Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarföretaget har verkat för att företagets fastighetsmäklare följer god fastighetsmäklarsed i fråga om pågående förmedlingsuppdrag när mäklarna slutar vid företaget.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklarföretaget NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har tre fastighetsmäklare riktat kritik mot fastighetsmäklarföretaget NN. Anmälarna har gett in information från Fastighetsmäklarinspektionens webbplats samt e-postkonversationer.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Företaget har gett in e-postkonversationer, sms-konversationer, ett ramavtal med ett fotoföretag samt ett exempel på orderbekräftelse respektive faktura från fotoföretaget.

Anmälan

Anmälarna är tre registrerade fastighetsmäklare som vid tidpunkten för anmälan var kommanditdelägare i NN, men som hade sagt upp kommanditbolagsavtalet och avsåg att när avtalet löpt ut bedriva mäklarverksamhet i ett annat fastighetsmäklarföretag. Anmälarna har genom ombud uppgett i huvudsak följande.

NN har på flertalet punkter gjort sig skyldigt till brott mot god fastighetsmäklarsed. Överträdelserna riskerar att orsaka skada för såväl tredje man (konsumenter) som för de anmälande mäklarna. De har ca 120 pågående förmedlingsuppdrag. NN har försökt förhindra dem från att fullgöra sina skyldigheter enligt lag och fullfölja de pågående uppdragen. Företaget har därigenom orsakat uppdragsgivarna skada. Detta trots att mäklarna skriftligen har garanterat NN samtliga förmedlingsprovisioner för förmedlingsuppdragen. NN agerande är alltså inte föranlett av att företaget kommer att förlora avtalad ersättning.

NN har gjort gällande att mäklarna brutit mot god fastighetsmäklarsed genom att själva ha informerat uppdragsgivarna om deras kommande övergång i ny verksamhet. Mäklarna har emellertid erbjudit samtliga uppdragsgivare att stanna kvar med en annan mäklare hos NN alternativt följa med till den nya verksamheten. Mäklarna anser att detta är förenligt med god fastighetsmäklarsed.

NN har kontaktat flera av mäklarnas uppdragsgivare och felaktigt meddelat att mäklarna enligt bindande avtal är förhindrade att fullgöra förmedlingsuppdragen under en längre period och/eller att förmedlingsuppdragen måste ”pausas” till dess att mäklarna inte längre är bundna av sagda avtal. NN har inget avtalsförhållande med uppdragsgivarna och kan inte styra över frågan om avtalet ska bestå eller inte. Ställföreträdare för företaget har dock gjort gällande att NN avtal gäller före fastighetsmäklarlagen. Det personliga uppdraget innebär enligt mäklarna att eventuella avtalsbegränsningar mellan mäklare och mäklarfirma aldrig kan omfatta pågående förmedlingsuppdrag eftersom fastighetsmäklare har en lagstadgad rätt och skyldighet att fullfölja pågående uppdrag. Kort sagt, det är konsumenten som bestämmer. Ett registrerat fastighetsmäklarföretag får varken förhindra eller försvåra för fastighetsmäklare att fullgöra dessa i lag angivna skyldigheter och äger självfallet ej heller rätt att på falska grunder skrämma upp konsumenter om att deras pågående försäljningsprocesser inte kommer att kunna slutföras av den fastighetsmäklare som konsumenten anlitat för uppdraget.

NN har den 25 januari 2024 självsvåldigt och helt utan förvarning tagit bort mäklarnas tillgång till kontaktuppgifter i företagets mäklarsystem och de återfick tillgången först den 26 januari 2024 efter att deras ombud ifrågasatt agerandet. NN agerande har förhindrat mäklarna att fullgöra sina skyldigheter enligt lag och har utsatt tredje man och mäklarna för risk för skada.

NN har felaktigt ifrågasatt mäklarnas lojalitet under uppsägningstiden (november 2023 – februari 2024). Företaget har begärt att mäklarna ska vara kvar hos företaget under hela uppsägningstiden och mäklarna har därför lojalt fortsatt att ta in nya förmedlingsuppdrag. Företaget menar felaktigt att detta varit illojalt.

Mäklarnas fullgörande av pågående förmedlingsuppdrag förhindras genom att NN förbjuder användning av bilder som beställts via företagets samarbetsföretag för bilder, genom att NN förhindrar publicering av annonser på en bostadsportal på internet samt genom att företaget hotar med att polisanmälan kommer göras mot mäklarna om de använder bilder och annonser efter övergången till ny verksamhet. Enligt NN måste i stället alla bostäder fotograferas om m.m. Företaget är väl införstått med att detta inte alltid låter sig göras och även i övrigt är det direkt orimligt. Förutom de merkostnader som en omfotografering skulle medföra utförs dessutom i många fall fotografering efter t.ex. utförd styling eller inför kommande avmöblering. Mäklarna gör gällande att de bildlicensrättigheter som upplåtits inom ramen för förmedlingsuppdragen fortsätter att gälla till dess att förmedlingsuppdragen slutförts. NN påstår att rätten att använda bilderna tillkommer företaget ensamt och har använt sin marknadsposition för att övertala fotoföretaget att inte ingå separata avtal med mäklarna. Mäklarna anser att NN ”blockad” av bilderna kommer leda till skada för varje enskild uppdragsgivare. Mäklarna vidhåller att de innehar licensrättigheter till bilderna inom ramen för de pågående förmedlingsuppdrag som NN accepterat att bilderna används inom.

Fastighetsmäklarföretagets yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

NN bestrider påståendena om att ha gjort sig skyldigt till brott mot god fastighetsmäklarsed. Företaget kan inte se att det föreligger en motsättning mellan det faktum att förmedlingsuppdrag är personliga och ett agerande som är lojalt med ingångna avtal. Mäklarna har valt att ignorera sina avtalade förpliktelser gentemot NN och har inte på något sätt anpassat sitt agerande för att uppfylla sina förpliktelser enligt avtalen. Mäklarna har genom sina egna respektive bolag varit kommanditdelägare i ett NN-företag där det registrerade NN-företag som anmälan gäller är komplementär. Mäklarna har alltså inte varit anställda av NN. Enligt kommanditavtalet och tillsammans med ett senare tilläggsavtal gäller att mäklarna för en tid av nio månader efter det att de slutat vara bundna av avtalet inte får bedriva, planera att bedriva, finansiera eller ge råd åt någon som bedriver konkurrerande verksamhet. Ett stort antal mäklare har varit parter i kommanditbolagsavtalet under årens lopp och av dessa har 13 stycken med tiden lämnat verksamheten och ägandet i kommanditbolaget. Utträdena har alltid hanterats på ett professionellt och pragmatiskt sätt, med självklar respekt för god fastighetsmäklarsed och för kommanditbolagsavtalets bestämmelser. I den diskussion som varit mellan de nu aktuella mäklarna och NN har det dock inte gått att hitta en samsyn. Mäklarna har ansett att de överhuvudtaget inte ska beakta sina förpliktelser enligt kommanditbolagsavtalet, inklusive konkurrensbegränsningen. De har inte på något sätt anpassat sitt agerande under uppsägningstiden för att förhindra att deras uppdragsgivare ska hamna i kläm eller för att verka för att möjliggöra för deras uppdragsgivare att stanna kvar hos NN.

Det är korrekt att mäklarna erbjudit NN att bolaget ska erhålla provisionen efter avdrag för deras resultatandelar för de pågående förmedlingsuppdrag där uppdragsgivarna har fortsatt anlita mäklarna i deras nya verksamhet. NN har å sin sida i den dialogen bl.a. erbjudit mäklarna att de ska få samma andel av provisionen som om de själva utfört uppdragen, avseende sådana förmedlingsuppdrag som stannar hos NN med en annan ansvarig mäklare efter att mäklarna lämnat NN.

NN har inte påstått att mäklarna agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att ha egna kontakter med befintliga uppdragsgivare. Företaget har däremot påpekat för mäklarna att deras agerande gentemot sina uppdragsgivare inte är förenligt med de branschgemensamma riktlinjer som tagits fram av Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet. Även om riktlinjerna avser avslutande av anställningar, vilket det inte varit fråga om för mäklarna, menar NN att det är naturligt att parterna agerar i enlighet med dessa riktlinjer i samband med att samarbetet avslutas. Beträffande kontakten med uppdragsgivarna anger riktlinjerna följande.

Rutin när mäklarens anställning avslutas

Mäklaren och arbetsgivaren bör gemensamt kontakta uppdragsgivarna i mäklarens pågående uppdrag och informera om att mäklaren ska avsluta sin anställning. Uppdragsgivaren ska informeras om vilka alternativ som står till buds: att fortsätta sitt pågående uppdrag med aktuell mäklare, att ingå nytt uppdrag med annan mäklare anställd hos arbetsgivaren eller säga upp uppdraget och anlita en mäklare från ett annan mäklarföretag.

Inom ramen för sin lojalitetsplikt som anställd bör mäklaren verka för att uppdragen överförs på annan mäklare hos arbetsgivaren. Att verka för att befintliga uppdrag tas över av en annan mäklare hos mäklarföretaget har uppenbara fördelar för en uppdragsgivare. Exempel på detta är att det villkor och eventuella tilläggstjänster som erbjudits i förmedlingsuppdraget kanske inte kan erbjudas genom mäklarens nya anställning och att de bilder och andra dokument som har upprättats inom ramen för uppdraget är mäklarföretagets egendom och därför inte utan vidare kan användas hos en ny arbetsgivare

Även inom andra avtalsförhållanden än anställning finns en lojalitetsplikt. Inom ramen för den har det ålegat mäklarna att verka för att uppdragsgivarna skulle stanna kvar hos NN. Det är uppenbart att mäklarna inte har verkat för detta. Det finns mejl från två av mäklarna som indikerar att de främst har verkat för att uppdragsgivarna skulle följa med dem, utan att redogöra för andra alternativ som stod till buds. Det fanns dessutom tidsmässigt goda möjligheter för mäklarna att hinna genomföra de uppdrag som de åtagit sig under den tre månader långa uppsägningstiden. Vid den tidpunkt som de begärde utträde ur kommanditbolagsavtalet hade mäklarna tillsammans mer än 100 pågående förmedlingsuppdrag, vilket innebär att de hade kunnat vara fullt sysselsatta med dessa under tiden fram till utträdet. God fastighetsmäklarsed innebär inte en skyldighet för mäklare att ingå nya förmedlingsuppdrag. Det hade varit fullt förenligt med god fastighetsmäklarsed om mäklarna under uppsägningstiden hade hänvisat nya potentiella uppdragsgivare till annan mäklare hos NN. I stället har mäklarna valt att ingå så många nya förmedlingsuppdrag som möjligt och har därmed skapat en besvärlig situation för sina uppdragsgivare.

Vid de egna kontakter som NN haft med mäklarnas uppdragsgivare har företaget varit tydligt med vilka alternativ som står till buds. Mäklarna har inbjudits att närvara vid samtalen, men samtliga har avböjt. I två av samtalen har NN, på fråga från uppdragsgivaren, informerat om att mäklarna i förhållande till NN har åtagit sig att inte bedriva konkurrerande verksamhet. NN har dock tydligt angett att detta åtagande inte innebär någon inskränkning i uppdragsgivarens alternativ. NN har alltså inte gjort gällande att uppdragsgivarna var förhindrade att följa med mäklarna. NN påstår självklart inte att bolagets avtal gäller framför fastighetsmäklarlagen. Det är förvånande att se att mäklarna verkar anse att deras avtal med NN inte gäller överhuvudtaget. I telefonsamtalen med uppdragsgivarna har NN informerat om att NN har en exklusiv rätt till de bilder som tagits och att nya bilder behöver tas om uppdragsgivarna väljer att följa med mäklarna till deras nya verksamhet. Denna information är korrekt och överensstämmer med de branschgemensamma riktlinjerna och praxis.

Det bestrids att mäklarna varit förhindrade att fullfölja sina uppdrag under den korta period som de inte hade tillgång till vissa funktioner i mäklarsystemet. Mäklarna hade hela tiden tillgång till sina mobiltelefoner och kontaktuppgifter till sina uppdragsgivare fanns även i de fysiska intagsmapparna. Mäklarna var områdesansvariga säljcoacher hos NN och hade i den rollen mycket omfattande behörigheter och åtkomst till uppgifter i mäklarsystemet. NN beslutade att de inte längre skulle ha sådan omfattande behörighet utan endast sedvanliga behörigheter som gällde för registrerade mäklare. Behörighetsförändringen ledde av oväntade tekniska orsaker till att mäklarna fick begränsad åtkomst till vissa uppgifter/funktioner i mäklarsystemet. När mäklarna uppmärksammade NN på det inträffade vidtog NN åtgärder för att komma till rätta med problematiken.

NN har i dialogen med mäklarna konstaterat att deras agerande under uppsägningstiden, särskilt mot slutet, haft som uppenbart syfte att gynna den nya och konkurrerande verksamhet som de avsåg att påbörja direkt efter avslutat samarbete med NN.

Det är NN som har den exklusiva rätten att använda de bilder som tagits inom ramen för NN verksamhet av ett fotoföretag som NN har avtal med. Ingen av mäklarna har något avtal med fotoföretaget. NN har aldrig gett mäklarna separata nyttjanderätter till bilderna. Mäklarna har beställt bilderna som representanter för NN. Det är NN som får samtliga fakturor för utförd fotografering och som erlägger betalningen. I den mån objektet inte säljs står NN för kostnaden för fotograferingen. Om objektet säljs ingår i den ersättningsmodell som mäklarna omfattas av att NN och mäklaren delar lika på kostnaden för fotograferingen. NN hållning är densamma som framgår av de branschgemensamma riktlinjerna. Att det finns fördelar för uppdragsgivarna att vara kvar hos samma mäklarföretag under hela försäljningsprocessen innebär inte att NN har försökt försvåra för mäklarna i samband med att de skulle lämna företaget. Bilderna får endast användas inom NN verksamhet och det är inget som NN kan påverka utan endast upphovsrättshavaren, som är fotoföretaget. NN har inte utövat några otillbörliga påtryckningar mot fotoföretaget. Trots den information som mäklarna fått har de uppgett till sina uppdragsgivare att bilderna kommer att ”följa med” om uppdragsgivarna väljer att fortsätta anlita mäklarna efter deras byte av mäklarföretag. Denna information är direkt felaktig och inte förenlig med god fastighetsmäklarsed.

Att NN bevakar sina exklusiva bildrättigheter och inte önskar dela dem med en konkurrent kan inte anses vara i strid med god fastighetsmäklarsed. Det är i och för sig korrekt att det kan vara opraktiskt att behöva ta om bilder – det är en av anledningarna till att det är en fördel för säljare att vara kvar hos den ursprungliga mäklarfirman när en mäklare lämnar. Uppdragsgivaren har rätt att välja om den vill stanna kvar hos den ursprungliga mäklarfirman med de fördelar som det innebär, eller att följa med den ursprungliga mäklaren till en ny byrå. Det är uppdragsgivarens val. God fastighetsmäklarsed kan inte medföra att bildrättigheter flyttar från en part som har en avtalad rättighet till en som helt saknar band till rättighetsinnehavaren. Det är endast upphovsrättshavaren, fotoföretaget, som kan avgöra vem som får använda bilderna. Det är inget som NN, mäklarna, mäklarnas uppdragsgivare eller FMI kan förfoga över.

Det är inte bara rättigheterna till bilderna som är av intresse för NN. NN har tillsammans med fotoföretaget tagit fram ett särskilt bildmanér för NN som innefattar hur bilderna ska vara komponerade i fråga om ljussättning, användande av vinklar och andra aspekter som resulterar i säljande bilder. Genom att samma koncept används av alla fotografer från fotoföretaget som anlitas av NN är bilderna och dess komposition en del av det erbjudande som lockar presumtiva säljare och utgör en faktor som stärker NN varumärke.

Företrädare för NN och fotoföretaget har haft en nära dialog med anledning av de massiva upphovsrättsintrång som mäklarna har gjort sig skyldiga till. Det är emellertid inte fråga om att NN har förmått fotoföretaget att vidta åtgärder företaget inte önskat. Det är självklart även av högsta prioritet för fotoföretaget att de produkter som företaget säljer inte kan användas av vem som helst. En sådan tillämpning skulle urvattna fotoföretagets erbjudande.

När det gäller annonseringen på en bostadsportal på internet krävs ny annonspublicering vid byte av mäklarfirma. Detta framgår av bostadsportalens annonsvillkor. NN har inte förhindrat annonspublicering, men har inte medverkat till att annonser ska kunna föras över utan kostnad. NN har inte tagit kontakt med företrädare för bostadsportalen angående mäklarnas upphovsrättsintrång. NN har haft ytterst kortfattad kontakt med företrädare för bostadsportalen, men denna har inte initierats av NN och har inte som påståtts syftat till att förmå bostadsportalen att ta bort de annonser där mäklarna använder bilder från fotoföretaget.

Även om mäklaruppdrag alltid är personliga – något som NN självklart är väl införstått med – innebär inte det att mäklarfirman och vad den har att erbjuda saknar betydelse för uppdragsgivarens val av mäklare. En mäklare som väljer att lämna en mäklarfirma kan knappast förvänta sig att även fortsättningsvis kunna erbjuda uppdragsgivaren tillgång till den ursprungliga mäklarfirmans spekulantregister, administrativa personal eller för den delen konferensrum. Erbjudandet kommer med nödvändighet att förändras med anledning av bytet, även om förmedlingsuppdraget förblir detsamma. Detta medför inte att det fria valet är urholkat utan förklarar varför uppdragsgivaren behöver överväga de olika alternativ som står till buds.

 Avslutningsvis kan påpekas att den allmänna princip som mäklarna anser att det finns behov av skulle innebära att avtalsfriheten för såväl mäklarbolag som fotoföretag skulle inskränkas på ett betydande sätt och medföra att en fotofirma inte skulle kunna ha någon kontroll på vilken mäklarbyrå som publicerade dess bilder. Det är med andra ord en väsentlig förändring som kräver omfattande överväganden och som i alla händelser inte bör införas inom ramen för ett pågående disciplinärende.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

NN har gett in ett exempel på e-postmeddelande med information som NN:s försäljningschefer har skickat ut till mäklarnas uppdragsgivare inför de telefonkontakter som sedan togs med uppdragsgivarna. I e-postmeddelandet anges följande.

Hejsan!

Ni får detta mejl då ni har en pågående försäljning med en av våra NN-mäklare. Då mäklare xxxx kommer att avsluta sin anställning hos oss den 20 feb vill vi säkerställa att ni mottagit nedan information gällande er försäljningsprocess.

Då en fastighetsmäklare avslutar sin anställning finns det tydliga riktlinjer som är gemensamt framtagna av branschorganisationerna Mäklarsamfundet och FMF. Ni som kund och uppdragsgivare bestämmer utifrån tre alternativ om hur ni önskar gå vidare gällande försäljningen av er bostad.

• Ansvarig fastighetsmäklare lämnar över sitt uppdrag till en kollega på NN som jobbar vidare med försäljningen precis som tidigare dvs på oförändrade villkor.
• Ni som säljare kan välja att följa med ansvarig mäklare till den nya arbetsplatsen. Bra att känna till vid detta alternativ är att bilder och dokumentation kring objektet tillhör NN. Gällande [namn på en bostadsportal på internet] annonsen och eventuella kostnader får ni ta en dialog med [namn på den ansvariga mäklaren] och hans nya arbetsgivare.
• Ni som säljare kan även välja att anlita annan mäklarbyrå att hjälpa till med försäljningen.

Ni kommer att bli kontaktade av ansvarig mäklare och mig under veckan för en avstämning gällande hur ni vill gå vidare med er försäljningsprocess.

Ha en fortsatt bra dag!

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarföretagets allmänna skyldigheter

Enligt 3 kap. 2 § första stycket fastighetsmäklarlagen ska ett fastighetsmäklarföretag verka för att fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget följer bland annat 1 § i samma kapitel. Av den bestämmelsen framgår att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

Enligt 3 kap. 2 § andra stycket får ett fastighetsmäklarföretag inte vara part i uppdragsavtal om förmedling av fastigheter.

I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges bland annat följande (prop. 2020/21:119 s. 113 ff).

[…] fastighetsmäklarföretaget ska bedriva sin verksamhet på ett sådant sätt att fastighetsmäklarna som är verksamma i företaget faktiskt kan följa god fastighetsmäklarsed. Detta betyder att mäklarföretaget måste ha rutiner och riktlinjer som underlättar för mäklarna att följa god fastighetsmäklarsed. Sådana rutiner och riktlinjer kan exempelvis avse information och råd om hur uppdrags- och depositions- och överlåtelseavtal kan utformas. Det kan även handla om hur fastighetsmäklaren iakttar de förbud som lagen ställer upp och kontrollerar förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden. Rutiner och riktlinjer kan vidare avse hur objektsbeskrivningar utformas och tillhandahålls, och hur fastighetsmäklaren tillgodoser upplysnings- och rådgivningsskyldigheten i olika avseenden. Rutiner och riktlinjer krävs även när det gäller praktiska frågor om journal och budgivningslista och bevarande av handlingar.

Mäklarföretaget ska även se till att mäklarna har tillgång till de verktyg som behövs för att de ska kunna fullgöra sina förmedlingsuppdrag. Det kan handla om att förse mäklarna med ändamålsenliga datasystem och avtalsmallar. Mäklarföretaget ska också se till att mäklarna i företaget är införstådda med företagets rutiner och med hur datasystemen ska användas, t.ex. genom att anordna interna utbildningar. I skyldigheten att verka för att mäklarna uppfyller sina skyldigheter ligger också att mäklarföretaget inte får försvåra för en anställd fastighetsmäklare som ska avsluta sin anställning att fullfölja sina pågående förmedlingsuppdrag. […]

Bedömningen av om ett fastighetsmäklarföretag har uppfyllt sin skyldighet att verka för att en fastighetsmäklare följt god fastighetsmäklarsed är skild från den bedömning som görs av om fastighetsmäklaren har följt god fastighetsmäklarsed. Bedömningen görs utifrån andra handlingsnormer än de som gäller för mäklarna. I fråga om den enskilda fastighetsmäklaren ska det prövas om han eller hon har iakttagit god fastighetsmäklarsed. För fastighetsmäklarföretaget är det fråga om att pröva om företaget har verkat för att fastighetsmäklaren har följt reglerna om god fastighetsmäklarsed. […]

Det kan också förekomma situationer där det bara blir aktuellt med disciplinansvar för fastighetsmäklarföretaget. Så kan t.ex. vara fallet om företagets avtalsmallar innehåller avtalsvillkor som strider mot lagen eller om mäklarföretaget tillhandahåller undermåliga system som inte ger mäklarna möjlighet att uppfylla lagens krav på dokumentation av uppdraget. Mäklarföretaget kan då inte anses ha gett mäklarna förutsättningar att utföra sina uppdrag. I sådant fall sker ingripande i första hand mot mäklarföretaget och inte mot de enskilda mäklarna. […]

Andra stycket

Enligt stycket får fastighetsmäklarföretaget inte vara part i uppdragsavtal om förmedling av fastigheter. Detta hänger samman med att det är fastighetsmäklaren som har ansvaret för utförandet av förmedlingsuppdraget. Av bestämmelsen framgår således motsatsvis att det endast är fastighetsmäklarna som kan ingå uppdragsavtal om förmedling enligt lagen (se även 1 kpa. 2 § första stycket 1-3). Om ett fastighetsmäklarföretag kontaktas av någon för ett uppdrag, får företaget anvisa honom eller henne till en av sina fastighetsmäklare. Förmedlingsuppdraget gäller då mellan uppdragsgivaren och den fastighetsmäklare som åtar sig uppdraget (se även 4 §).

Fastighetsmäklarinspektionen har tagit del av de branschgemensamma riktlinjer som tagits fram av Fastighetsmäklarförbundet och Mäklarsamfundet. Av riktlinjerna framgår inte när de har beslutats, men på Mäklarsamfundets webbplats finns en nyhet från den 28 januari 2021 i vilken de nya riktlinjerna presenteras. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är ett lovvärt initiativ från branschen att ta fram gemensamma riktlinjer för att försöka lösa de problem som ofta kan uppkomma när en fastighetsmäklare slutar vid ett mäklarföretag och börjar vid ett annat. Det kan dock noteras att riktlinjerna har tagits fram innan den nya fastighetsmäklarlagen trädde i kraft den 1 juli 2021. I och med den nya fastighetsmäklarlagen är även fastighetsmäklarföretagen registreringspliktiga, står under Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn och ska uppfylla de krav som ställs i fastighetsmäklarlagen. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning finns det delar i de branschgemensamma riktlinjerna som inte överensstämmer med de krav som numera ställs på registrerade fastighetsmäklarföretag.

Utgångspunkten bör vara att när ett förmedlingsuppdrag ingåtts ska uppdraget kunna fullföljas av den ansvariga mäklaren, såvida inte uppdragsgivaren väljer att avsluta uppdraget eller mäklaren bestämmer sig för att inte längre arbeta som mäklare. (Fastighetsmäklarinspektionen har denna dag även beslutat i en delvis liknande fråga i ett annat ärende, se dnr 24-0247). Uppdragsgivarens val av mäklare bör alltid respekteras och detta val ska kunna ske fritt. Mäklarföretagets skyldighet att verka för att fastighetsmäklare följer god fastighetsmäklarsed innefattar även, enligt ovan citerade förarbeten, en skyldighet för mäklarföretaget att inte försvåra för en anställd fastighetsmäklare att fullfölja sina pågående förmedlingsuppdrag när mäklaren avslutar sin anställning.

Detta uttalande i förarbetena kan inte tolkas så att det bara syftar på anställda mäklare, utan måste också anses omfatta mäklare som är verksamma i företaget utan att ha ett anställningsavtal. Förarbetsuttalandet kan enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening inte heller endast innebära att det ska vara teoretiskt möjligt för en uppdragsgivare att välja att låta sin ansvariga mäklare fullfölja ett påbörjat förmedlingsuppdrag. Fastighetsmäklarföretaget bör enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning söka undanröja sådana hinder som i praktiken gör det svårt för uppdragsgivare att låta mäklaren fullfölja uppdraget.

Om de juridiska förutsättningarna är sådana att bostaden måste fotograferas på nytt eller det uppstår en ny och betydande kostnad för omannonsering kan uppdragsgivaren inte anses ha ett fritt val, vilket i praktiken försvårar för mäklarna att fullfölja förmedlingsuppdraget. I stället blir uppdragsgivaren styrd att anlita en annan mäklare vid mäklarföretaget. Om dessa hinder beror på avtal eller omständigheter som fastighetsmäklarföretaget kan påverka så kan företaget inte sägas ha gjort vad företaget kan för att verka för att fastighetsmäklare vid företaget ska följa god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarinspektionen är inte rätt instans att avgöra om avtalet mellan NN och det aktuella fotoföretaget medger att de ansvariga mäklarna använder de foton som tagits i NN verksamhet, när förmedlingsuppdraget slutförs i ett annat fastighetsmäklarföretag. Om ett fastighetsmäklarföretag ingår avtal som i praktiken utgör hinder för uppdragsgivaren att låta ansvarig mäklare fullfölja förmedlingsuppdraget så kan företaget dock inte sägas verka för att företagets fastighetsmäklare följer god fastighetsmäklarsed.

I detta sammanhang vill Fastighetsmäklarinspektionen även uppmärksamma NN på att det i det ingivna avtalet med fotoföretaget finns en klausul som ger fotoföretaget rätt att använda de bilder som tagits för att marknadsföra fotoföretagets egen tjänst. Av praxis följer att det krävs samtycke från såväl säljare som köpare för att en fastighetsmäklare vid marknadsföring av den egna mäklartjänsten ska få använda information som har tagits emot vid tidigare förmedlingar (se exempelvis Förvaltningsrätten i Stockholm dom den 13 september 2018 i mål nr 24888-17 och Fastighetsmäklarinspektionens beslut dnr 2016-1700, 2017-1355 och 19-0719). Det kan mot den bakgrunden ifrågasättas om ett registrerat fastighetsmäklarföretag bör medverka till att bilder som tas av en uppdragsgivares bostad fritt får användas av fotoföretaget. Denna fråga omfattas dock inte av anmälan och Fastighetsmäklarinspektionen har inte heller utrett om det finns andra regleringar mellan parterna som ställer krav på fotoföretaget att först inhämta samtycke.

När det gäller publicering av annonser på en bostadsportal på internet har NN angett att det vid byte av mäklarföretag krävs en ny annonsering. Av utredningen framgår emellertid att NN fått en fråga från bostadsportalen om mäklarföretaget godkänner att annonserna utan kostnad förs över till mäklarnas nya företag. Något annat hinder för att överföra annonserna än NN:s egen inställning i frågan har således inte framkommit. Fastighetsmäklarinspektionen finner att det ålegat NN som registrerat fastighetsmäklarföretag att underlätta för de uppdragsgivare som önskat följa med sin ansvariga mäklare och därmed verka för att mäklarna kan följa god fastighetsmäklarsed. Detta har företaget inte gjort.

Fastighetsmäklarinspektionen noterar att det rör sig om ett stort antal pågående uppdrag som de tre anmälande mäklarna haft efter sina tre månaders uppsägningstid. Som NN anfört innefattar inte god fastighetsmäklarsed en skyldighet för fastighetsmäklare att åta sig nya förmedlingsuppdrag. Den stora mängden pågående uppdrag talar för att mäklarna själva kan ha förvärrat de problem som uppstått genom att ingå nya uppdragsavtal utan att ha tagit reda på, eller respekterat, hur NN önskade att mäklarna under uppsägningstiden skulle förhålla sig till nya kunder. Fastighetsmäklarinspektionen finner att vad NN anfört i detta avseende bör vägas in vid bedömningen av påföljden.

Likaså finner Fastighetsmäklarinspektionen skäl att väga in att det finns branschgemensamma riktlinjer som NN har följt, även om Fastighetsmäklarinspektionen nu gör bedömningen att riktlinjerna inte kan anses uppfylla de krav som ställs på ett registrerat fastighetsmäklarföretag. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att om ett mäklarföretag i framtiden gör sig skyldigt till liknande agerande kan det komma att bedömas som en allvarligare förseelse än vad som nu är fallet. Detta mot bakgrund av att det då inte längre kan ses som förmildrande att företaget har följt de branschgemensamma riktlinjerna.

Sammanfattningsvis bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte har verkat för att de tre anmälande mäklarna kunnat följa god fastighetsmäklarsed. Företagets agerande har orsakat hinder för uppdragsgivarna som försvårat för mäklarna att fullfölja sina pågående förmedlingsuppdrag efter att de slutat sin verksamhet hos NN. Företagets agerande utgör grund för en disciplinär påföljd. Vid en sammantagen bedömning finner Fastighetsmäklarinspektionen, i detta fall, att påföljden för förseelsen kan stanna vid en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.