FMI har prövat två ärenden mot företag som på olika sätt har gällt mäklarföretagets skyldighet att verka för att mäklaren följer god fastighetsmäklarsed. FMI konstaterar att detta innefattar en skyldighet för mäklarföretaget att inte försvåra för mäklare att fullfölja sina pågående förmedlingsuppdrag när mäklaren avslutar sin anställning.
I ett av besluten har FMI underkänt delar av de branschgemensamma riktlinjerna för avslutade anställningar eftersom riktlinjerna inte bedöms överensstämma med de skyldigheter som därefter införts för fastighetsmäklarföretag genom den nya fastighetsmäklarlagen. FMI anser att mäklarföretag har en skyldighet att söka undanröja praktiska hinder för en uppdragsgivare att välja att låta den ansvariga mäklaren fullfölja uppdraget. Sådana hinder kan vara avtal som innebär att fotografier av bostaden inte får användas eller att uppdragsgivaren måste betala för en ny annons för att kunna fortsätta ett pågående förmedlingsuppdrag med den mäklare som uppdragsgivaren har valt att ingå avtal med.
Företaget ska undanröja praktiska hinder för att fullfölja pågående uppdrag
I det första fallet (dnr 24-0309) hade tre delägande mäklare valt att lämna mäklarföretaget för att starta upp ett annat mäklarföretag på orten och de ville fullfölja sina pågående uppdrag. Mäklarföretaget hade agerat i enlighet med de branschgemensamma riktlinjer för avslutade anställningar som Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet ingått. Företaget menade att mäklarna visserligen kunde fullfölja pågående uppdrag, men att fotografier som tagits i mäklarföretaget inte fick användas och att det skulle uppstå en ny kostnad för annonsering. Företaget ansåg att det i enlighet med branschöverenskommelsen ålegat mäklarna att verka för att uppdragen kunde tas över av någon annan mäklare i företaget.
Det framgår av förarbetena till fastighetsmäklarlagen att mäklarföretagets skyldighet att verka för att mäklarna kan följa god fastighetsmäklarsed innefattar att företaget inte får försvåra för mäklare som slutar att fullfölja sina pågående förmedlingsuppdrag. FMI menar att detta inte endast kan innebära att det ska vara teoretiskt möjligt för en uppdragsgivare att välja att låta mäklaren fullfölja ett pågående förmedlingsuppdrag, utan företaget behöver söka undanröja sådana hinder som i praktiken gör det svårt för uppdragsgivaren att låta mäklaren fullfölja uppdraget.
Om de juridiska förutsättningarna är sådana att bostaden måste fotograferas på nytt eller det uppstår en ny och betydande kostnad för annonsering kan uppdragsgivaren inte sägas ha ett fritt val, vilket i praktiken försvårar för mäklaren att fullfölja förmedlingsuppdraget. I stället blir uppdragsgivaren styrd att anlita en annan mäklare vid mäklarföretaget. Om dessa hinder beror på avtal eller omständigheter som mäklarföretaget kan påverka så kan företaget inte sägas ha gjort vad företaget kan för att verka för att fastighetsmäklare vid företaget ska följa god fastighetsmäklarsed.
FMI fann att det aktuella mäklarföretaget hade brustit i att verka för att de anmälande mäklarna skulle kunna följa god fastighetsmäklarsed. Påföljden stannade dock vid en erinran, både med hänsyn till att företaget följt branschgemensamma riktlinjer och med hänsyn till att mäklarnas eget agerande kan ha bidragit till att förvärra de problem som uppstått.
Den stora mängd pågående uppdrag som mäklarna hade när de lämnade mäklarföretaget talade för att de ingått nya förmedlingsuppdrag under uppsägningstiden utan att ta reda på eller respektera hur företaget önskade att mäklarna skulle förhålla sig till nya kunder. I beslutet framhölls att vid framtida bedömningar av företag som agerat på liknande sätt kan förseelsen komma att bedömas som allvarligare eftersom det då inte längre kan ses som förmildrande att företaget har följt de branschgemensamma riktlinjerna.
Förmedlingsuppdrag kan bara avslutas av parterna
I det andra fallet (dnr 24-0247) hade en mäklare blivit avskedad och fråntagen sina pågående uppdrag av mäklarföretaget. Företaget menade att mäklaren inte själv hade skaffat uppdragen utan hade blivit tilldelad dem samt att mäklaren inte hade skött sitt arbete på ett tillfredsställande sätt. Mäklaren gjorde gällande att företaget inte ville betala ut hennes provision för ett avslutat uppdrag och att det var därför företaget ville bli av med henne.
Eftersom förmedlingsuppdrag är personliga fann FMI att det saknar betydelse hur mäklaren har fått uppdraget eller om mäklaren skulle ha misskött sitt arbete, det är endast parterna i uppdraget som kan välja att avsluta det. FMI fann att företaget inte hade verkat för att den anmälande mäklaren skulle kunna följa god fastighetsmäklarsed utan tvärtom aktivt förhindrat henne att fullfölja de pågående förmedlingsuppdragen. Företaget meddelades en varning.
I ärendet beslutade FMI också för andra gången om en sanktionsavgift mot ett företag mot bakgrund av att företaget inte hade en allmän riskbedömning och interna rutiner och riktlinjer för att motverka penningtvätt och finansiering av terrorism.