Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av vilseledande uppgifter om förmedlingsobjektets bostadstyp i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]). Anmälaren har gett in fyra skärmbilder som visar marknadsföringen av förmedlingsobjektet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har även gett in bland annat uppdragsavtalet och objektsbeskrivningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN har marknadsfört ett kedjehus som en friliggande villa i en annons på en bostadsportal på internet. Samma förmedlingsobjekt har även marknadsförts som en friliggande villa på webbplatsen till det fastighetsmäklarföretag i vilket NN bedrev sin verksamhet i vid tiden för den aktuella förmedlingen.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har tillbakavisat kritiken och uppgett i huvudsak följande.

Det är korrekt att det aktuella objektet är taxerat som ett kedjehus men det föreligger inte någon möjlighet att marknadsföra denna under rubriken kedjehus hos den aktuella bostadsportalen. Det förmedlade objektet var en egen fastighet och ingick inte i vare sig någon gemensamhetsanläggning eller samfällighet. Han ville få in objektet som friliggande villa då egenskaperna av objektet var att närmast kategoriseras som villa samt att det var säljarnas önskemål att objektet skulle marknadsföras som villa via bostadsportalen. För att undvika oklarhet så använde han sig av samma benämning via sin egen hemsida.

Han har beskrivit den förmedlade fastigheten som ”parvilla” alternativt ”familjevilla” för att beskriva att fastigheten bestod av en byggnad som var kopplad till en närliggande byggnad på fastigheten intill. Tilltänkta köpare hade även möjlighet att själva se detta förhållande av de foton som funnits tillgängliga i samma marknadsföring och vid kommande visningar av fastigheten. Tilltänkta köpare har således erhållit en korrekt och fullständig information om fastigheten.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmbild 1

Skärmbilden visar en del av förmedlingsobjektets annons på en bostadportal.

I en del listade fakta om förmedlingsobjektets står bland följande.

Bostadstyp: Villa

Under delen listade fakta återfinns en beskrivande text som inleds på följande sätt.

I lugnt barnvänligt område i [namn på ort] hittar du denna välplanerade familjevilla.

Skärmbild 2

Skärmbilden visar en del av förmedlingsobjektets annons på mäklarföretagets webbplats.

Av bilden framgår ett fotografi av det aktuella objektet samt följande beskrivande text.

Välplanerad parvilla!

Skärmbild 3

Skärmbilden visar en del av förmedlingsobjektets annons på mäklarföretagets webbplats.

I en del med listade fakta om förmedlingsobjektet står bland annat följande.

Typ: Friliggande villa

Strax under delen med listade fakta återfinns en beskrivande text som inleds på följande sätt.

Välplanerad parvilla!

I barnvänligt område finner du denna trevliga familjevilla

Skärmbild 4

Skärmbilden visar listade fakta om förmedlingsobjektet som återfinns på mäklarföretagets webbplats.

I en del av den listade fakta framgår bland annat följande.

Typ: Friliggande villa

Objektsbeskrivning

Av objektsbeskrivningen framgår bland annat följande.

I barnvänligt område finner du denna trevliga familjevilla. Välplanerat boende över två plan med många sovrum. Perfekt för familjen som vill umgås

Objekttyp: Friliggande villa

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Marknadsföringen

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med affärsbeslut, 3 § marknadsföringslagen, avses inte bara beslutet att köpa eller avstå ifrån att köpa, utan en lång rad andra handlingar som marknadsföringen har gett upphov till, bland annat att besöka en webbplats för att inhämta mer information.

Det åligger en fastighetsmäklare ett personligt ansvar att se till att ett förmedlingsobjekt marknadsförs i enlighet med marknadsföringslagen. En fastighetsmäklare kan därför inte hänvisa till en uppdragsgivarens önskemål att marknadsföra objektet som villa som skäl till att uppge felaktiga uppgifter.

Inte heller kan en mäklares egen uppfattning om fastighetens egenskaper försvara att ett objekt marknadsförs med felaktiga uppgifter om bostadstyp enligt Fastighetsmäklarinspektionen.

Fastighetsmäklarinspektionen kan konstatera att NN har infört felaktiga uppgifter om förmedlingsobjektets bostadstyp i en del med listade fakta om objektet i en annons på en bostadssajt samt felaktiga uppgifter om objektets bostadstyp på mäklarföretagets webbplats. Uppgifterna är enligt Fastighetsmäklarinspektionen sådana som sannolikt påverkar konsumenternas förmåga att fatta välgrundade affärsbeslut.

Inspektionens bedömning är därför att NN har marknadsfört den aktuella fastigheten i strid mot marknadsföringslagen och därigenom brustit i god fastighetsmäklarsed.

I Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 15 juni 2016 dnr 4.1-1638-15 meddelades mäklaren en varning på grund av att han medvetet hade marknadsfört ett radhus som en friliggande villa, bland annat genom kategoriseringen på en bostadsportal på internet. Förvaltningsrätten i Stockholm ändrade påföljden till en erinran i dom den 24 maj 2017 i mål nr 16397–16. Förvaltningsrätten ansåg att en varning var en alltför sträng påföljd då mäklaren på andra ställen i marknadsföringen hade uppgett att det inte var en friliggande villa. Kammarrätten i Stockholm upphävde förvaltningsrättens dom och beslutade att mäklaren skulle meddelas en varning i dom den 20 november 2017 i mål nr 3668–17.  

NN har vidgått att han inte har infört uppgifterna om förmedlingsobjektets bostadstyp av förbiseende utan har uppgett att det var ett medvetet val utifrån angivna syften. Fastighetsmäklarinspektionen anser att förseelsen motiverar en varning.