Marknadsföring

En viktig uppgift mäklaren har i sitt uppdrag är att marknadsföra bostaden, det vill säga visa upp den för att hitta en köpare. Mäklaren ska se till att marknadsföringen beskriver bostaden på ett sätt som stämmer överens med verkligheten. Annars finns det en stor risk att spekulanter vilseleds och det påverkar möjligheten att fatta ett välgrundat köpbeslut.

En mäklare är ansvarig för att marknadsföra en bostad korrekt. Marknadsföring kan ske på olika sätt, exempelvis via annonser, exponering på internet eller i skyltfönster. Objektsbeskrivningen är också marknadsföring.

Objektsbeskrivning

Tänk på det här

Mäklaren ska se till att marknadsföringen beskriver bostaden på ett sätt som stämmer överens med verkligheten.
Mäklaren bryter mot lagen om marknadsföringen lurar spekulanter och gör det svårt för dem att fatta ett välgrundat köpbeslut.
Om en mäklare ändrar foton av bostaden som används i marknadsföringen måste mäklaren ange att fotot är ett fotomontage. Mäklaren måste också försäkra sig om att fotot inte blir missvisande.
Många av uppgifterna i marknadsföringen kommer från säljaren. Mäklaren har rätt att lita på att säljarens uppgifter är korrekta om det inte finns omständigheter som ger anledning att ifrågasätta dem.

Beskrivningar och foton i marknadsföringen ska visa bostaden på ett sätt som stämmer överens med verkligheten. Mäklaren får inte använda påståenden som vilseleder, det vill säga lurar, när det exempelvis handlar om bostadens egenskaper eller pris. Mäklaren får inte heller utelämna viktig information så att marknadsföringen vilseleder. Om informationen är oklar eller obegriplig jämställs det med att informationen saknas.

Mäklaren bryter mot lagen om marknadsföringen vilseleder spekulanter och gör det svårt för dem att fatta ett välgrundat köpbeslut. Ett köpbeslut gäller inte bara att välja att köpa bostaden eller inte utan det gäller exempelvis också att en spekulant väljer att gå på en visning av bostaden efter att ha sett marknadsföringen.

Bilder eller filmer från drönare i marknadsföringen

I marknadsföring av bostäder används ofta foton eller filmer tagna från luften med hjälp av drönare. Viktigt att komma ihåg är då att spridningstillstånd kan behövas från Lantmäteriet eller Sjöfartsverket. Syftet med tillståndskravet är att skydda information som är viktig för totalförsvaret.

Det är mäklarens ansvar att se till att spridningstillstånd finns när bilderna eller filmerna används, även om en fotograf har anlitats. Att använda drönarbilder och/eller filmer med krav på spridningstillstånd utan att ha fått ett sådant strider mot god fastighetsmäklarsed (se exempelvis besluten med dnr 23-1828, 24-0467, 24-1867, 24-1868, 24-1869, 24-1870 och 24-0456).

Spridningstillstånd från Lantmäteriet krävs när innehållet avbildar landområden. Om materialet avbildar sjögeografisk information så är det Sjöfartsverket som prövar frågan om spridningstillstånd. Det kan med andra ord behövas spridningstillstånd från både Lantmäteriet och Sjöfartsverket, beroende på vad innehållet avbildar för typ av geografisk information (land/hav). Tillstånd behövs däremot inte om foton eller filmen endast visar en privat bostad eller en offentlig plats. Om bilden eller filmen däremot visar en större yta utanför den privata bostadsbyggnaden eller den offentliga platsen gäller inte undantaget.

Undantag

Genom att beskära foton kan kravet på spridningstillstånd undvikas. Spridningstillstånd behövs nämligen inte under förutsättning att fotona enbart visar:

Bostadsbyggnad som hör till objektet som ska säljas.
Tillhörande anläggningar, till exempel garage och förråd.
Tomtmark som hör till objektet som ska säljas.

Ytterligare information

På Lantmäteriets webbplats finns mer information om spridningstillstånd och exempel som tydligt illustrerar hur foton kan beskäras för att undvika kravet på spridningstillstånd, se Lantmäteriets webbplats för mer information.

Information om vad som krävs för att få flyga drönare finns också på Transpoststyrelsens webbplats.

Uppgift om antalet rum

Lägenhetsregistret är ett nationellt register över Sveriges alla bostadslägenheter. Lantmäteriet ansvarar för registret. Lägenhetsregistret innehåller grundläggande uppgifter som bostadsarea, antal rum och kökstyp om landets bostäder. Även bostäder i småhus, som villor och radhus, ingår i registret.

Mäklaren ska följa den definition som Lantmäteriet har för vad som är ett rum. Om lägenheten är ombyggd men det inte står i lägenhetsregistret eller stämmer enligt bostadsrättsföreningens information är det viktigt att mäklaren informerar om det.

Enligt Lantmäteriets definition krävs följande för att ett utrymme ska klassas som ett rum:

"Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte kök, kokvrå eller hygienutrymme. Som rum räknas inte heller matrum i anslutning till kokvrå om matrummet tillsammans med kokvrån anges som kök. Utrymmen som är mindre än sju kvadratmeter redovisas inte som rum."

Läs mer på Lantmäteriets webbplats

Praxis för uppgift om antalet rum i marknadsföring

I november 2019 beslutade FMI:s disciplinnämnd att varna en mäklare som hade marknadsfört en bostadsrätt som var registrerad 2:a som en 2,5:a. Mäklaren menade att även om lägenheten var registrerad som en 2:a hade den i praktiken 2,5 rum eftersom det fanns ett inre utrymme (en stor hall) som borde kunna användas som ett rum. Eftersom lägenheten marknadsförts som en 2,5:a och det inte gick att utläsa i objektsbeskrivningen att bostadsrätten är registrerad som en 2:a tilldelades mäklaren en varning av FMI:s disciplinnämnd. Förvaltningsrätten ändrade påföljden till en erinran. Kammarrätten konstaterade dock att mäklaren varit väl medveten om att uppgifterna i registerutdraget och objektsbeskrivningen skiljer sig åt och hade ändå valt att inte redovisa detta. Det har alltså inte rört sig om något förbiseende från hans sida och uppgiften om antal rum är en uppgift av central karaktär. Kammarrätten bedömde därför att en erinran inte var tillräcklig utan fastställde varningen. Högsta förvaltningsdomstolen har därefter beslutat att inte bevilja prövningstillstånd, vilket innebär att varningen står fast.

Läs hela beslutet här

Att använda fotomontage

Beskrivningar och foton ska spegla bostaden på ett korrekt sätt. Mäklaren är ansvarig för att marknadsföringen inte vilseleder. Om en mäklare ändrar foton av bostaden som används i marknadsföringen måste mäklaren ange att fotot är ett fotomontage. Mäklaren måste också försäkra sig om att fotot inte blir missvisande. Det finns annars stor risk för att en spekulant vilseleds i köpbeslutet. Exempelvis kan ett foto på en öppen spis som har kompletterats med en brinnande brasa ge spekulanterna anledning att förvänta sig att den fungerar. Innan bostaden marknadsförs måste därför mäklaren försäkra sig om att den fungerar, annars finns en risk att spekulanter luras.

Att återanvända foton

Om en mäklare får i uppdrag att förmedla en bostad som hen har förmedlat tidigare kan det vara lockande att återanvända foton från den tidigare förmedlingen. Det krävs då att den tidigare uppdragsgivaren godkänner att fotona får användas igen. Annars bryter mäklaren mot god fastighetsmäklarsed.

Att använda ett referensobjekt i marknadsföring av mäklartjänsten

Mäklaren vill ibland använda en tidigare förmedlad bostad som ett referensobjekt i marknadsföringen av den egna mäklartjänsten. Mäklaren måste då som huvudregel få både köparen och säljarens samtycke till det. I samtycket ska det anges på vilket sätt marknadsföringen kommer att ske.

Fastighetsmäklarlag (2021:516)

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en mäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Det innebär bland annat att mäklaren är skyldig att följa även annan lagstiftning som är tillämplig vid utförandet av uppdraget. I förarbetena till den äldre fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Lag (2016:319) om skydd för geografisk information

Enligt 9 § lag om skydd för geografisk information är det som huvudregel förbjudet att sprida en sammanställning av geografisk information

om förhållanden i ett visst vattenområde eller en viss sträcka av ett vattenområde som avser Sveriges sjöterritorium, med undantag av insjöar, vattendrag och kanaler eller
över andra delar av svenskt territorium, om informationen har inhämtats från luftfartyg genom fotografering eller liknande registrering.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får i enskilda fall besluta om tillstånd till spridning.

Tillstånd ska ges om spridningen inte kan antas medföra skada för totalförsvaret. Beslutet om tillstånd får innehålla villkor om att den geografiska informationen endast får användas för ett visst ändamål eller efter iakttagande av särskilda säkerhetsåtgärder.

Enligt 11 § får regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer meddela föreskrifter om undantag från kravet på tillstånd.

Förordning (2016:320) om skydd för geografisk information

I 6 § andra stycket förordningen om skydd för geografisk information anges att frågor om tillstånd för spridning av sammanställningar av geografisk information i vissa fall prövas av Sjöfartsverket och i vissa fall av Lantmäteriet.

Marknadsföringslag (2008:486)

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det bland annat att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Mer om marknadsföring - Konsumentverket

Om du vill läsa mer om vad lagen säger om marknadsföring kan du kontakta Konsumentverkets vägledare.

Vanliga frågor om marknadsföring

Måste uppgift om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning lämnas i marknadsföringen?

Det krav som finns i fastighetsmäklarlagen är att objektsbeskrivningen av en bostadsrätt ska innehålla uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning, det vill säga hur stor andel av bostadsrättsföreningens totala skuldsättning som belastar den enskilda bostadsrätten. Alla konsumenter som överväger att köpa bostaden har rätt att få objektsbeskrivningen i god tid innan köpet, där uppgift om den indirekta nettoskuldsättningen ska finnas. Det finns alltså inget uttryckligt krav på att uppgiften ska lämnas i övrig marknadsföring, men eftersom uppgiften är viktig för en köpare ser FMI positivt på om den lämnas även i annan marknadsföring.
Får mäklaren ändra foton som används för att marknadsföra bostaden?

Mäklaren ska sträva efter att använda bilder och beskrivningar som speglar objektet korrekt. Om en mäklare ändrar foton av bostaden som används i marknadsföringen måste mäklaren ange att fotot är ett fotomontage. Mäklaren måste också försäkra sig om att fotot inte blir missvisande. Det finns annars stor risk för att en spekulant vilseleds i sitt köpbeslut.
Får mäklaren använda mitt hus som referensbostad i marknadsföringen av sin mäklartjänst?

Ja men mäklaren måste då som huvudregel få både köparen och säljarens samtycke till det. I samtycket ska det anges på vilket sätt marknadsföringen kommer att ske.
Jag är mäklare och ska förmedla en vindsvåning med delvis låg takhöjd. Ytan är 100 kvadratmeter, 30 av dessa är inte mätvärt utrymme. Vad ska jag tänka på när jag marknadsför lägenheten?

Bostadens storlek är en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen och uppgiften anses också spela stor roll för en tilltänkt köpare. Ange uppgiften på ett korrekt sätt, så att det stämmer överens med verkligheten. Det är viktigt att använda korrekta uttryck, det vill säga att skilja på boarea, biarea, utrymme som inte räknas som mätvärt och yta. Det är inte tillåtet att exempelvis redovisa icke mätvärt utrymme som bo- eller biarea.
Jag har sett att en bostadsrätt marknadsförs som en tvåa trots att den enligt planritningen bara verkar ha ett rum med sovalkov. Är det tillåtet?

Mäklaren ska se till att marknadsföringen beskriver bostaden på ett sätt som stämmer överens med verkligheten. Annars kan det vilseleda spekulanterna och det påverkar deras möjlighet att fatta ett välgrundat köpbeslut. Mäklaren ska ange antalet rum som de faktiskt är. Bland annat ska mäklaren följa den definition som Lantmäteriet har för vad som är ett rum. Om lägenheten är ombyggd men det inte står i lägenhetsregistret eller stämmer enligt bostadsrättsföreningen är det viktigt att mäklaren informerar om det.

Marknads­föring