Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat uppgiften om antalet rum i en bostadsrätt på ett vilseledande sätt i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [Företagsnamn]) med anledning av det han har uppgett i marknadsföringen om bostadsrättens antal rum. Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial i form av bilder från internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, mäklarbild och överlåtelseavtalet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett att bostadsrättslägenheten har marknadsförts med information om att den består av tre rum och kök trots att lägenhetens tredje rum är ett förråd som saknar fönster. Hen framför att mäklaren inte upplyst om detta och därmed brister i såväl kommunikation som kontrollplikt.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har genom sitt ombud uppgett i huvudsak följande.

Vid hans första besök i lägenheten den 6 maj 2021 berättar säljaren att han, efter ombyggnad av lägenheten, varit i kontakt med föreningen angående omregistrering av lägenheten till tre r.o.k. Säljaren ville därför att den ska marknadsföras som en trea, vilket han accepterar förutsatt att uppgifterna från säljaren angående omregistreringen stämmer.

Han erhåller försäljningsuppdraget och beställer en s.k. mäklarbild från förvaltaren (namn på förvaltaren). Där anges att lägenheten vid detta tillfälle är registrerad som två r.o.k. Han påtalar för säljaren att det av vikt att förvaltaren snarast genomför en omregistrering av lägenheten till tre r.o.k. Säljaren återkommer därefter med beskedet att förvaltaren beslutat att genomföra ändringen. Någon dag senare kontaktar han själv förvaltaren och får beskedet att man skall registrera om lägenheten till en trea och därefter presentera en ny mäklarbild.

Förvissad om detta startar han marknadsföringen av lägenheten med visningar. En budgivares bud accepteras, men denna person ändrar sig angående köpet och man pausar därför försäljningen cirka en månad innan den startas igen. Under tiden har han kontakt med förvaltaren ett flertal gånger och påtalar att det är av vikt att registreringen görs skyndsamt. Förvaltaren säger att de har en väldigt stor arbetsbelastning efter sommaren och att allt görs i tur och ordning men att de är på gång med omregistreringen inom kort. Han påtalar även för säljaren igen, vikten av att få fram en mäklarbild från förvaltaren som visar att den nu är omregistrerad till en trea.

Bostaden visas om den 10 och 11 oktober och nu finns lite fler spekulanter. Säljaren påtalar för honom att de önskar se ett signerat överlåtelseavtal innan helgen då de nu känner en stor tidspress då de redan har förvärvat ett nytt boende och flytt sker i slutet av hösten. Vid förnyad kontakt med förvaltaren 12 oktober bekräftar man till honom att processen är långt gången med att skriva ut ett nytt lägenhetsutdrag, vilket skall översändas snarast möjligt. Marknadsföringen, som nu varit igång en tid igen, leder till att man hittar en köpare. Det är samma spekulant som lade bud förra gången bostaden annonserades. Denna gång framförs bud som är lägre än det annonserade priset. Ingen annan spekulant vill framföra något bud. Säljaren vill därför inte riskera att budgivaren får kalla fötter igen på grund av den nya mäklarbildens dröjsmål, utan vill skriva överlåtelseavtal fortast möjligt. Överlåtelseavtal tecknas 13 oktober. Han har alltså via säljaren och egen direktkontakt med förvaltaren, före överlåtelseavtalet, förvissat sig om att beslut fanns och att det pågick en process, som skulle formalisera det av förvaltaren tagna beslutet angående omregistreringen, i en ny mäklarbild.

Den 15 oktober mejlar förvaltaren till honom och informerar att omregistreringen formellt har genomförts och går att hämta ut genom deras kundportal. Den 18 oktober hämtar han ut den nya mäklarbilden.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivning

På första sidan av objektsbeskrivningen står bland annat följande:

”Rum: 3 rum”

Nästa sida av objektsbeskrivningen visar planlösningen. Av denna framgår det att ett av rummen som är uppmärkt som sovrum saknar tillgång till dagsljus via ytterfönster.

På sida 3 under rubriken ”Planlösning” står följande:

”Lägenheten är i dagsläget registrerad som en 2 r.o.k. hos föreningen/förvaltaren men är planerad och disponerad som en 3 r.o.k. då ägaren har tagit upp ett fönster i väggen mellan det som disponeras som sovrum och vardagsrummet för att få in dagsljus.”

Mäklarbild

Mäklarbilden är daterad den 16 augusti 2021. Bland annat följande framgår:

Antal rum: 2

Marknadsföringen på internet

Anmälaren har gett in sju skärmdumpar av marknadsföringsmaterial från webbplatsen till det fastighetsmäklarföretag i vilket NN bedrev sin verksamhet vid tiden för den aktuella förmedlingen. En av skärmdumparna visar samma planritning som finns med i objektsbeskrivningen. De andra skärmdumparna visar en del av marknadsföringen som består av listade fakta om lägenheten. I den anges bland annat följande:

”Antal rum: 3 rum”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning (se prop. 2010/11:15 s. 59). Finns uppgiften med i objektsbeskrivningen ska uppgiften dock vara korrekt och rättvisande, precis som i den övriga marknadsföringen, och den får inte vara oklar eller tvetydig.

När det gäller frågan om hur lägenheter ska benämnas i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

”Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst 7 kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme”

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i ett beslut ansett att det inte funnits anledning till någon påföljd (se beslut den 17 december 2014 med dnr. 2014–1769) samt i tre senare beslut meddelat mäklaren en erinran (se beslut den 26 augusti 2020 med dnr 20–0206, 20–0349 och 20–0210).

Fastighetsmäklarinspektionen har i ett tidigare beslut ansett att om lägenhetsregistret innehåller en felaktig uppgift om antalet rum ska mäklaren tillämpa definitionen enligt 3 § Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) på förmedlingsobjektets faktiska förhållanden istället för den felaktiga uppgiften (se beslut den 25 augusti 2021 med dnr 21-0139).

Rummet som marknadsförs och beskrivs som sovrum saknar tillgång till direkt dagsljus via ett ytterfönster.

Den felaktiga uppgiften om att lägenheten består av tre rum och kök har dock inte varit reservationslös. Genom den förtydligande formuleringen i objektsbeskrivningen bör tilltänkta köpare kunnat bilda sig en uppfattning om lägenhetens planlösning. Mot bakgrund av de redovisade omständigheterna i ärendet, särskilt Lantmäteriets definition av ett rum, bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att marknadsföringen varit vilseledande angående uppgiften om antalet rum. Den felaktiga uppgiften om antalet rum kan ha påverkat tilltänkta köpares inledande affärsbeslut vid en sökning på internet efter relevanta bostäder.

Mot bakgrund av de redovisade omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.

Skiljaktig mening

Ledamoten [namn] har skiljaktig mening och anför följande.

Mäklaren har fått uppgift om att lägenheten är under omregistrering till 3 rok, han har fått detta bekräftat av föreningens förvaltare. Kan inte vara en mäklares skyldighet att göra motbedömningar om antalet rum som föreningen anser att en lägenhet har. Ärendet bör avskrivas.