Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat uppgiften om antalet rum i en bostadsrätt på ett vilseledande sätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan). Anmälaren har gett in tre skärmavbilder från en annonsplats för bostäder på internet. Fastighetsmäklarinspektionen har även inhämtat skärmavbilder av annonsen från mäklarföretagets hemsida.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, mäklarbilden, objektsbeskrivningen samt annonsavtal för marknadsföring på en annonsplats för bostäder på internet. Han har även gett in en skärmavbild från annonsplatsen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren säljer deras gamla lägenhet med två rum och kök trots att den har ett rum och kök med en sovalkov. Enligt Boverket har lägenheten ett rum och kök. Syftet med att annonsera den som en tvåa är att locka dit fler eftersom det är en stor etta på 46 kvadratmeter. Det saknas både dörr och fönster till rummet.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han medger att han skrivit två rum och kök men han justerade detta innan visningen. Han hade kommit åt siffran två på tangentbordet i stället för ett. Det är olyckligt att någon tror att han ska sälja/locka till sig fler spekulanter på detta sätt. När man ser lägenheten på plats ser man att det är en sovalkov och inte ett separat rum.

En tid efter Fastighetsmäklarinspektionens föreläggande uppmärksammades att lägenheten marknadsförs med uppgift om att den har 1,5 rum samt att sovalkoven beskrivs som sovrum i planritningen. Enligt NN är det inte mäklarföretaget som gör planritningarna utan ett externt företag. Det kan därmed ha blivit fel och att han inte uppmärksammat det. Han ska be företaget att ändra detta. När det gäller antalet rum så framgår det av annonstexten på mäklarföretagets hemsida, på annonsplatsen och i objektsbeskrivningen som han skickat in att lägenheten har ett rum. Anledningen till att det står 1,5 rum i de listade faktauppgifterna är för att det annars är svårt att hitta objektet på annonsplatsen om man som köpare söker en lägenhet med möjlighet till sovalkov. Om han endast hade skrivit in ett rum via deras datasystem så filtreras lägenheten bort och köpare som söker en sådan lägenhet missar den. Det enda sättet att marknadsföra en lägenhet som har en möjlighet till sovalkov är alltså genom att kryssa i 1,5 rum.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Marknadsföringen på internet

Anmälaren har gett in tre skärmavbilder på annonsen från annonsplatsen för bostäder på internet. En av bilderna visar listade fakta om lägenheten där det anges att den har två rum. De andra två bilderna visar foton på lägenheten där det framgår att sovalkoven saknar fönster.

Vid Fastighetsmäklarinspektionens granskning av annonsen på fastighetsmäklarföretagets hemsida den 15 januari 2024 uppmärksammades att lägenheten marknadsförs med uppgift om att den har 1,5 rum och kök. Enligt planritningen och interiörbeskrivningen i objektsbeskrivningen benämns sovalkoven ”Sovrum”. Utrymmet saknar tillgång till dagsljus via ytterfönster.

Mäklaren har gett in en skärmavbild från annonsplatsen för bostäder på internet som visar en rullist med olika alternativ för antal rum som kan väljas för ett objekt i marknadsföringen.

Mäklarbilden

Enligt mäklarbilden som mäklaren gett in har lägenheten ett rum och kök.

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen som mäklaren gett in framgår:

Varmt välkomna till denna ljusa 1: a i populära [namn på område]. Välplanerad lägenhet med hög standard och enorm balkong i soligt söderläge. Bostaden om 46 kvm erbjuder ett stort och härligt kök, ljusa sällskapsytor, helkaklat badrum med kombimaskin samt rymlig sovalkov med plats för både dubbelsäng och platsbyggda garderober. […]

I avsnittet med interiörbeskrivning framgår:

Sovrum
Från vardagsrummet nås den rymliga och rofyllda sovdelen. Plats för dubbelsäng, sängbord och förvaringsmöbler.

I informationsavsnittet om lägenheten framgår:

Antal rum: 1 och kök

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår att en näringsidkare vid marknadsföring inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa. Ett affärsbeslut kan, enligt 3 § marknadsföringslagen, även vara att en konsument med anledning av en annons bestämmer sig för att besöka en webbplats för att inhämta mer information (se även MD 2010:8). Mäklaren har således ett ansvar att se till att uppgifter han för in i marknadsföringen är förenliga med marknadsföringslagen. Det innebär bland annat att mäklaren ska säkerställa att de beskrivningar och bildmaterial som används återger förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt. 

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning (se prop. 2010/11:15, s. 59). Finns uppgiften med i objektsbeskrivningen ska uppgiften dock vara korrekt och rättvisande, precis som i den övriga marknadsföringen. Den får inte vara oklar eller tvetydig.

När det gäller frågan om hur lägenheter ska benämnas i lägenhetsregistret anges följande definition i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3):

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Kravet på att ett utrymme både ska ha tillräcklig storlek och tillgång till direkt dagsljus för att anses utgöra ett rum har tidigare fastställts av Kammarrätten i Göteborg (se dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20). I det avgörandet fann domstolen att det i målet aktuella utrymmet inte uppfyllde dessa krav och att mäklaren borde ha redovisat den uppgift om antal rum som angavs i registret. Det bedömdes ha varit felaktigt av mäklaren att marknadsföra utrymmet som ett halvt rum.

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat fastighetsmäklare en erinran (se till exempel inspektionens beslut med dnr 22–0465 och 21–0788).

Av utredningen i ärendet framgår det att lägenheten är registrerad med ett rum och kök i lägenhetsregistret. Trots detta har den marknadsförts med en uppgift om att den har två respektive 1,5 rum. Den del av lägenheten som ska utgöra det halva rummet (sovalkoven) saknar direkt dagsljus via fönster. Trots detta beskrivs utrymmet som ett sovrum i planritningen och i beskrivningen av lägenheten på hemsidan och i objektsbeskrivningen. Med hänvisning till Lantmäteriets definition är det inte fråga om ett rum eftersom utrymmet saknar direkt dagsljus. Lägenheten har därmed marknadsförts med vilseledande uppgift om antalet rum.

Uppgiften om att lägenheten har två respektive 1,5 rum har dock inte varit reservationslös. Utifrån den information som framgår av annonsen och objektsbeskrivningen såsom foton, planlösning och övriga beskrivningar bör tilltänkta köpare ha fått en god uppfattning om lägenhetens utformning. Den marknadsföring som varit vilseledande kan vid en sökning på internet däremot ha påverkat ett flertal spekulanters inledande affärsbeslut varför den är att anse som otillbörlig och i strid med god fastighetsmäklarsed. Vid granskning av annonsen på mäklarföretagets hemsida per dagens datum har Fastighetsmäklarinspektionen även noterat att bostaden fortfarande marknadsförs med uppgift om att den har 1,5 rum. Det faktum att annonsen fortsätter att marknadsföras med vilseledande uppgift, trots påpekande från inspektionen, är en försvårande omständighet. NN ska därför meddelas en varning.