Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har hanterat anbudsförteckningen på ett korrekt sätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretagets namn]) med anledning av hennes agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har gett in skärmdumpar på mejlkonversationer samt skärmdumpar på sms.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in köpekontrakt, spekulantlista, besiktningsunderlag, uppdragsavtal, mejlkonversationer samt anbudsförteckning.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han skrev ett mejl till fastighetsmäklaren att han ville lägga ett bud, men ville först ta del av besiktningsprotokollet. Fastighetsmäklaren mejlar sedan över besiktningsprotokollet med en fråga om hon kan framföra budet på 7,5 miljoner. Han ser inte mejlet och svarar inte på det under kvällen. Under kvällen läggs ett bud i hans namn och ett sms skickas till honom. Dagen därefter ser han sms:et och han får ett till sms med ytterligare ett bud på 7,7 miljoner som lagts av en annan budgivare. Han ser då ett bud på 7,5 miljoner som lagts i hans namn. Han svarar då mäklaren via mejl att han läst besiktningsprotokollet men att han inte vill lägga något bud. Han får därefter ingen information om att budet är borttaget.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Säljarnas önskan var att bara mejla ut besiktningsunderlaget till eventuella köpare (budgivare) som önskade att se det. Detta gjorde att hon lade in anmälarens bud på 7,5 miljoner efter att han skrev att han var intresserad av att lägga ett bud på 7,5 miljoner men att han ville ta del av besiktningsprotokollet. Hon tolkade det som ett bud från anmälaren. Hon har angett att hon fick mejlet från budgivare 3 klockan 08:15 den 30 maj 2021. Hon sände därefter protokollet till anmälaren enligt önskemål från säljarna och anmälaren.

Hon är under dagen ute på uppdrag och budgivare 1 ringer henne sedan för att buda över sig själv ytterligare en gång i hopp om att kunna stänga affären innan visning. När hon är tillbaka och kan sätta sig vid datorn för att publicera buden, väljer hon då att lägga in anmälarens bud (budgivare 3) först för att sedan kunna lägga in det högre budet från budgivare 1. Allt för att det ska hamna i rätt ordning. Budet från budgivare 3 har alltså ingen påverkan för budgivare 1 och hade inte påverkat dennes val att lägga sitt bud då hen vid tidpunkten för sitt bud inte är medveten om budgivare 3.

När hon får svar dagen efter från anmälaren förstår hon att hans bud på 7,5 miljoner inte var menat som ett skarpt bud, utan ett "förhandsbesked om ett eventuellt bud". Hon menar att hon då skulle ha makulerat budet från anmälaren men att det inte hade någon betydelse för budgivare 1 eftersom denne ändå fortsatte att buda över sig själv för att vinna budgivningen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

E-postkonversation mellan fastighetsmäklaren och NN

Mejl från fastighetsmäklaren till anmälaren:

”Hej xx!

Fick du besiktningsunderlaget? Jag vidarebefordrade det till dig.”

Svar från anmälaren till fastighetsmäklaren:

”Jag fick besiktningsprotokollet men det gav inte tillräckligt med information för att vi ska lägga ett bud.”

Anbudsförteckningen

Budgivare 3 har ett bud registrerat i anbudsförteckningen:

”2021-05-30 21:41:00 7 500 000 SEK”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jämför Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567–14).

Fastighetsmäklaren har mottagit det hon har tolkat som ett bud 08:15 den 30 maj 2021. Fastighetsmäklaren borde ha ställt motfrågor till dess att hon var säker på om det var ett bud eller ej. När hon registrerar det som hon tolkar som ett bud i anbudsförteckningen så anger hon tidpunkten 21:41 30 maj 2021 vilket är felaktigt då det enligt henne mottagna budet mottogs på morgonen 08:15 30 maj 2021. Då hon mottog ett mejl från anmälaren dagen efter med texten ”Jag fick besiktningsprotokollet men det gav inte tillräckligt med information för att vi ska lägga ett bud.” så borde hon ha insett att det inte var ett bud som hon hade mottagit eller åtminstone insett att det hon tolkade som ett bud skulle ha antecknats som ett återkallat bud. Anbudsförteckningen är därför felaktig på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör grund för att meddela NN en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.