämnden har gett ett slutbesked, om nämnden inte beslutar annat. I 10 kap. 36 § samma lag framkommer dock att interimistiskt slutbesked kan lämnas för etapper i ett projekt, men att nämnden i ett interimistiskt slutbesked bör ange vad som gäller i fråga om möjligheterna att ta ett byggnadsverk i bruk. Av förarbetena till lagen förtydligas att användningsförbud gäller till dess att slutbesked har getts (prop. 2009/10:170 s. 327). Av praxis följer att bostadshus åtminstone kan anses ha tagits i bruk när det har använts för övernattning (se bl.a. MMD Nacka, 2015-09-16, mål nr P 4264-15)

Det kan inledningsvis fastslås att upplåtelsen med tillträde skedde innan startbesked för byggnationen lämnats och att det vid överlåtelsen med tillträde inte hade lämnats slutbesked för byggnationen, vilket innebär att eventuellt boende i bostaden under perioden skett i strid mot användningsförbudet.

Vad avser tillträde av lägenheter vid bostadsrättsupplåtelser framgår av 7 kap. 1 § bostadsrättslagen (1991:614) (BRL) att föreningen ska tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats. I kommentaren till lagrummet förtydligas att sådant avtalsinnehåll kan utläsas av upplåtelseavtalet och eventuella tilläggsupplåtelser samt att ledning även kan hämtas från bostadsrättsföreningens ekonomiska plan (se Lycke, JUNO, kommentaren till 7 kap. 1 § BRL).

Enligt upplåtelseavtalet framkommer inte annat än att lägenhetens skick ska vara enligt objektsbeskrivningen. Av överlåtelseavtalet framkommer att bostadsrätten överlåts i befintligt skick samt att säljaren garanterar att dispositionen över bostadsrätten inte är begränsad på tillträdesdagen utöver vad som angivits i avtalet. Till objektbeskrivningen har fogats bilder på en inflyttningsklar bostad. Av den ekonomiska planen från 1 februari 2023, s. 15, under ”särskilda förhållanden” framgår att endast vissa arbeten, såsom markarbeten och yttre målning kan komma att färdigställas efter tillträdet. I den ekonomiska planen från 15 april 2020 framkommer ingenting liknande.

Av Lantmäteriets karttjänst från 19 oktober 2023 förekommer inga byggnader på den aktuella adressen/fastigheten. Vidare föreställer bilderna från kommunens arbetsplatsbesök i juli 2023 en byggnad som inte är färdig vare sig avseende omgivning eller exteriör.

Enligt 6 § folkbokföringslagen (1991:481) ska en person folkbokföras på den fastighet och i den kommun där han eller hon enligt 7 och 8-13 §§ samma lag är att anse som bosatt. När en folkbokförd person har flyttat är denne skyldig att inom en vecka skriftligen anmäla det till Skatteverket (25 § samma lag).

Av utdraget från folkbokföringsregistret från den 5 december 2023 finns ingen person skriven på den aktuella adressen/fastigheten. Vidare är byggnadstypen i registret angiven som ”sporthall”. Av de historiska utdragen från folkbokföringsregistret för person A, B och C framkommer att ingen av de ifrågavarande personerna har varit registrerade på adressen y.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens sammantagna bedömning är det därmed även klarlagt att den aktuella bostaden inte kunnat inhysa boende, vare sig för tiden för tillträde avseende upplåtelsen eller tiden därefter vid överlåtelsen.

Det är därmed utrett att NN har upprättat en objektsbeskrivning för en bostadsrätt där det för byggnationen saknas slutbesked och som i övrigt inte varit beboelig.

Fastighetsmäklarens ansvar

Vid skrivuppdrag föreligger det inte något formellt krav för fastighetsmäklare att upprätta en objektsbeskrivning. Om en fastighetsmäklare ändå väljer att upprätta en sådan handling följer skyldigheten att den ska vara korrekt upprättad. Uppgifterna som återfinns i objektsbeskrivningen ska därmed beskriva bostaden på ett korrekt sätt (jfr dnr 22-2021[1]).

Av förarbetena framgår att en mäklare inte har rätt att okritiskt förmedla påståenden av säljare rörande fastighetens skick, utan när omständigheterna ger anledning till det bör riktigheten av uppgifterna granskas (se prop. 1983/84:16 s. 37–38.) Mäklaren ska normalt kunna förlita sig på de uppgifter som säljaren lämnar, om det inte föreligger särskilda omständigheter som ger anledning att ifrågasätta dem. Om sådan anledning finns ska mäklaren göra en mer ingående granskning och kontroll (jmf Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 15 november 2021 i mål nr 8375–04).

I doktrin (Jingryd, Fastighetsförmedling, 2021, 6 uppl, s. 219 ff) sammanfattas att det i praxis har utmejslats en utredningsplikt vid sidan av kontrollplikten, enligt vilken mäklaren är skyldig att kontrollera riktigheten i en uppgift denne har fått från säljaren/bostadsrättsföreningen bl.a. om uppgiften är osäker, ovanlig eller på något annat sätt anmärkningsvärd samt om det inte är oskäligt betungande att kontrollera uppgiften. Det sammanfattas att möjligheterna för mäklaren att helt undgå ansvar genom hänvisning till säljaren är mycket begränsade.

I ärendet är det utrett att NN har upprättat en objektsbeskrivning för bostadsrätten på adress y, som han sedan tillställt den aktuella banken efter överlåtelsen av samma objekt.

NN vidgår att fotografierna i objektsbeskrivningen på objektet avser ett annat objekt i föreningen, på adress x. Det handlar om ett flertal fotografier som visar både interiör och exteriör på en bostad som inte avser det aktuella objektet, vilket bekräftas av den tidigare annonsen för adress x. Av beskrivningen av lägenheterna, fotografierna och ritningarna i bygglovshandlingarna bekräftas att det rör sig om ett helt annat objekt med en annan planlösning och utseende. Det är därmed utrett att NN har medtagit ett flertal fotografier i objektsbeskrivningen som är felaktiga för bostadsrätten på adress y.

Att NN muntligen informerade säkerhetschefen på banken om att bilderna tillhörde ett annat objekt förtar inte hans ansvar att upprätta en korrekt handling. Tvärtom visar denna omständighet att han hade kännedom om att fotografierna inte visade det objekt som beskrevs i handlingen och att han därmed avsiktligen medtog felaktiga fotografier för objektet.

Säkerhetschefen på banken gör dessutom gällande att det var först efter dennes ifrågasättande om bilderna i objektsbeskrivningen som NN nämnde att bilderna kommer från ett annat objekt, på adress x.

Frågan som kvarstår är dock om NN hade skäl eller inte att ifrågasätta styrelsens uppgifter om att lägenheterna på adress y och adress x hade samma egenskaper.

Fastighetsmäklarinspektionen gör följande bedömning. När NN fick telefonsamtalet från säkerhetschefen på banken ca fem månader efter överlåtelsen, hade han inte sett det aktuella objektet eller för den delen erhållit någon dokumentation där det framgick att bostaden var färdigställd. NN måste i det sammanhanget ha insett allvaret med att en säkerhetschef för en bank kontaktar honom för att erhålla en objektsbeskrivning så lång tid efter affären. Vid detta tillfälle bör han därmed ha ifrågasatt tidigare uppgifter om att lägenheterna hade samma egenskaper och vidtagit en närmare utredning av objektet. Att i stället för ovanstående upprätta en objektsbeskrivning med fotografier på en annan lägenhet och utge den till banken är enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning mycket allvarligt.

Att NN normalt inte åtar sig uppdrag i det aktuella området och därför inte varit på plats förtar inte hans ansvar att bilda sig en egen uppfattning om objektet och själv ombesörja eventuella fotografier, om han väljer att medta sådana i objektsbeskrivningen. Kravet på vederhäftighet kan inte kringgås med anledning av att mäklaren saknar fotografier på det aktuella objektet.

Det är enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning särskilt viktigt att fastighetsmäklare besöker objektet vid just skrivuppdrag, för det fall mäklaren åtar sig att upprätta en objektsbeskrivning.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer sammantaget att NN har åsidosatt sin omsorgsplikt genom att upprätta och utge en objektsbeskrivning med felaktiga fotografier för en bostad som inte var inflyttningsklar och som saknade slutbesked.

Påföljd objektsbeskrivningen

NN har tidigare, år 2022, meddelats en varning av Fastighetsmäklarinspektionen för en ofullständig anbudsförteckning.

Enligt 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt den lagen. Detsamma gäller om fastighetsmäklaren överträder en bestämmelse i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Om det kan anses tillräckligt, får inspektionen i stället meddela en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa får inspektionen avstå från att ge en påföljd.

I förarbetena till de motsvarande äldre bestämmelserna (prop. 1983/84:16 s. 33 f) anfördes bl.a. följande riktlinjer för bedömningen av när en återkallelse av registreringen kan komma i fråga.

Det kan också tänkas fall där mäklaren utan att begå straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. Särskilt allvarligt är det om mäklaren i någon hänseende utnyttjar någon okunnighet eller oförstånd. Som exempel kan nämnas att mäklaren utformar köpehandlingarna på ett sådant sätt att en av parterna gynnas otillbörligt. Ett annat exempel är att mäklaren förtiger någon omständighet av betydelse för bedömningen av fastighetens värde. Ytterligare exempel är att mäklaren betingar sig ersättning i former som strider mot god fastighetsmäklarsed. I dessa och liknande fall bör registreringen i allmänhet återkallas.

Fastighetsmäklarinspektionen uttalade i ärendet dnr 22-2021 att en mäklare måste ha insett att upprättandet av och innehållet i en objektsbeskrivning skulle ge legitimitet till kreditansökan. I annat ärende (dnr 22-0839[2]) fastställdes att en mäklare hade upprättat och tillhandahållit handlingar som inte var relaterade till faktiska försäljningar samt att det innebär en stor risk att upprätta handlingar som framstår som så pass korrekta att de skulle kunna användas i bedrägliga syften. I båda fallen återkallades mäklarnas registrering.

Av utredningen i ärendet framgår att NN avsiktligen medtagit fotografier i objektsbeskrivningen för överlåtelsen, som visar en annan färdigställd och inflyttningsklar bostad. Detta ska ses i sammanhanget att den för skrivuppdragen aktuella bostaden inte var färdigställd eller inflyttningsklar. NN måste, enligt inspektionens bedömning, ha insett att objektsbeskrivningen skulle ge legitimitet åt kreditansökan.

Med beaktande av att NNs åsidosättande av omsorgsplikten har inneburit stora risker bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att han på ett mycket allvarligt sätt har åsidosatt sina skyldigheter som fastighetsmäklare och till följd av det bedömer inspektionen att hans registrering som fastighetsmäklare därmed ska återkallas.

Penningtvättsregelverket

Av 4 kap. 1 § FML följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) (PTL) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag.

I det aktuella ärendet är det Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd mot penningtvätt och finansiering av terrorism KAMFS 2021:3 som är gällande för skrivuppdrag 2 och KAMFS 2020:1 för skrivuppdrag 1.

Överträdelse av Fastighetsmäklarinspektionens tillämpliga föreskrifter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism strider mot god fastighetsmäklarsed.

I rapporten ”Nationell riskbedömning av penningtvätt och finansiering av terrorism i Sverige 2020/2021” (Polismyndigheten, april 2021, Polisens tryckeri Stockholm) slås det fast att den sammantagna sektorsrisken för penningtvätt inom fastighetsmäklarbranschen bedöms vara betydande. I uppräkningen av riskscenarion och kända tillvägagångssätt beskrivs skrivuppdrag som ett sätt att genom en anlitad fastighetsmäklare ge skenbar legitimitet åt en affär.

Kundkännedomsåtgärder

Av 3 kap. 1 § första stycket 1 p. PTL följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätta en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden.

Enligt 3 kap. 2 § och 3 §§ PTL får inte mäklaren etablera en affärsförbindelse eller utföra en transaktion om det finns misstanke, respektive på skälig grund kan misstänkas, att transaktionen utgör ett led i penningtvätt och verksamheten kommer att användas för detta syfte.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § PTL vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. Med åtgärder för kundkännedom avses bl.a. en kontroll av kundens identitet, om denne är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person, en utredning av om kunden har en verklig huvudman, i förekommande fall en kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Kontroll av kundens identitet och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7, 8, 9, 10 och 12 §§ PTL. Vidare framgår av 3 kap. 8 § tredje stycket PTL att om kunden är en juridisk person och det efter åtgärder enligt första stycket står klart att den juridiska personen inte har en verklig huvudman, ska den person som är styrelseordförande, verkställande direktör eller motsvarande befattningshavare anses vara verklig huvudman.

Enligt 3 kap. 13 § PTL ska fastighetsmäklaren löpande och vid behov följa upp pågående affärsförbindelser i syfte att säkerställa att kännedomen om kunden enligt 7, 8 och 10-12 §§ är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Om risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kunden bedöms som hög ska enligt 3 kap. 16 § skärpta åtgärder enligt 7, 8 och 10-13 §§ vidtas. Åtgärderna ska i så fall kompletteras med de ytterligare åtgärder som krävs för att motverka den höga risken för penningtvätt och finansiering av terrorism. Sådana åtgärder kan avse inhämtande av ytterligare information om kundens affärsverksamhet eller ekonomiska situation och uppgifter om varifrån kundens ekonomiska medel kommer.

Om avvikelser eller misstänkta aktiviteter eller transaktioner uppmärksammas ska fastighetsmäklaren vidta skärpta åtgärder för kundkännedom enligt 3 kap. 16 § PTL och andra nödvändiga åtgärder. Syftet med åtgärderna ska vara att bedöma om det finns skälig grund att misstänka att det är fråga om penningtvätt eller finansiering av terrorism eller att egendom annars härrör från brottslig handling (4 kap. 2 § första stycket PTL).

Verklig huvudman

Av förarbetena (prop. 2016/17:173 s. 241) framgår bl.a. följande om vad som avses med verklig huvudman.

Med verklig huvudman avses en fysisk person som ytterst äger eller kontrollerar en juridisk person eller en fysisk person till vars förmån någon annan handlar […]. Det kan således finnas en verklig huvudman bakom både fysiska och juridiska personer. Fysiska personer har inga ägare eller annan som kontrollerar dem på det sätt som avses i definitionen av begreppet verklig huvudman. För fysiska personer rör det sig därför i första hand om s.k. bulvanfall. Med bulvanfall avses situationer då en person handlar för annans räkning, men gentemot verksamhetsutövaren agerar som att handlandet sker för egen räkning. Om verksamhetsutövare konstaterar ett bulvanförhållande kan således en fysisk person ha en verklig huvudman.

Ytterligare bestämmelser om kontroll av verklig huvudman återfinns bl.a. i KAMFS 2021:3 (20 – 22 §§), där följande bl.a. framkommer vid ”Allmänna råd”.

Vid utredningen av verklig huvudman bör fastighetsmäklaren ha fått tillräcklig kännedom om kunden för att kunna ta ställning i frågan om det finns en verklig huvudman. Exempel på omständigheter som mäklaren kan beakta vid utredningen och som kan tyda på ett bulvanförhållande är följande. […]

• När betalning av handpenningen går direkt till säljaren.

Av dokumentationen i ärendet framkommer att de delar som avser kontroll av verkliga huvudmän inte har kryssats i samt att ingenting har antecknats.

NN har i sin redogörelse över vidtagna åtgärder inte redogjort för någon fullständig kontroll av verklig huvudman, vare sig för skrivuppdrag 1 eller 2. Han har bl.a. inte angett någon kontroll avseende personerna A, B och C.

I ett mål vid förvaltningsrätten hade en mäklare underlåtit att genomföra kontroll av verklig huvudman avseende köpare av två objekt samt uppdragsgivare av ett objekt, eftersom det saknades frågor om verklig huvudman. Mäklaren bedömdes därför inte ha utrett frågan om verklig huvudman avseende parterna (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 16 april 2021 i mål 2709-20).

Med beaktande av att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätta en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om denne inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden, bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har åsidosatt sina skyldigheter enligt PTL genom att inte kontrollera verklig huvudman, vilket motiverar en varning.

Syfte och art

Vad avser överlåtelsen 2022, där parterna A och B var säljare och kusinen C köparen, har följande brister uppmärksammats. I kundkännedomshandlingen för A och B har under ”Affärsförbindelsens syfte och art” och ”Uppdragsgivarens syfte” ikryssats ”Ja” vid ”Avvikelse från vad som därvid är normalt”. Vid notering framgår emellertid inte vad som avses med avvikelsen. För köparen C del saknas helt kryss vid ”Avvikelse från vad som därvid är normalt”. I sammanhanget bedömer Fastighetsmäklarinspektionen det av särskild vikt att i kundkännedomshandlingarna närmare redogöra för vad som utgör avvikelse från det normala. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer därmed att NN inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om parternas syfte och art. Eftersom en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätta en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om denne inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden, bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har åsidosatt sina skyldigheter enligt PTL. Förseelsen motiverar en varning.

Krav på skärpta kundkännedomsåtgärder

Fastighetsmäklarinspektionen kan konstatera att NN har uppmärksammat att syftet med A:s och B:s försäljning har avvikit från vad som är normalt. Denna typ av avvikelse aktualiserar enligt 4 kap. 2 § PTL skärpta kundkännedomsåtgärder. Det finns dock inget som tyder på att några sådana skärpta åtgärder för kundkännedom har vidtagits. Han har därmed inte uppnått tillräcklig kundkännedom om kunderna enligt 3 kap. 1 § PTL. Även denna förseelse motiverar en varning.

Eftersom Fastighetsmäklarinspektionen har konstaterat att NN borde ha utfört skärpta åtgärder för kundkännedom går Fastighetsmäklarinspektionen inte in på den riskbedömning som han gjort av sina kunder.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen beslutar att återkalla NNs registrering som fastighetsmäklare med anledning av att han bedöms ha åsidosatt sin omsorgsplikt genom att upprätta och utge en objektsbeskrivning med fotografier på ett annat objekt, för en bostad som inte var inflyttningsklar och som saknade slutbesked. I denna påföljd ingår även en varning för underlåtenhet att kontrollera verklig huvudman, en varning för att han inte har uppnått tillräcklig kännedom om kundernas syfte och art och en varning för underlåtelsen att vidta skärpta kundkännedomsåtgärder.

[1] Observera att beslutet dnr 22-2021 inte har vunnit laga kraft

[2] Observera att beslutet dnr 22-0839 inte har vunnit laga kraft