Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren i objektsbeskrivningen och i övrig marknadsföring har redovisat felaktiga uppgifter om boarean.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [företagsnamn/(kedja)]). Anmälaren har gett in 4 skärmbilder av marknadsföringen gällande den aktuella fastigheten på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet och objektsbeskrivningen som tillhandahållits köparen, journalen samt frågelistan.

Anmälan

Anmälaren har uppgett följande.

Mäklaren har angett en felaktig uppgift om fastighetens boarea i marknadsföringen på internet. Fel boarea i marknadsföringen, påverkar värdet och utgångspriset.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Huset var enligt Lantmäteriet 42 kvm men nuvarande ägare trodde att hennes avlidna man byggt ut huset (till 54 kvm) innan hon flyttade in 2005, men detta var inte korrekt uppmätt, kontrollerat eller rapporterat någonstans. När detta kom till hennes kännedom ändrade hon annonsen direkt till korrekt boyta, vilket även framgår i de handlingar som köparen tagit emot på visningen samt skrivit på vid kontraktsskrivningen. Hon kan inte bevisa exakt datum för när hon ändrade uppgiften om boytan på internet, men förmodligen när säljaren inte fick fram något mätprotokoll eller annan uppgift som styrkte den boyta som säljaren angav. Detta var innan någon var på visning.

Hon anser att det i frågelistan och mäklarjournalen framgår tydligt att köparen aldrig har fått felaktig information angående boytan. Säljarens man förvärvade fastigheten 1998 och stod som ensam ägare ända tills han avled 2020 och säljaren tog över huset. Säljaren uppgav vid det första mötet att mannen byggt ut huset 2003 och att ytan var större än de 42 kvm som var inskrivna hos Lantmäteriet. Säljaren var 100% säker och ville därför att det skulle stå 54 kvm. Hon bad säljaren inkomma med dokumentation från en uppmätning. Hon annonserade ut huset med uppgiften 54 kvm i boarea men där det tydligt i texten under rubriken om Boareabeskrivning stod; ”Uppgifter från säljaren. Den taxerade boytan från Lantmäteriet är dock 42 kvm”.

Då säljaren inte kunde få fram några ”bevis” eller någon dokumentation från en uppmätning ändrade hon uppgiften om boarean till 42 kvadratmeter. Eftersom hon inte delat ut någon objektsbeskrivning eller visat huset för någon så var ingen skada skedd. Ingen spekulant har kontaktat henne eller varit på visning under tiden som den felaktiga boarean stod på internet. Den enda som var på visning är som sagt köparen som var där 10 mars och då var uppgiften om boarean ändrad sedan länge. Den objektsbeskrivning, lightversionen, som köparen skrivit på vid kontraktsskrivningen är samma som delades ut på visningen. Hon har inte sparat någon annan version.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna.

Marknadsföringen på internet

Anmälaren har inkommit med två skärmbilder som visar marknadsföringen av den aktuella fastigheten på en annonsplats för bostäder på internet och en skrämbild av marknadsföringen på mäklarföretagets webbplats. I marknadsföringen lämnas bland annat uppgiften om att fastighetens boarea uppgår till 54 kvm.

Anmälaren har även inkommit med ytterligare en skärmbild av marknadsföringen på internet som visar att fastighetens boarea uppgår till 42 kvm.

Objektsbeskrivningen

Mäklaren har gett in den objektsbeskrivning som har överlämnats till köparen vid kontraktsskrivningen.

I objektsbeskrivningens beskrivande text står bland annat följande.

[…] Villan känns större än sina 54 kvm och erbjuder trivsamt kök, badrum med dusch, ljus vardagsrum och sovrum i bra storlek.

I en inledande faktadel och i en faktadel längre ned i objektsbeskrivningen med rubriken ”Fakta om bostaden” anges det att boarean är 42 kvm.

I ett stycke benämnt ”Kommentar till boarean” står därunder följande.

Boareauppgift enligt: Lantmäteriet
Den taxerade boytan från Lantmäteriet är dock 42 kvm.

Frågelistan

I frågelistan anges det att garaget byggdes ut 2001, men att ingen ny-, till- eller ombyggnad har utförts på fastigheten som påverkar boarean. Frågelistan signerades av säljaren den 19 februari 2021.

Mäklarjournalen

I mäklarjournalen finns en notering om att objektsbeskrivningen upprättades den 22 februari av mäklaren och godkändes av säljaren den 23 februari 2021.

Det finns en notering om att den tilltänkta köparen vid visningen den 10 mars 2021 har tillhandahållits en objektsbeskrivning.

I en notering daterad den 12 mars 2021 står det att mäklaren upplyste köparen om förhållanden rörande objektets skick. I en kommentar till detta, står följande.

Säljaren påstår att huset är större än de 42 kvm som uppges men ingen korrekt uppmätning har gjorts för att styrka detta.

Köpekontraktet undertecknades av säljare och köpare samma dag.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Uppgiften om fastighetens storlek

Av 16 § tredje stycket fastighetsmäklarlagen framgår det att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om byggnadens storlek.

Byggnadens storlek utgör alltså en av de obligatoriska uppgifter som ska finnas med i en objektsbeskrivning. Byggnadens storlek kan antas vara av väsentlig betydelse för parterna i en fastighetsaffär (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr. 8455–16). Motstridiga uppgifter kring storleken riskerar att leda till tvist mellan köpare och säljare.

En fastighetsmäklare har normalt inte någon skyldighet att undersöka fastighetens storlek i samband med ett förmedlingsuppdrag. Det är därför viktigt att mäklaren är särskilt noggrann när hen vidarebefordrar en sådan uppgift. Om inte omständigheterna ger anledning till något annat har en fastighetsmäklare rätt att lita på att de uppgifter om bostadens storlek som har lämnats av säljaren är korrekta.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Om mäklaren för in en uppgift i marknadsföringen ska den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att om mäklaren har tillgång till motstridiga areauppgifter ska samtliga uppgifter redovisas eller så ska mäklaren på något annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har angivits i objektsbeskrivningen (se Förvaltningsrätten i Karlstad dom den 28 maj 2021 i mål nr. 6030-20 och beslut med dnr. 2019–1469). Förvaltningsrätten i Karlstad, har i mål nummer 2878-?20, ansett att samtliga motstridiga uppgifter om boarea ska redovisas. Detta är annars enligt Förvaltningsrätten varningsgrundande, eftersom uppgifter om boarea är väsentliga uppgifter för potentiella köpare.

I ärendet är det utrett att boarean felaktigt har marknadsförts som 54 kvm. Enligt Lantmäteriets fastighetsregister är 42 kvm den korrekta uppgiften. Av NNs yttrande framgår att hon innan marknadsföringen visste att Lantmäteriets taxerade boarea var på 42 kvm. Att hon även fått motstridiga areauppgifter från säljaren gör att hon, innan boarean fastslagits, borde ha klargjort tydligare i marknadsföringen att andra areauppgifter funnits. NN har inte kunnat styrka att marknadsföringen haft en tydlig reservation, gällande Lantmäteriets registrerade boarea på 42 kvm. Att NN påstår sig ha utannonserat fastigheten som 54 kvm men med en reservation föranleder därmed ingen förmildrande bedömning beträffande påföljd (jmf beslut med dnr. 20-0827 och 20-0352 samt se Förvaltningsrättens dom den 28 maj 2021 i mål nr. 6030-20).

NN ska enligt sitt yttrande ha ändrat uppgifterna om bostadens storlek i marknadsföringen och objektsbeskrivningen direkt efter hon fått reda på att boarean inte stämde. Hon har inte kunnat visa när rättelse av den felaktiga uppgiften om boarean utförts. NN har uppgett att hon hade rättat uppgiften innan objektsbeskrivningen tillhandahölls köparen, vid visningen den 10 mars 2021, men av noteringarna i mäklarjournalen framstår det som att ändringen skedde efter visningen. Enligt journalen skedde rättelsen samma dag som kontraktsskrivningen, det vill säga den 12 mars 2021. Utredningen talar därmed för att den felaktiga uppgiften har lämnats i marknadsföringen under minst 14 dagar.

I ärendet är det utrett att boarean även efter ändringen felaktigt har angetts till 54 kvm på ett av fyra ställen i objektsbeskrivningen som har bilagts köpekontraktet. NNs agerande står i strid med fastighetsmäklarlagen, eftersom köparen fått en felaktig uppgift i objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer även att de felaktiga uppgifterna om boarean som lämnats i marknadsföringen har varit vilseledande och är otillbörliga samt stått i strid med god fastighetsmäklarsed, eftersom tilltänkta köpare vilseletts.

Genom att ange felaktig information om boarean, och genom att underlåta att tydligt klargöra att det fanns flera uppgifter om boarean, har NN agerat i strid med fastighetsmäklarlagen samt marknadsfört fastigheten i strid med marknadsföringslagen. Förseelsen motiverar en varning. 

Skiljaktig mening

Ledamoten MM har skiljaktig mening och anför följande.

Mäklaren har initialt fått uppgift om att fastigheten skulle vara tillbyggd till 54 kvm, och initialt marknadsfört detta som ett kommande objekt med den ytan. Innan kontraktsskrivning och visning har detta korrigerats. Köparen har i sina handlingar fått korrekta uppgifter. Mot denna bakgrund anser jag att ärendet bör avskrivas.