Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har underlåtit att upprätta en korrekt och fullständig anbudsförteckning, när flera bud har saknat notering om att de omfattades av ett villkor samt ett bud har noterats dubbelt med angivelse av olika klockslag. Även en prövning av om mäklarens agerande vid anmälarens återkallelse av samtliga bud har inneburit att han har brustit i sin hantering av budgivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretagets namn]). Anmälaren har gett in skärmutskrifter som återger sms-meddelanden samt redovisningen av bud på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet samt anbudsförteckningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han deltog i en budgivning på en fastighet som förmedlades av NN. Samtliga bud han lade var förenade med ett villkor om att han skulle ha rätt att begära köpets återgång om han inte lyckades sälja sin befintliga bostad inom viss tid. Inledningsvis accepterade säljarna en sådan försäljningsklausul.

Det sista budet han lade var på 4 785 000 kronor. Detta bud accepterades inte av mäklaren under följande fem timmar. När mäklaren därpå ringde upp honom informerades han om att säljarna inte längre godtog en försäljningsklausul. Mäklaren tog sedan bort budet på 4 785 000 kronor, så att det inte fanns med i redovisningen av inkomna bud. Genom telefonsamtalet, samt i ett efterföljande sms, informerades NN om att han önskade återkalla samtliga bud. Trots detta har mäklaren inte angett att buden har återkallats i marknadsföringen på internet. Han betvivlar därmed att mäklaren har informerat övriga anbudsgivare om att han inte längre stod fast vid sina bud.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Det fanns ett stort intresse för den aktuella fastigheten. Säljarna var inledningsvis positivt inställda till anmälarens önskemål om en försäljningsklausul. Efterhand som buden nådde högre nivåer ändrade sig säljarna gällande försäljningsklausulen, då de ville ha en så trygg affär som möjligt. I samband med att anmälaren tänkte lägga ett bud informerade han därför om att säljarna inte längre godtog en försäljningsklausul i köpekontraktet. Han mottog därpå ett sms-meddelande, där anmälaren återkallade samtliga bud. Detta meddelade han säljaren och de övriga anbudsgivarna snarast möjligt. Han har inte mottagit något bud från anmälaren på 4 785 000 kronor.

Buden markerades som återkallade på mäklarföretagets webbplats. Detta skedde dock inte omedelbart när anmälaren skickade sitt sms den 25 januari klockan 17.39. Vid denna tidpunkt var han på fotbollsträning med sina barn. Den 26 januari hade han sedan ett obligatoriskt morgonmöte och därefter ville han först kontakta de berörda parterna per telefon och informera om återkallelsen av buden, innan han gjorde en ändring i redovisningen på webbplatsen. Eftersom det har gått tio månader sedan händelsen minns han inte exakt när under den 26 januari som han informerade övriga anbudsgivare, samt angav på internet, att buden var återkallade.

Eftersom budgivningen redan hade fortsatt, och då det i slutändan fanns ett flertal nya bud som hade lagts över anmälarens sista bud, inverkade inte återkallelsen av anmälarens bud på budgivningen. Ingen av de berörda parterna påverkades i sitt agerande när de informerades om att anmälaren hade återkallat sina bud. I en budgivning mellan endast två parter hade däremot påverkan kunnat vara större.

Det är ett misstag från hans sida att det inledande budet på 4 400 000 kronor står redovisat två gånger i anbudsförteckningen med olika tidsangivelser. Budet lades den 22 januari klockan 15.09. Eftersom han var upptagen vid denna tidpunkt registrerades budet inte förrän klockan 19.48. När han hade registrerat budet insåg han att tidpunkten hade blivit felaktigt angiven till 19.48. Han lade därför in budet med den korrekta tidsangivelsen och trodde att han även hade tagit bort budet med den felaktiga tidsnoteringen. Budet med den felaktiga tidsangivelsen verkar dock ha råkat komma med i anbudsförteckningen. I redovisningen av budgivningen på internet har dock den korrekta tidpunkten angivits.

Anmälarens villkor om en försäljningsklausul noterades i anbudsförteckningen invid anmälarens inledande bud, men gällde samtliga av anmälarens lämnade bud. Övriga anbudsgivare informerades om att samtliga bud från anmälaren var villkorade. I annat fall hade de ändå insett detta, då ingen lägger villkorade bud och ej villkorade bud om vartannat.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Anbudsförteckningen

Av anbudsförteckningen framgår det att det fanns sju anbudsgivare.

Det finns en notering som anger att det inledande budet på 4 400 000 kronor lades den 22 januari 2021 klockan 19.48. Det finns ytterligare en notering som anger att samma bud istället lades den 22 januari klockan 15.09.

Det framgår att anmälarens samtliga lagda bud återkallades den 25 januari klockan 17.39. Anmälarens inledande bud anges omfattas av ett villkor om en försäljningsklausul. För anmälarens övriga fem bud finns inga villkor noterade.

Det framgår att totalt femton bud från fyra andra anbudsgivare lades innan det att anmälaren återkallade sina bud. Samma kväll som anmälaren återkallade sina bud inkom ett bud på 4 800 000 kronor klockan 21.20. Nästföljande dag, den 26 januari, lades ett bud på 4 825 000 kronor klockan 09.04. Därefter finns totalt fem bud registrerade samma dag mellan klockan 15.35 till 17.44. Köpeskillingen blev 4 890 000 kronor.

Sms-meddelandena

I en sms-konversation mellan anmälaren och mäklaren framgår följande.

Anmälaren:

Hejsan NN. Vill att det ska stå att samtliga bud från oss är annullerade då dessa bud var med klausulen att vi var tvungna att sälja vårat hus. Dessa bud har varit med och drivit upp priset så dessa ska annulleras synligt samt meddelas till samtliga budgivare.

Mäklaren:

Ok.

Det anges att meddelandena har skickats ”Idag 17:39”.

Redovisningen av budgivningen på internet

Anmälaren har gett in underlag som återger hur de lagda buden har redovisats på mäklarföretagets webbplats. Det framgår inte att anmälarens sex bud är återkallade. Det senast lagda budet är på 4 825 000 kronor. Tidpunkten för skärmdumpen är angiven till klockan 10:29.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.

Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

Av varken fastighetsmäklarlagen eller förarbetena till lagen framgår det att det finns någon möjlighet för en fastighetsmäklare att göra undantag från skyldigheten att anteckna bud. Även eventuella villkor för anbudet och att bud har återkallats ska framgå av anbudsförteckningen.

Det framgår av utredningen i ärendet att NN har underlåtit att notera i anbudsförteckningen att fem av anmälarens bud var förenade med villkor om en försäljningsklausul. Det kan vidare konstateras att det inledande budet har noterats två gånger, dels med en korrekt tidsangivelse, dels med en felaktig tidsangivelse. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer därmed att mäklaren har upprättat en anbudsförteckning som är ofullständig och felaktig. Förseelsen utgör grund för en erinran (jmf Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 2018–0917 samt 2019–0364).

Budgivningen

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Enligt god fastighetsmäklarsed har en fastighetsmäklare en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett köpekontrakt har undertecknats av parterna. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren. Mäklaren ska också redovisa alla spekulanter till säljaren samt framföra alla meddelanden till säljaren från spekulanter om intresse för objektet.

Förvaltningsrätten i Stockholm har uttalat att en mäklare agerade i strid med sin omsorgsplikt när hon inte informerade den blivande köparen om att det näst högsta budet hade återkallats (se dom från den 29 mars 2018 i mål nr 19170–17). Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) har bedömt att en fastighetsmäklare agerade oaktsamt när denne inte meddelade övriga budgivare om ett återkallat bud, som tidigare hade kommunicerats (se nämndens beslut med dnr 69/17).

Det finns inte någon generell skyldighet för fastighetsmäklare att presentera budgivningen på internet. Om mäklaren ändå väljer att redovisa buden på internet har mäklaren ett ansvar för att se till att redovisningen inte blir vilseledande (se beslut med dnr 2019–0446 samt 2015–1539). Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att, om ett tidigare lämnat bud förfaller och inte längre är gällande, ska det framgå av den information som lämnas så att budgivarna inte vilseleds i budgivningsprocessen.

Det är utrett i ärendet att anmälaren den 25 januari klockan 17.39 återkallade samtliga sex bud han hade lagt på fastigheten. Mäklaren har uppgett att han snarast meddelade detta till säljaren samt till övriga anbudsgivare. Han kan dock inte närmare precisera när detta skedde, annat än att det var någon gång efter hans morgonmöte dagen därpå. Av marknadsföringen på internet framgår det att det åtminstone klockan 10.29 den 26 januari saknades information på internet om att anmälarens bud hade återkallats.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN borde ha ändrat i marknadsföringen på internet och meddelat anbudsgivarna mer skyndsamt. Det kan dock konstateras att relativt kort tid har passerat från det att anmälaren återkallade buden på kvällen den 25 januari fram till dess att mäklaren uppger att han informerade övriga anbudsgivare om situationen och ändrade i marknadsföringen på internet, någon gång under dagen den 26 januari. Mäklaren har uppgett att samtliga budgivare kände till att anmälarens bud hade återkallats innan budgivningsprocessens slut. Mot bakgrund av att det fanns ytterligare sex anbudsgivare, varav flera har bidragit till att driva köpeskillingen uppåt, bedömer inte inspektionen att fördröjningen av uppgiften om att anmälarens bud hade återkallats, har haft någon avgörande inverkan på budgivningsprocessens fortsatta utveckling. Inspektionen bedömer därmed förseelsen som ringa och avstår från att meddela mäklaren någon påföljd.