Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av en vilseledande uppgift om antalet rum i marknadsföringen av en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]). Anmälaren har gett in skärmbilder som återger marknadsföringen av bostaden på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren via ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, mäklarbilden samt de bilder som publicerats i marknadsföringen på internet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Det rör sig om en erfaren mäklare som medvetet har marknadsfört bostadsrätten som bestående av sex rum och kök. Tre av de så kallade sovrummen saknar fönster. Det är uppenbart att bostaden består av tre rum och kök.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Han bestrider anmälarens kritik. Den aktuella bostaden är en före detta lokal som för ett par år sedan byggdes om för bostadsändamål. Efter det att lägenheten färdigställdes har en senare ombyggnad skett av den dåvarande ägaren, som byggde till ytterligare två rum. Antalet rum i bostaden ändrades därigenom från fyra till sex. Bostadsrättsföreningen informerades om ändringen, men valde av okänd anledning att inte justera uppgiften om antalet rum i lägenhetsförteckningen eller rapportera ändringen till Lantmäteriet. Detta bör inte ligga honom till last.

Samtliga sex rum i lägenheten är större än sju kvadratmeter. Dessutom har samtliga rum tillgång till dagsljus, antingen genom fönster i fasaden eller genom ett mycket stort takfönster i vardagsrummet. Takfönstret är placerat så att det ger direkt dagsljus in i den del av lägenheten som inrymmer de sovrum som saknar fönster i fasaden.

Någon försäljning av bostaden har ännu inte kommit till stånd. Det kan inte ha rått någon som helst oklarhet för tilltänkta köpare om hur många rum bostaden har. Han har upplyst samtliga tilltänkta köpare om att bostadsrätten är registrerad som fyra rum och kök i lägenhetsförteckningen, men att bostaden efter ombyggnationen numera består av sex rum och kök. Han har genom bilder, text samt en bild på planlösningen i objektsbeskrivningen tydliggjort de faktiska förhållandena i lägenheten avseende rumsdispositionen samt ljusinsläppet. Hade bostadsrätten marknadsförts med en uppgift om att den består av fyra rum och kök hade det inte överensstämt med de faktiska förhållandena.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Mäklarbilden

I mäklarbilden anges att bostadsrätten består av fyra rum.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen under rubriken ”Bostaden” anges bland annat följande.

Antal rum

6 rum och öppet kök

Under rubriken ”Förening och fastighet” anges bland annat följande.

I föreningens lägenhetsförteckning är denna lägenhet upptagen som 4 rum och kök. Efter färdigställande har två ytterligare rum tillkommit. För att få räknas som rum måste det finnas direkt dagsljus. När man byggde de två nya rummen gjordes en bedömning av att det kommer tillräckligt med dagsljus från det stora takfönstret i vardagsrummet och in genom fönstret mellan sovrummen och vardagsrummet. Det kan dock råda delade meningar om detta beroende på vilket regelverk man använder.

Av en bild som återger planlösningen i lägenheten framgår att tre av de utrymmen som benämns som ”Sovrum” saknar fönster i fasaden.

Skärmbilder av annonsen

I de skärmbilder som getts in av anmälaren, och som återger marknadsföringen på internet, anges samma uppgift om antalet rum som i objektsbeskrivningen. Där finns även samma bild på planlösningen som i objektsbeskrivningen.

Mäklaren har även gett in de bilder på bostaden som har publicerats i marknadsföringen på internet. Några av bilderna återger delar av de utrymmen som saknar fönster i fasaden. Det framgår att dessa utrymmen har smalare fönster i innerväggen ut mot vardagsrummet där det finns ett stort takfönster.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. Enligt 3 kap. 15 § ska objektsbeskrivningen av en bostadsrätt innehålla vissa obligatoriska uppgifter, bland annat uppgift om lägenhetens storlek. Med storlek avses inte antalet rum (prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information, t. ex. uppgifter om antalet rum, i objektsbeskrivningen.

Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20). Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att betrakta som marknadsföringsmaterial.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Avseende hur utrymmen i lägenheter ska benämnas i det nationella lägenhetsregistret framgår följande av 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Kravet på att ett utrymme både ska ha tillräcklig storlek och tillgång till direkt dagsljus för att anses utgöra ett rum har tidigare fastställts av Kammarrätten i Göteborg (se avgörandet den 10 februari 2021 med mål nr 6795–20). I samma avgörande uttalade domstolen att en uppgift om antalet rum i en bostad typiskt sett är en sådan uppgift som kan antas inverka på köparens beslut och att uppgiften därmed är väsentlig. 

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare bedömt att om en bostadsrättsförenings lägenhetsförteckning innehåller en felaktig uppgift om antalet rum ska mäklaren tillämpa Lantmäteriets definition på förmedlingsobjektets faktiska förhållanden, i stället för den felaktiga uppgiften (se inspektionens beslut med dnr 21–0139, 21–2208 och 22–0237).

Felaktig information om antalet rum som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har i vissa avgöranden i stället lett till att en erinran har meddelats (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 21–2477 och 21–0153).

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare bedömt att Lantmäteriets definition av rum inte kan anses uppfylld om ett utrymme inte har tillgång till direkt dagsljus genom eget ytterfönster i fasaden, utan endast tillgång till indirekt dagsljus genom inträngande ljus från angränsande rum (se inspektionens beslut med dnr 21–0254 och 21–0222). Av utredningen i ärendet framgår det att flera av de utrymmen som har marknadsförts som sovrum saknar ytterfönster i fasaden. Inspektionen bedömer därmed att utrymmena inte uppfyller Lantmäteriets kriterier för att utgöra rum. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att bostadsrätten har marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum.  

Inspektionen bedömer dock att den lämnade uppgiften om antalet rum i marknadsföringen inte har varit reservationslös. Genom den beskrivande texten, planritningen samt bilderna bör tilltänkta köpare ha kunnat skaffa sig en överblick över lägenhetens utformning. Påföljden för förseelsen kan därför stanna vid en erinran.