Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat uppgiften om antalet rum i en bostadsrätt på ett vilseledande sätt i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretagets namn]) med anledning av det han har uppgett i marknadsföringen om bostadsrättens antal rum. Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial i form av bilder från internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, mäklarbilden, ett mätbevis och överlåtelseavtalet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett att bostadsrättslägenheten har marknadsförts med information om att den består av två rum och kök trots att den består av ett rum och kök.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har genom sitt ombud uppgett i huvudsak följande.

Lägenheten som marknadsförts är registrerad som ett rum och kök och 44 kvadratmeter stor i aktuell bostadsrättsförening. Den har ett rum i rummet som är 7 kvadratmeter med vinkelvägg i glas som nyttjas som sovrum.

Rum är i arkitekturen en abstrakt term för att beskriva en avgränsad yta som ger en känsla av inneslutenhet. Mer fysiskt sett är det på olika sätt en urskiljbar del av en byggnad, oftast avgränsad av innerväggar men ibland även av markeringar i golvet genom olika material eller olika nivåer.

Enligt ”Tekniska nomenklaturcentralen” betyder rum i ett hus eller en byggnad ett beträdbart utrymme, vilket är avgränsat genom golv, väggar och tak, till exempel bostadsrum.

Boverkets byggregler BFS 2011:6-BBR18 innehåller inte några regler som anger att ett rum skall ha en golvarea med ett visst antal kvadratmeter.

Lantmäteriets definition lyder:

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Kök, kokvrå eller hygienutrymme räknas inte som rum.

Två rum angavs för att lägenheten nyttjas som sådan av säljaren samt för att göra spekulanter uppmärksammade på att även det avgränsade sovrummet uppfyllde storleken för ett rum, om än det saknas fönster med direkt ljus. Inramade glasväggar tillåter och ger dock ljusinsläpp i motsvarande omfattning. Samtidigt påpekades tydligt i objektsbeskrivningen att lägenheten var registrerad som 1 r.o.k. Alla spekulanter och även köparen har således erhållit korrekt information kring lägenheten och kunnat uppleva och förstå vad som såldes. Mäklaren har således inte ljugit utan beskrivit verkligheten kring lägenheten så som den framlevs och upplevs.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

På första sidan av objektsbeskrivningen framgår följande.

RUM

2 rum och kök

Enligt lägenhetsutdraget är bostaden registrerad som 1 rum och kök

På nästa sida i objektsbeskrivningen framgår samma text som ovan på nytt.

Mäklarbild

Mäklaren har inkommit med ett utdrag från mäklarbilden. I det står bland annat följande.

Lägenhetstyp:

1 rum och kök

Marknadsföringen på internet

Anmälaren har gett in bildmaterial från marknadsföringen på internet. Av bildmaterialet framgår det att ytan som beskrivs som ett sovrum är avgränsat med glasväggar. Denna avgränsade del av lägenheten saknar ytterfönster.

Av ett skärmklipp som anmälaren lämnat in från en portal för bostäder framgår följande.

Antal rum: 2 rum

…

Nu äntligen saluförs denna fantastiska tvårummare högt upp i huset på attraktiva [namn på adress och ort].

Anmälaren har gett in en skärmdump av planlösningen. Av denna framgår det att en yta som benämns som ”sovrum” är utritad och att det saknas ytterfönster.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning (se prop. 2010/11:15 s. 59). Finns uppgiften med i objektsbeskrivningen ska uppgiften dock vara korrekt och rättvisande, precis som i den övriga marknadsföringen, och den får inte vara oklar eller tvetydig.

När det gäller frågan om hur lägenheter ska benämnas i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

”Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst 7 kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme”

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i ett beslut ansett att det inte funnits anledning till någon påföljd (se beslut den 17 december 2014 med dnr. 2014–1769) samt i tre senare beslut meddelat mäklaren en erinran (se beslut den 26 augusti 2020 med dnr 20–0206, 20–0349 och 20–0210).

Av utredningen i ärendet framgår det att lägenheten är registrerad som ett rum och kök i bostadsrättsföreningens lägenhetsregister. Lägenheten har trots detta marknadsförts som att den har två rum och kök i objektsbeskrivningen och i marknadsföringen på internet.

Rummet som marknadsförs och beskrivs som sovrum saknar tillgång till direkt dagsljus via ett ytterfönster.

Den felaktiga uppgiften om att lägenheten består av två rum och kök har dock inte varit reservationslös. Genom den förtydligande formuleringen i objektsbeskrivningen bör tilltänkta köpare kunnat bilda sig en uppfattning om lägenhetens planlösning. Mot bakgrund av de redovisade omständigheterna i ärendet bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att marknadsföringen varit vilseledande angående uppgiften om antalet rum. Den felaktiga uppgiften om antalet rum kan ha påverkat tilltänkta köpares inledande affärsbeslut vid en sökning på internet efter relevanta bostäder.

Mot bakgrund av de redovisade omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en erinran.