Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har underlåtit att upprätta en fullständig anbudsförteckning. Även en prövning av om mäklaren har brustit i sin omsorgsplikt vid hanteringen av budgivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretagets namn]). Anmälaren har gett in en skärmdump som visar marknadsföringen av bostadsrätten på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren via ombud yttrat sig i ärendet. Hon har gett in ett upplåtelseavtal, anbudsförteckningen, en skrivelse från företrädarna för den upplåtande bostadsrättsföreningen, kontaktinformation till anbudsgivaren 3 samt en logg som visar åtgärder som har vidtagits i samband med budgivningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han gick på en visning av en bostadsrätt den 24 januari 2021. Mäklaren fick hans telefonnummer och lade till honom i listan över spekulanter. Under morgonen dagen därpå ringde mäklaren och frågade om han önskade bjuda över det då ledande budet på 2 300 000 kronor. Han tackade nej till detta, men uppgav att han var redo att köpa lägenheten på prisnivån 2 000 000 till 2 100 000 kronor. Den 26 januari såg han att lägenheten hade sålts för 1 800 000 kronor.

NN informerade honom aldrig om att budet på 2 300 000 kronor återkallades. Mäklaren kontaktade honom inte heller för att se om han ville lägga något bud över 1 800 000 kronor, efter det att budet på 2 300 000 kronor hade återkallats. Han har även en känsla av att någonting är suspekt avseende den anbudsgivare som lade budet på 2 300 000 kronor, då detta bud översteg det ledande budet med 500 000 kronor.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Hon bestrider kritiken som har riktats mot henne. Alla tilltänkta köpare har fått information om att det skulle ske en öppen budgivning till dess att den högstbjudande budgivaren kunnat erhållas. Det stämmer att hon har fått information från anmälaren om att denne var beredd att lägga ett bud som var högre än 1 800 000 kronor, men lägre än 2 300 000 kronor.

Den upplåtande bostadsrättsföreningen bestämde sig för att acceptera budet om 2 300 000 kronor. Vid kontakt med anbudsgivaren meddelade hon dock att hon inte längre var intresserad av lägenheten, då hon redan hade undertecknat ett överlåtelseavtal för en annan bostad. Till följd av anbudsgivarens återkallelse har budet tagits bort från anbudsförteckningen. Detta har skett på säljarens begäran och med den slutliga köparens kännedom.

Det har inte funnits några oegentligheter kring budet om 2 300 000 kronor. För att styrka detta har hon till inspektionen gett in kontaktuppgifterna till den aktuella anbudsgivaren. Det är relativt vanligt förekommande att spekulanter lägger bud på flera objekt samtidigt och sedan inte vill fullfölja affären.

Efter att det ledande budet hade återkallats kontaktade hon företrädarna för bostadsrättsföreningen och erbjöd sig att påbörja nya förmedlingsaktiviteter eller att återkomma till tidigare spekulanter för att undersöka deras fortsatta intresse för bostaden. Hon fick dock ett tydligt besked om att ett snabbt avslut önskades på affären och att hon inte skulle ta kontakt med tidigare spekulanter. Företrädarna för bostadsrättsföreningen ville att hon skulle kontakta den spekulant som hade lagt det näst högsta budet om 1 800 000 kronor, för att fråga denne om det fortfarande fanns ett intresse av att köpa bostaden till detta belopp. Hon informerade företrädarna för bostadsrättsföreningen om det intresse för bostaden som anmälaren tidigare hade visat och att denne hade sagt sig vara villig att bjuda ett högre belopp än vad han dittills gjort. Hon ombads dock att avstå från kontakt med tidigare spekulanter. Hon har följt uppdragsgivarens anvisningar kring budgivningen och har därmed agerat utifrån god fastighetsmäklarsed.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Anbudsförteckningen

Av anbudsförteckningen framgår det att två bud har lagts av två olika budgivare. Det första budet om 1 750 000 kronor har lagts klockan 09.32 den 25 januari 2021. Det andra budet om 1 800 000 kronor har lagts samma dag klockan 09.36.

Upplåtelseavtalet

Av upplåtelseavtalet framgår det att handlingen undertecknades av parterna den 25 januari 2021.

Skrivelsen från uppdragsgivarens företrädare

Mäklaren har gett in en skrivelse till inspektionen som är undertecknad av företrädarna för bostadsrättsföreningen. Enligt skrivelsen har NN följt anvisningarna om hur budgivningen skulle gå till. Efter återkallelsen av det ledande budet uppges mäklaren ha fått i uppdrag att ta kontakt med den budgivare som hade lagt det näst högsta budet på bostadsrätten och att avstå från att kontakta övriga spekulanter. Mäklaren uppges vidare ha informerat företrädarna om anmälarens intresse och vilja att eventuellt lägga ett högre bud än 1 800 000 kronor.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Anbudsförteckningen

Av 20 § fastighetsmäklarlagen framgår det att fastighetsmäklaren ska upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.

Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelse- eller upplåtelseavtal ingås, ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen när uppdraget har slutförts.

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed bidra till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta förvaltningsrättens dom, mål nr 3567–14).

Det framgår inte av fastighetsmäklarlagen eller förarbetena till lagen att det finns någon möjlighet för en fastighetsmäklare att göra undantag från skyldigheten att anteckna bud. Även eventuella villkor för anbudet och att bud har återkallats ska framgå av anbudsförteckningen.

Av utredningen i ärendet framgår det att ett lämnat bud om 2 300 000 kronor inte har noterats i anbudsförteckningen. Det har inte heller noterats att detta bud senare återkallades av anbudsgivaren. Anbudsförteckningen är därmed ofullständig på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör grund för att meddela NN en varning (jmf Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 20–0937 och 20–0923). Att mäklaren har uppgett att budet inte har noterats i anbudsförteckningen på säljarens begäran, och med den slutliga köparens kännedom, föranleder ingen annan bedömning.

Budgivningen

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag och endast delvis i praxis. God fastighetsmäklarsed på området innebär bland annat följande.

Utgångspunkten är att det är säljaren som beslutar om formerna för budgivningen. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra andra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet. Mäklarens skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare är undantagslös och gäller till dess att kontraktsskrivningen har ägt rum.

Om öppen eller sluten budgivning ska användas och hur länge en budgivning ska pågå är uppdragsgivarens beslut. Uppdragsgivaren kan när som helst lämna nya anvisningar för budgivningen. En mäklare har ingen generell skyldighet att informera en potentiell köpare om bud eller andra meddelanden från övriga spekulanter. Av praxis framgår det dock att fastighetsmäklaren har en skyldighet att lämna korrekt och fullständig information till spekulanterna om villkoren för budgivningen och att se till att informationen inte är vilseledande (se Kammarrätten i Stockholms dom den 9 september 2013 med mål nr 8181–12).

Förvaltningsrätten i Stockholm har uttalat att en mäklare agerade i strid med sin omsorgsplikt när hon inte informerade den blivande köparen om att det näst högsta budet hade återkallats (se dom från den 29 mars 2018 i mål nr 19170–17). Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) har bedömt att en fastighetsmäklare agerade oaktsamt när denne inte meddelade övriga budgivare om ett återkallat bud, som tidigare hade kommunicerats (se nämndens beslut med dnr 69/17).

Mot bakgrund av anmälarens kritik vill Fastighetsmäklarinspektionen inledningsvis anföra att det inte är visat i ärendet att det har förekommit några oegentligheter vad avser det tredje lagda budet om 2 300 000 kronor. NN har uppgett att företrädarna för bostadsrättsföreningen, efter det att det ledande budet återkallades, lämnade tydliga anvisningar till henne om att övriga anbudsgivare inte skulle kontaktas på nytt och att det överordnade målet var en snabb affär och inte att nå ett högre bud än 1 800 000 kronor. Mäklaren har vidare uppgett att företrädarna för föreningen kände till anmälarens potentiella intresse och möjlighet att lägga ett högre bud än 1 800 000 kronor. Mäklarens lämnade uppgifter i detta avseende styrks av den skrivelse som har getts in av företrädarna för bostadsrättsföreningen. Anmälaren har inte heller lagt något bud tidigare i processen, som kan ha påverkats av återkallelsen av det ledande budet. Mot bakgrund av dessa omständigheter anser Fastighetsmäklarinspektionen att ärendet kan avskrivas i denna del.