Beslut

Sammanfattning

Prövning om fastighetsmäklaren har upprättat en korrekt objektsbeskrivning har prövats. Fastighetsmäklarens uppgifts- och granskningsskyldighet av transaktionen har också prövats. Slutligen har åtgärderna för att uppnå kundkännedom om parterna samt dokumentationen av dessa också ingått i granskningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar NN:s registrering som fastighetsmäklare.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammade ett antal artiklar i media angående en försäljning av en fastighet. Det kom sedan till inspektionens kännedom att fastighetsmäklaren NN ([Företagets namn och kedjan]) varit ansvarig mäklare i aktuell försäljning och inspektionen beslutade att inleda ett tillsynsärende på eget initiativ.

Det kom sedermera även en anmälan med kritik mot mäklaren angående den aktuella försäljningen. Anmälaren har gett in objektsbeskrivning beträffande fastigheten X med bankens egna noteringar, objektsbeskrivningen som inkommit till banken vid låneansökan samt köpekontraktet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in band annat följande dokument.

• Allmän riskbedömning av fastighetsmäklarens verksamhet enligt penningtvättslagen.
• Rutiner och riktlinjer för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.
• Rutiner och riktlinjer/åtgärder för kundkännedom.
• Rutiner och riktlinjer för PEP.
• Rutiner för skärpta åtgärder för kundkännedom.
• Exempel då risken för penningtvätt kan bedömas som hög
• Uppdragsavtal
• Dokumenterade kundkännedomsåtgärder beträffande uppdragsgivare tillika köpare vid första förmedlingen och säljare i vidareförsäljningen.
• Dokumenterade kundkännedomsåtgärder beträffande säljare i de första försäljningarna.
• Dokumenterade kundkännedomsåtgärder beträffande köpare i vidareförsäljning av fastighet Y.
• Dokumenterade kundkännedomsåtgärder beträffande köpare i vidareförsäljning av fastighet X.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren företräder den bank som har beviljat krediten i en av de aktuella fastighetsaffärerna och kontaktar inspektionen med anledning av att banken misstänker att de utsatts för kreditbedrägeri med aktiv medverkan från ansvarig mäklare.

Av informationen framgår att en objektsbeskrivning har upprättats avseende den aktuella fastigheten i samband med bolåneansökan och försäljningen. Anmälaren uppger bland annat att den fastighet som framkommer på fotona inte avser X utan att fastigheten på fotona i stället avser en annan fastighet vid namn E i en ort. Anmälaren uppger att den aktuella objektsbeskrivnigen således är förfalskad i sin helhet.

Mäklaren har upprättat handlingar, mottagit slutlikvid och räknat av sin provision innan utbetalning till säljarens uppgivna bankkonto. Kontot tillhörde inte säljaren utan tillhör företrädare för bolaget Z.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Objektsbeskrivning och anmälan

Fastighetsmäklaren kom först i kontakt med uppdragsgivarens verkliga huvudman år 2020 då denne var intresserad av obebyggda fastigheter som fastighetsmäklaren förmedlade, detta ledde inte till någon affär dock. Fastighetsmäklaren har efter detta även värderat den verkliga huvudmannens fastighet i [namn på kommun]. Under en period har han även bett fastighetsmäklaren att söka efter fastigheter lämpliga för solcellsprojekt som huvudmannen var engagerad i, dock har han inte lyckats finna någon lämplig fastighet för det ändamålet. Under våren 2022 kontaktades fastighetsmäklaren av samma person som efterfrågade mäklarens hjälp med att upprätta överlåtelsehandlingar för tre fastigheter i [Namn på län]. Fastighetsmäklaren har ansvarat för att handlägga samtliga affärshandlingar i samband med överlåtelserna. Först uppdragsgivarens köp och därefter försäljning. Inga värderingar av fastigheterna har ägt rum då detta inte har ingått i uppdraget.

Fastighetsmäklaren kan inte vitsorda anmälarens uppgifter om att bilder i upprättad objektsbeskrivning beträffande fastigheten X är från en annan fastighet. Han har dock ingen anledning att betvivla anmälarens uppgifter. Bilderna erhöll han av uppdragsgivaren och hade inte någon anledning att misstro honom. Ursprungligen var det inte aktuellt att upprätta objektsbeskrivning. Vid skrivuppdrag upprättar han mer undantagsvis objektsbeskrivningar. Så var även uppdraget bestämt inledningsvis. Vid säljarens begäran att han strax innan kontraktsskrivningen skulle ta fram en objektsbeskrivning fanns det inte i hans vildaste fantasi att han därmed skulle utnyttjas genom säljarens försåtliga information. Han har känt kunden i flera år och det fanns inget skäl till att han inte skulle lita på uppdragsgivarens lämnade uppgifter.

Fastighetsmäklaren använder företagets mallar för objektbeskrivningar när han upprättar en objektbeskrivning och så även i det här fallet. Information får mäklaren från fastighetsregistret och andra offentliga källor samt säljaren (och i förekommande fall egen okularbesiktning samt för bostadsrätter från bostadsrättsföreningen). Det är (tyvärr) inte ovanligt att kunder önskar hjälp med allt möjligt och nästan alltid är det lika bråttom. Och precis som de flesta mäklare är även han mån om att ge kunderna god service, att vara hjälpsam och assistera så långt som möjligt. När han frågade uppdragsgivaren om bakomliggande orsak till den önskade objektbeskrivningen vid den här affären (men inte vid den förra) fick han bara svaret att köparens bank skulle kunna efterfråga denna.

Åtgärderna för att uppnå kundkännedom och dokumentation

Fastighetsmäklaren har kontrollerat berörda parters id-handlingar, även firmatecknare samt bolaget Z verkliga huvudman. Han har begärt och erhållit skriftligt besked gällande eventuella politiska ställning inklusive familjemedlemmar eller kända medarbetare beträffande samtliga parter. Han har vidare kontrollerat och bedömt om parterna är etablerade i så kallade högriskländer. Han riskklassificerade en part som hög risk, en av köparna i vidareförsäljningen A. Han var dock osäker på om det räckte med medborgarskap i ett högrisktredjeland ([land]) för att man ska anses vara etablerad i det landet. Han tog för säkerhets skull det säkra före det osäkra och bedömde det som hög risk. Även uppgiften om att den köpta fastigheten Y skulle kunna komma att hyras ut till Migrationsverket vägdes in i riskbedömningen eftersom även uppgift framfördes om att fastigheten efter renovering/ombyggnation skulle användas för eget och närståendes boende. Han genomförde därför extra kontroll av part med bedömd hög risk genom inhämtande av ytterliga information gällande A affärsverksamhet, ett transportföretag, lånet i ”banken” och kontroll av förekomsten av eventuella åtal i brottmål, tviste-eller småmål samt ev. tilldelning av straffläggande, negativt svar på samtliga.

Vad gäller riskbedömningen gällande köpare i vidareförsäljningen uppger fastighetsmäklaren att omständigheterna var sådana att de kunde motivera att risken för affären skulle bedömas som hög. Men eftersom han fick godtagbara besked till de avvikande omständigheterna bedömdes risken för affären därefter.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtal

Skrivuppdraget är underskrivet av uppdragsgivaren bolaget Z och fastighetsmäklaren den 15 mars 2022. Fastighetsmäklare NN erhåller uppdrag att handlägga samtliga affärshandlingar i samband med uppdragsgivarens köp och därefter planerad försäljning av fastigheterna Y, X och F.

Anmälan

Anmälan inkluderar den objektsbeskrivning inkl. bilder som lämnats in vid ansökan om bolån rörande en totalrenoverad fastighet X.

I anmälan finns en länk till en hemsida med fotografier på ett nybyggt hus, kallat E. Anmälan innehåller även en skärmbild från hemsidan med fotografier av huset som anmälaren hävdar är E. Bilderna synes vara identiska med de som finns i den objektsbeskrivning NN upprättat och legat till grund för bolåneansökan för fastigheten X.

Objektbeskrivning beträffande fastighet X

Av objektsbeskrivningen framgår ett flertal fotografier av en tillsynes renoverad fastighet. Vidare anges adress, fastighetsbeteckning och allmän information om fastigheten. Information om byggnadens typ, byggnadsår, fönster, avlopp, energideklaration, pantbrev osv finns.

Det finns även planritning för huvudbyggnaden samt bygglovsritning avseende attefallshus.

På första sidan av objektsbeskrivningen framgår bland annat följande information.

Pris

X X00 000 kr

Byggnadsår/värdeår

årtal. Totalrenoverad årtal.

Övrigt

Fastighetens huvudbyggnad har genomgått en totalrenovering, in och utvändigt. På tomten även renoverad komplementbyggnad om 65 m2 byggnadsarea med relaxavdelning och förråd. I köpet ingår att säljaren förbinder sig att på egen bekostnad på fastigheten låta uppföra ett Attefallshus för bostadsändamål med byggnadsarean 30 m2.

Köpebrev X

Köpebrev beträffande fastigheten X är undertecknat av köpare och säljare den 29 juni 2022. Av det framgår att säljare är C och köpare är bolaget Z. Köpeskillingen anges till 200 000 kr samt att ”köpeskillingen är betald och kvitteras härmed”.

Köpekontrakt vid vidareförsäljningen av X

Kontraktet är undertecknat den 23 september 2022 av köpare och säljare. Säljare är bolaget Z och köpare B. Överenskommen köpeskilling om 3 900 000 kr. Vidare framgår att en handpenning om 585 000 avtalats och att handpenningen ska deponeras hos fastighetsmäklaren på särskilt klientmedelskonto genom ett depositionsavtal.

Tillägg till köpekontrakt

Det har upprättats ett tillägg till köpekontraktet avseende fastigheten X med ändring av tillträdesdag till den 8 november 2022. Kontraktet är undertecknat av säljaren och köparen den 18 oktober 2022.

Tillägg till köpekontrakt

Ytterligare tilläggskontrakt har upprättats avseende köpekontraktet för fastigheten X med ändring av tillträdesdag till den 24 november 2022. Kontraktet är undertecknat av parterna den 8 november 2022.

Köpebrev Y

Köpebrev är undertecknat av köpare och säljare den 29 juni 2022. Av det framgår att säljare är C och köpare är bolaget Z. Det framgår vidare en köpeskilling om 400 000 kr samt att ”köpeskillingen är betald och kvitteras härmed”.

Köpekontrakt vidareförsäljning av Y

Kontraktet är undertecknat den 3 augusti 2022 av köpare och säljare. Säljare är bolaget Z och köpare A. Överenskommen köpeskilling om 4 500 000 kr. Handpenning om 500 000 kr betalas av köparen senast den 22 augusti 2022. Köpare och säljare har avtalat att handpenningen ska deponeras hos fastighetsmäklaren på särskilt klientmedelskonto genom ett depositionsavtal.

Köpebrev F

Köpebrev är undertecknat av köpare och säljare den 10 juni 2022. Av det framgår att säljare är C och köpare är bolaget Z. Det framgår vidare en köpeskilling om 1 100 000 kr samt att ”köpeskillingen är betald och kvitteras härmed”.

Kundkännedomsåtgärder och dokumentation

Kundkännedom säljare C

Av dokumentationen gällande vidtagna kundkännedomsåtgärder för säljaren i första ledet framgår att fastighetsmäklaren har kontrollerat ID- handling den 10 juni 2022. Mäklaren har kryssat i att syftet med affären är försäljning av småhus den 15 mars 2022. Han har vidare bedömt risken för affären som normalt samt att det inte finns någon avvikelse från vad som därvid är normalt.

Kopia på ID handling återfinns. Kopian saknar antecknade uppgifter om kundens adress. Kopian är vidimerad genom en signatur och datumet 16 juni 2022 av bolaget Z verkliga huvudman, dvs tillika verklig huvudman för köpare i aktuell affär.

Kundkännedom verklig huvudman för bolaget Z tillika köpare i första transaktionen

Av dokumentationen gällande vidtagna kundkännedomsåtgärder för uppdragsgivaren, tillika köpare första ledet, framgår att fastighetsmäklaren har kryssat för att syftet med affären är köp samt försäljning av småhus och flerbostadshus. Inget annat syfte anges eller någon kompletterande anteckning. Mäklaren har bedömt risken för affären som normal. Av dokumentationen framgår vidare att mäklaren har kryssat i både ”ja” samt ”nej” på utförd kontroll beträffande ”transaktioner där köpeskillingen inte står i proportion till marknadsvärdet”. Följande kompletterande anteckning anges

”Pris vid försäljning den 3 aug, Y rimligen över marknadsvärde. ”Efter renovering till uthyrning till Migrationsverket” vilket motiverar priset enligt köparen och säljaren.”

Mäklaren har även kryssat i bägge rutor ”ja” samt ”nej” gällande huruvida utbetalning till annan än säljaren med kompletterande anteckning

”Vid tillträde 1/9 slutlikvid till klientmedelskontot pga att bolaget Z inte hade klart med eget bankkonto och därefter begäran överfört till verklig huvudmannens, D, konto i [namn på bank]”.

Mäklaren vidtog kundkännedomsåtgärderna den 15 mars 2022.

Kundkännedom köpare av fastigheten X

Av dokumentationen gällande vidtagna kundkännedomsåtgärder för köpare i vidareförsäljningen av fastigheten X, B, framgår att fastighetsmäklaren har kryssat i att syftet med affären är köp av småhus, inget annat syfte anges. Mäklaren har bedömt risken med affären som normal.

En anteckning om att köpeskillingen inte står i proportion till marknadsvärdet återfinns och lyder följande

”Enligt köpare och säljare högt pris som motiveras av ämnade uthyrningen till byggarbetare och andra som på grund av rådande byggboom i (namn på staden) trakten är beredda att betala mycket bra”.

Följande notering angående utbetalning till annan än säljaren återfinns.

”Säljaren bolaget Z saknar fortfarande eget bankkonto. Ansökt till (namn på banken), dock ännu ej klart. Slutlikvid i samråd med (namn på banken) insatt på klientmedelskonto. Därefter utbetalt enligt order till bolagets verkliga huvudman, D, med konto i (namn på banken).”

Mäklaren vidtog kundkännedomsåtgärderna den 23 september 2022.

Kopia av ID handling med vidimering återfinns, vidimering har skett av fastighetsmäklaren.

Kundkännedom köpare av fastigheten Y

Av dokumentationen gällande vidtagna kundkännedomsåtgärder för köpare A saknas notering om riskbedömning av parten. NN har i ett yttrande uppgett att han har bedömt parten som hög risk och vidtagit åtgärder därefter. Dokumentationen fastighetsmäklaren gett in i ärendet innehåller emellertid ingen specifik notering om riskbedömningen. Det framgår anteckningar om åtgärder som NN uppger att han har vidtagit men det saknas en uttrycklig riskbedömning i dokumentationen som getts in.

I checklistan beträffande kontroller har mäklaren kryssat för bägge rutor ”ja” samt ”nej” beträffande transaktioner där köpeskillingen inte står i proportion till marknadsvärdet. Mäklaren har antecknat följande angående det.

”Enligt köparen planerad uthyrning efter renovering och ev ombyggnation migrationsverket”. Därför (enligt köparen och säljaren) en bra affär”.

Mäklaren har även noterat att utbetalning kommer ske till annan än säljaren med kompletterande anteckning.

”Säljaren bolaget Z saknar eget bankkonto. Väntar på konto efter ansökan till (namn på banken), ännu ej klar. Slutlikvid insatt på klientmedelskonto och utbetald enligt order till bolagets verkliga huvudmannens konto i (namn på banken), D.”

Registreringsbevis för bolag Z

Fastighetsmäklaren har inte inhämtat registreringsbevis från Bolagsverket men har inkommit med underlag från UC Alla bolag.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Med uttrycket att mäklaren ”i allt” ska iaktta god fastighetsmäklarsed åsyftas att mäklaren ska iaktta god fastighetsmäklarsed i alla sammanhang där han uppträder i sin yrkesroll och inte som privatperson (se prop. 1994/95:14 s.76).

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning.

Objektsbeskrivning X

I enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Av praxis följer att en uppgift som förs in i objektsbeskrivningen ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet, oavsett om uppgiften är obligatorisk eller inte (se Kammarrätten i Stockholms dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375–04). Vidare anses ett grundläggande krav vara att de handlingar som mäklaren upprättar ska vara korrekta och avspegla parternas avsikter (se Melin, ”Fastighetsmäklarlagen - En kommentar”, upplaga 5:1, 2022 s. 208).

Av utredningen i ärendet framgår att NN har upprättat en objektsbeskrivning vid vidareförsäljningen av fastigheten X trots att det inte ingick i aktuellt uppdrag. Det bakomliggande skälet till detta var, enligt NN:s yttrande, att köparens bank skulle kunna efterfråga den.

Vid skrivuppdrag föreligger det inte något formellt krav för fastighetsmäklare att upprätta en objektsbeskrivning. Om en fastighetsmäklare ändock väljer att upprätta en så följer skyldigheten att den ska vara korrekt upprättad. Uppgifterna som återfinns i objektsbeskrivningen ska beskriva bostaden på ett korrekt sätt. En företrädare för banken som beviljat krediten för köpet har inkommit med information om att objektsbeskrivningen innehåller missvisande information om fastigheten. Banken har även skickat med länk till en hemsida som marknadsför den fastighet som fotografierna i stället avser, dvs en annan fastighet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är styrkt att fotografierna som framkommer i objektsbeskrivningen som NN upprättat avser en helt annan fastighet, som är nybyggd alternativt totalrenoverad. NN har medverkat vid den första försäljningen av fastigheten X den 29 juni 2022 med en köpeskilling om 200 000 kr och därefter en vidareförsäljning den 23 september samma år med en köpeskilling om 3 900 000 kr utan att på något sätt undersöka det rimliga i detta.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning innefattar ett omsorgsfullt utfört skrivuppdrag att de handlingar som upprättas av mäklaren är korrekta. Även andra aktörer än parterna till exempel, kreditgivare, ska därmed kunna lita på att det som framgår av en objektsbeskrivning är rättvisande för det aktuella objektet.

Av tidigare praxis följer att när det gäller uppgifter i objektsbeskrivningar som inte omfattas av mäklarens kontrollskyldighet ska mäklaren normalt kunna förlita sig på de uppgifter som säljaren lämnar om det inte finns anledning att ifrågasätta dem. En fastighetsmäklare har dock inte rätt att okritiskt förmedla påståenden av säljaren rörande fastighetens skick utan när omständigheterna ger anledning till bör riktigheten av uppgifterna granskas, se prop. 1983/84:16 s.37–38.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionen fanns det i aktuella fallet särskilda omständigheter som talade för att NN borde ha ifrågasatt uppgifterna. Fotografierna som skulle föreställa den aktuella fastigheten, torde ha framstått som tveksamma mot bakgrund av att bilderna föreställde en nyrenoverad fastighet och NN själv varit ansvarig mäklare vid första försäljningen där priset uppgått till 200 000 kronor den 29 juni 2022 och köpekontrakt för vidareförsäljning om ett pris för 3 900 000 kronor signeras den 23 september 2022, dvs. endast tre månader senare. Det fanns alltså enligt fastighetsmäklarinspektionen uppfattning klara varningssignaler som NN borde ha undersökt närmare innan han åtog sig att upprätta en objektsbeskrivning. Att önskemålet om att NN skulle upprätta objektsbeskrivningen kom i samband med att köparens bank krävde en sådan var en sådan varningssignal.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning finns det ingen möjlighet att NN kan ha undgått att förstå att objektsbeskrivningen med dess fotografier inte föreställde den aktuella fastigheten. Att då inte ifrågasätta riktigheten i de erhållna uppgifterna är ytterst anmärkningsvärt. NN har vidgått att det bakomliggande skälet till begäran av objektsbeskrivningen var för att köparens bank krävde det. NN måste alltså ha insett att objektsbeskrivningen med det satta priset skulle ge legitimitet till en kreditansökan. Detta innebär enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning ett mycket allvarligt åsidosättande av den omsorgsplikt som följer av god fastighetsmäklarsed. Åsidosättandet kan få allvarliga konsekvenser för olika parter. NN:s likgiltighet för om de av honom lämnade uppgifterna varit korrekta eller ej måste anses direkt olämpligt, oaktat om det är brottsligt eller inte.

Enligt 4 kap 4 § fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt den lagen. Detsamma gäller om fastighetsmäklaren överträder en bestämmelse i lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Om det kan anses till tillräckligt, får inspektionen i stället meddela en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa får inspektionen avstå från att ge en påföljd.

I förarbeten till motsvarande äldre bestämmelser (prop. 1983/84:16 s. 33 f) anfördes bland annat följande riktlinjer för bedömningen av när en återkallelse av registreringen kan komma i fråga.

Det kan också tänkas fall där mäklaren utan att begå straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. Särskilt allvarligt är det om mäklaren i någon hänseende utnyttjar någon okunnighet eller oförstånd. Som exempel kan nämnas att mäklaren utformar köpehandlingarna på ett sådant sätt att en av parterna gynnas otillbörligt. Ett annat exempel är att mäklaren förtiger någon omständighet av betydelse för bedömningen av fastighetens värde. Ytterligare exempel är att mäklaren betingar sig ersättning i former som strider mot god fastighetsmäklarsed. I dessa och liknande fall bör registreringen i allmänhet återkallas.

Av utredningen framgår att NN:s åsidosättande av sina skyldigheter inte kan ha skett till följd av okunskap eller av förbiseende utan att det handlar om ett medvetet handlande och åsidosättande, det har i vart fall skett genom ett likgiltigt agerande.

Med beaktande av att hans åsidosättande av omsorgsplikten inneburit stora risker finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN på ett mycket allvarligt sätt åsidosatt sina åligganden som fastighetsmäklare och till följd av det anser inspektionen att NN:s registrering som fastighetsmäklare därför ska återkallas.

Penningtvättsregelverket

Av 28 § fastighetsmäklarlagen följer att fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till denna lag.

I det aktuella ärendet är det Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMS 2021:3) som är gällande.

Överträdelse av Fastighetsmäklarinspektionens tillämpliga föreskrifter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism strider mot god fastighetsmäklarsed.

Riskbedömning av kunder

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklarens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med den specifika kundrelationen, kundens riskprofil.

I gällande föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, 6 § i KAMFS 2021:3, följer omständigheter och transaktioner som kan motivera att risken bedöms som hög i en situation.

Av de allmänna råden redogörs bland annat för följande faktorer.

1. svårigheter att identifiera kunden,
2. svårigheter att identifiera bakomliggande intressen,
3. betalning med kontanter eller andra betalningsmedel som skulle kunna underlätta anonymitet,
4. betalningar som är avvikande utifrån kundens eller kundkategorins normala beteende,
5. flera köp eller försäljningar under ett visst intervall som inte förefaller normala för den kunden eller kundkategorin,
6. köp eller försäljningar som inte kan förklaras utifrån vad som är känt om kundens ekonomiska ställning,
7. köp eller försäljningar som kan antas sakna legitimt motiv eller ekonomiskt syfte,
8. köp eller försäljningar på platser där kunden inte har någon personlig eller affärsmässig anknytning,
9. köp eller försäljningar där köpeskillingen inte står i rimlig proportion till förmedlingsobjektets marknadsvärde,
10. att kunden efterfrågan för kunden eller kundkategorin ovanliga objekt utan att någon tillfredställande förklaring ges,
11. misstänkta bulvanförhållanden,
12. försäljningar där kundens innehavstid av försäljningsobjektet är ovanligt kort.

Åtgärder för kundkännedom

Utifrån riskbedömningen av kunden ska sedan mäklaren vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Av 3 kap. 1 § första stycket 1.p penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätta en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden.

Enligt 3 kap. 2 § och 3 §§ samma lag får inte mäklaren etablera en affärsförbindelse eller utföra en transaktion om det finns misstanke respektive på skälig grund kan misstänkas att transaktionen utgör ett led i penningtvätt och verksamheten kommer att användas för detta syfte.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. Med åtgärder för kundkännedom avses bland annat att en kontroll av kundens identitet, är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person, en utredning av om kunden har en verklig huvudman, i förekommande fall en kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Kontroll av kundens identitet och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7, 8,9,10 och 12 §§ penningtvättslagen.

Det följer av 3 kap. 13 § penningtvättslagen att fastighetsmäklaren löpande och vid behov ska följa upp pågående affärsförbindelser i syfte att säkerställa att kännedomen om kunden enligt 7, 8 och 10-12 §§ är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Om risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kunden bedöms som hög ska enligt 3 kap. 16 § skärpta åtgärder enligt 7,8 och 10-13 §§ vidtas. Åtgärderna ska i så fall kompletteras med de ytterligare åtgärder som krävs för att motverka den höga risken för penningtvätt och finansiering av terrorism. Sådana åtgärder kan avse inhämtande av ytterligare information om kundens affärsverksamhet eller ekonomiska situation och uppgifter om varifrån kundens ekonomiska medel kommer.

Enligt 4 kap. 1 och 2 §§ penningtvättslagen ska fastighetsmäklaren granska transaktioner för att kunna upptäcka sådana som han eller hon misstänker, eller har en skälig grund att misstänka, utgör ett led i penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Handlingar och uppgifter som avser åtgärder som vidtagits för kundkännedom ska dokumenteras och bevaras i fem år enligt 5 kap. 3 § penningtvättslagen. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis eller andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior.

Dokumentation av vidtagna åtgärder för kännedom

Av utredningen har det framkommit att det finns brister i dokumentationen beträffande de vidtagna kundkännedomsåtgärderna.

I kundkännedomsåtgärderna för köparen i vidareförsäljningen av fastigheten Y, A, återfinns ingen riskbedömning. NN hävdar i yttrande att han har bedömt honom som högrisk och därför vidtagit skärpta åtgärder därefter.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att i de fall fastighetsmäklaren har bedömt risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som är förknippad med kundrelationen som låg respektive hög så är kravet på att dokumentera skälet till detta särskilt viktigt (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 1 april 2020 Dnr 20-0111, beslut den 16 december 2020 Dnr 19-1478).

NN uppger att han har bedömt risken i den enskilda kundrelationen som hög. I dokumentationen saknas emellertid uppgifter om grunderna till vilken risk han har bedömt samt varför han bedömt risken som hög. Av gällande föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, 7 § i KAMFS 2021:3, framgår att riskbedömningen i varje kundrelation enligt 6 § i samma föreskrifter och grunderna för bedömningen ska dokumenteras. Dokumentationen är därmed bristfällig. Förseelsen motiverar en erinran.

Bedömning av riskprofil

NN har inkommit med dokumentation och yttrande som visar att riskbedömningar har gjorts. Beträffande köparen A framgår det inte av kundkännedomsdokumentationen men mäklaren har inkommit med yttrande där han uppger sin riskbedömning avseende denne bedömdes som hög.

Vad gäller riskbedömningen beträffande uppdragsgivaren tillika köparen i den första affären och som senare även kom att bli säljare vid vidareförsäljningen, nämligen bolaget Z, bedömde NN risken som normal. Fastighetsmäklarinspektionen har dock noterat ett flertal utmärkande omständigheter som kan tyda på en högre risk beträffande kunden.

I förevarande fall är det främst indikatorer som att köparen tillika uppdragsgivarens avsaknad av geografisk koppling till objektens placering kontra var affärsverksamheten bedrivs, den korta innehavstid av objektet med beaktande av den snabba vidareförsäljningen som dessutom skedde med en sådan hög vinst till en till honom känd köpare. Detta är faktorer som, beroende på omständigheter i det enskilda fallet, kräver att mäklaren vidtar skärpta åtgärder för kundkännedom. Det framgår av de allmänna råden i föreskrifterna 6 § i KAMFS 2021:3 att omständigheter som att köpeskillingen inte står i rimlig proportion till förmedlingsobjektets marknadsvärde eller kort innehavstid av försäljningsobjektet kan utgöra faktorer som kan motivera att risken bedöms som hög.

Även det faktum att uppdragsgivaren anlitade NN som fastighetsmäklare som befinner sig på långt geografiskt avstånd från försäljningsobjektet är en varningssignal som en fastighetsmäklare behöver vara vaksam på.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det har funnits flera konkreta omständigheter i ärendet som var för sig har gjort att NN borde bedömt risken annorlunda och vidtagit skärpta kundkännedomsåtgärder. Bedömningen av kundens riskprofil är av särskild vikt eftersom riskbedömningen påverkar omfattningen av resterande åtgärder för att uppnå kundkännedom. Genom att underlåta att göra det har han åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen, och därigenom god fastighetsmäklarsed.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens fanns det även omständigheter som talade för förhöjd kundriskprofil beträffande köparen i vidareförsäljningen av fastigheten X, B.

Det avser framför allt omständigheter som att han var redo att betala ett så högt pris så kort inpå tidigare affären, den geografiska aspekten då köparen är skriven i Stockholms län och köp eller försäljningar på platser där kunden inte hade någon personlig eller affärsmässig anknytning är en varningssignal.

Fastighetsmäklarinspektionen delar därför inte NN:s uppfattning om att riskbedömningen skulle vara normal för varken säljaren bolaget Z eller köpare B. Omständigheterna ställer var för sig krav på mäklaren ska revidera riskbedömningen och granska affärsförbindelsen närmare.

De bedömda risknivåerna har inte underbyggts på ett godtagbart sätt. Fastighetsmäklarinspektionen anser att fastighetsmäklaren skulle ha följt upp kundernas riskprofiler under affärsförbindelserna och reviderat dem mot bakgrund av de nämnda omständigheterna. Underlåtenheten att göra detta är varningsgrundade var för sig.

Åtgärder för kundkännedom

I ärendet samt i dokumentationen över vidtagna kundkännedomsåtgärder har NN redogjort för vilka åtgärder han vidtagit för att uppnå kundkännedom för de olika parterna.

Medlens ursprung

NN uppger i sitt yttrande daterat den 14 januari 2023 att han bedömde köparen i vidareförsäljningen av fastigheten Y, A som högrisk. Han uppger vidare att han med anledning av det vidtagit åtgärder därefter. Enligt yttrandet avser dessa åtgärder inhämtande av ytterligare information gällande A affärsverksamhet (transportföretaget G), lånet i (namn på banken) och kontroll av förekomsten av eventuella åtal i brottmål, tviste- eller småmål samt ev. tilldelning av strafföreläggande.

Av det inkomna underlaget i ärendet framgår att NN inhämtat ett lånelöfte från (namn på banken). För resterande kontroller som görs gällande har mäklaren endast i anteckningar angett att han inhämtat informationen.

Av de allmänna råden i föreskrifterna 24 § p. 2 i KAMFS 2021:3 framgår att med hänsyn till risken i den enskilda kundrelationen och övriga omständigheter kan skärpta åtgärder bland annat avse att mäklaren begär in en kopia på lånehandlingar eller skuldebrev när kunden uppgett att medlen kommer från lån.

Ett lånelöfte är inte bindande för vare sig banken eller låntagaren eftersom det endast är ett förhandsbesked och en bank har rätt att neka låntagaren bolån vid senare tillfälle. Det finns inte heller något som hindrar en låntagare att söka lånelöfte vid flera kreditinstitut. Mot bakgrund av detta kan inte det likställas med ett skuldebrev eller lånehandlingar som styrker det faktum att kunden blivit beviljat krediten. Det styrker i vart fall inte att kunden i aktuellt fall erhållit krediten genom (namn på banken) och således har möjlighet att finansiera köpet på så sätt. Fastighetsmäklarinspektionen anser mot bakgrund av detta att NN inte har vidtagit tillräckliga åtgärder för att kontrollera medlens ursprung. Förseelsen motiverar en varning.

Avvikande transaktioner

Vidare framkommer ytterligare avvikande omständighet beträffande transaktionen beträffande vidareförsäljningen av fastigheten Y samt köpare A. Utredningen i ärendet visar att slutlikviden för köpet först sätts in på fastighetsmäklarens klientmedelskonto för att sedan betalas ut till bolagets verkliga huvudmans (D) privata bankkonto hos (namn på banken). Detta p.g.a. att bolaget Z, tillika säljare i vidareförsäljningen saknar eget företagskonto hos banken, enligt fastighetsmäklarens noteringar samt yttrande. Utbetalning av slutlikvid går med andra ord till någon annan än säljaren.

Detta är en omständighet som ställer krav på fastighetsmäklaren att granska transaktionen närmare och vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Att endast notera att säljaren bolaget Z saknat eget företagskonto utan att vidare kontrollera orsakerna till detta kan inte anses tillräckligt. Av utredningen framgår inte att NN vidtagit någon åtgärd för att utreda detta. Förseelsen motiverar en varning.

Syfte och art

Vidare uppger NN i yttrandet daterat den 14 januari 2023 att A framfört två olika syften med köpet av fastigheten A. Den köpta fastigheten skulle kunna komma att hyras ut till Migrationsverket men även uppgiften om att fastigheten efter renovering skulle användas för eget och närståendes boende hade framförts. Att inte då vidta åtgärder för att utreda syftet vidare är ytterst anmärkningsvärt enligt inspektionen. Detta särskilt med beaktande av det höga priset på fastigheten som noterats av mäklaren som något avvikande. Denna omständighet ställer krav på mäklaren att granska affärsförbindelsen och transaktionen närmare och vidta åtgärder därefter.

I dokumentationen för vidtagna åtgärder noterar NN att köpeskillingen inte står i proportion till marknadsvärdet men att köparen planerar att hyra ut fastigheten till migrationsverket efter renovering och ev. ombyggnation vilket då motiverade det höga priset. Det fanns enligt mäklaren ett godtagbart skäl till denna avvikande transaktion.

Mot bakgrund av de motstridiga uppgifterna som framkommit beträffande syftet med köpet delar inte Fastighetsmäklarinspektionen fastighetsmäklarens bedömning att han mottagit ett godtagbart skäl till den avvikande transaktionen. Inte heller anser inspektionen att NN närmare utrett vad syftet var. Förseelsen motiverar en varning.

Sammantagen bedömning av vidtagna åtgärder enligt penningtvättsregelverket

NN uppger att han har vidtagit skärpta åtgärder och han har noterat anteckningar beträffande de avvikande omständigheterna. Att endast inhämta information utan att analysera svaren och avvikelserna kan inte anses tillräckligt. Fastighetsmäklarinspektionen delar således inte NN uppfattning om att han har vidtagit skärpta åtgärder utan inspektionen anser att det funnits konkreta omständigheter som har föranlett NN att granska transaktionen närmare alternativt avstå från att medverka till den. Genom att underlåta att göra detta har NN åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagstiftningen och därigenom god fastighetsmäklarsed.

Enligt 29 § fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Om det kan anses tillräckligt, får inspektionen i stället meddela en varning eller en erinran.

I förarbetena (prop. 1994/95:14 s.69 f) till motsvarande bestämmelse i 1995 års fastighetsmäklarlag uttalades blanda annat följande om påföljdsbedömningen.

Enligt tredje punkten kan en registrering återkallas när en mäklare handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Genom detta kopplas sanktionsmöjligheterna inte bara till samtliga specifika bestämmelser i lagen som berör mäklarens arbete. Även mäklarens generellt formulerade skyldighet i 12 § [nu 8§] att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed omfattas av tredje punkten. […] Även när det gäller tredje punkten kan en hänvisning göras till vad som ovan sagts om utgångspunkten för påföljdsbedömningen och om syftet med lämplighetsprövningen.

Hänvisningen gäller en text där bland annat följande anges (stycket innan på s. 69 i samma proposition).

På motsvarande sätt som när det gäller lämplighetsbedömningen enligt 6 § [6 § även nu] beträffande den som söker registrering bör den generella utgångspunkten vara att avregistrering skall ske om det inte vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå från att mäklaren, trots dokumenterad brottslighet eller andra omständigheter som det kan vara fråga om, kan anses lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare. Också i detta sammanhang finns anledning att särskilt framhålla att det övergripande syftet med lämplighetsbedömning ska vara, med omsorg om mäklarens uppdragsgivare och deras motparter, verka för en god standard inom mäklarkåren och hänsynen till mäklarens personliga intressen i saken inte får tillmätas så stor betydelse att det övergripande målet sätts åt sidan.

Vidare framgår bland annat följande av de äldre förarbetena (prop. 1983/84:16 s.33 f.).

Det kan också tänkas fall där mäklaren utan att begå straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. Särskilt allvarligt är det om mäklaren i någon hänseende utnyttjar någon okunnighet eller oförstånd. Som exempel kan nämnas att mäklaren utformar köpehandlingarna på ett sådant sätt att en av parterna gynnas otillbörligt. Ett annat exempel är att mäklaren förtiger någon omständighet av betydelse för bedömningen av fastighetens värde. Ytterligare exempel är att mäklaren betingar sig ersättning i former som strider mot god fastighetsmäklarsed. I dessa och liknande fall bör registreringen i allmänhet återkallas.

Av utredningen framgår det att NN i flera hänseenden brustit i sina åtgärder för att uppnå kundkännedom och åsidosättande av sina skyldigheter enligt penningtvättslagen. Åsidosättandet av penningtvättslagstiftningen kan inte anses ha skett till följd av okunskap eller av förbiseende utan att det handlar om ett medvetet eller ett likgiltigt handlande. Han har därigenom visat en sådan bristande insikt om fastighetsmäklarens ansvar att han inte längre är lämplig som mäklare. Förfarande utgör sammantaget ett sådant allvarligt åsidosättande av god fastighetsmäklarsed att någon annan påföljd än återkallelse av mäklarens registrering inte kan komma i fråga.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas en erinran för bristfällig dokumentationen av vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom.

Vidare beslutar Fastighetsmäklarinspektionen om att återkalla NN:s registrering som fastighetsmäklare med anledning av att han på ett allvarligt sätt åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen och god fastighetsmäklarsed. Han har gjort sig skyldig till sex förseelser som var för sig är varningsgrundande och efter en sammantagen bedömning av samtliga omständigheter och begångna förseelser i det här ärendet kan inte någon annan påföljd än återkallelse av NN:s registrering komma i fråga, se vidare bedömning under stycket rubriken ”vidtagna åtgärder kundkännedom” på s. 15 ff.

Fastighetsmäklarinspektionen har därutöver även funnit att NN har allvarligt åsidosatt sin omsorgsplikt genom att medverka till att upprätta en falsk objektsbeskrivning på ett sätt som gör att hans registrering som fastighetsmäklare ska återkallas, se vidare bedömning under stycket ”Fastighetsmäklarinspektionens bedömning- rubriken ” objektsbeskrivning på s. 17 ff. ”.