Beslut

Sammanfattning

Prövning av hur fastighetsmäklaren har redovisat budgivningen på internet, när ett bud har återkallats.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretagets namn]). Anmälaren har bland annat gett in skärmbilder av mejlkonversationer och budgivningshistorik.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har bland annat gett in uppdragsavtalet, anbudsförteckningen, objektsbeskrivningen och överlåtelseavtalet med bilagor samt skärmbilder av mejlkonversationer.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon kontaktade NN efter att han publicerat en annons om en bostadsrätt. Hon ringde och lämnade ett förhandsbud på 1 020 000 kr, under förutsättning att de kunde göra affär på den nivån.

Hon fick en tid för visning, vilken hon gick på tillsammans med sin pappa. NN uppgav då att objektet kommer att gå för en bra bit mer än vad hon föreslagit. Vid frågan om NN framfört affärsförslaget till säljaren svarade han att det hade han gjort men säljaren ville ha ett högre pris. De ville förstås veta vad det högre priset var, men då svarade NN att de skulle prova med högre förslag.

Efter diskussion meddelade de att om de inte får besked i den frågan så tar de tillbaka sitt förslag. Då svarade han ”det kan ni inte göra, det är ett bud”. De förklarade då åter att det inte var ett reguljärt bud utan en del i en överenskommelse som hade andra delar, dvs att affären var klar att slutföra. Detta ville han inte förstå utan envisades att hon lagt ett bud och pekade på mejlet som hon skickat. I detta skede meddelade de att ”budet” i så fall nu är återkallat. För säkerhets skull bekräftade hon det med ett mejl.

På morgonen efter hennes besök såg de att NN trots detta lagt in ”budet” från dem på bostadsportalen. Vidare hade då ytterligare en intressent lagt ett bud på 10 000 kr mer. Hon anser att det inte är troligt att nästa intressent skulle gå från utgångspris på 895 000 kr direkt till 1 030 ?000 kr om inte NN ”utnyttjat” deras obefintliga ”bud” på 1 020 000 kr.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han anser att budgivningen hanterats korrekt och på ett professionellt sätt. I objektbeskrivningen framgår det information om budgivningen som gavs ut under visningen. Anmälaren fick även till sig denna information muntligt under telefonsamtal den 26 januari 2021. Det stämmer inte att han skulle ha svarat anmälaren ”det kan ni inte göra, det är ett bud”. Det han sa om budet var precis det han skrev i mejlet och det han pekade på var inte ett mejl utan en text i objektbeskrivningen om budgivningen. Anvisningarna som han har fått av säljaren vad gäller budet från anmälaren framgår även det i mailkonversationen.

Anmälaren har lämnat ett bud som noterats i budlistan och sedan annullerats vilket även det framgår i anbudsförteckningen. Varför det inte framgår på anmälarens skärmdumpar kan han tyvärr inte besvara men en gissning är att anmälaren inte uppdaterat hemsidan eller liknande.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmbild från marknadsföringen

Anmälaren har bland annat gett in en skärmbild från fastighetsmäklarens hemsida. Skärmbilden är tagen klockan 10:17 den 28 januari 2021 och visar budhistoriken på internet. Av den framgår det att budgivare 1 har lämnat ett anbud om 1 020 000 kr den 26 januari 2021 klockan 18:38 och budgivare 2 har lämnat ett anbud om 1 030 000 kr den 28 januari 2021 klockan 8:18.

Mejlkonversationen mellan anmälaren och mäklaren

I ett av anmälarens ingivna mejl som skickades till NN den 27 januari 2021 klockan 13:43 har anmälaren anfört följande.

Tack för att du tog dig tiden att ha en visning. För att klargöra så tar vi tillbaka budet på 1.020.000 efter att ha sett lägenheten på [gatans namn och nummer]. Vi önskar att inte gå vidare i detta skede.

Fastighetsmäklaren svarade anmälaren klockan 14:17 samma dag.

Tack för informationen, hoppas du hittar en lägenhet som känns bra.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ligger att fastighetsmäklaren måste följa all tillämplig lagstiftning.

Budgivningen

Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. I 6 § anges att marknadsföring, som strider mot god marknadsföringssed enligt 5 §, är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

NN har kritiserats för att han inte har tagit bort ett bud som hade återkallats som var publicerat i budhistoriken på internet. Det finns inte någon generell skyldighet för fastighetsmäklare att presentera budgivningen på internet. Om mäklaren ändå väljer att redovisa buden på internet har mäklaren ett ansvar för att se till att redovisningen inte blir vilseledande.

Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att, om ett tidigare lämnat bud återkallas och inte längre är gällande ska det framgå av den information som lämnas så att budgivarna inte vilseleds i budgivningsprocessen.

Av den ingivna skärmdumpen från marknadsföringen framgår budgivningshistoriken när två bud hade lämnats. Vid den tidpunkten framgick det inte av historiken att det första budet hade återkallats, trots att detta skedde den 27 januari och det andra budet lämnades den 28 januari. Redovisningen av budet har därmed varit vilseledande. Med tanke på att budgivningen därefter har fortsatt från 1 020 000 kr och uppåt anser Fastighetsmäklarinspektionen att det föreligger en risk för att spekulanterna har vilseletts av informationen. Inspektionen har i tidigare beslut uttalat att agerandet innebär ett åsidosättande av god fastighetsmäklarsed och har tidigare föranlett en erinran (se beslut 2015-09-23 dnr 2015–1539 och 2020-02-12 dnr 19–0446).

Fastighetsmäklarinspektionen finner inte skäl att i det nu aktuella ärendet göra en annan bedömning utan NNs förseelse bedöms motivera en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.