Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren i ett sms-meddelande till en anbudsgivare har uppfyllt kravet på ett korrekt och affärsmässigt uppförande.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har gett in en sms-konversation med mäklaren.

På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet med bilagor, en sms-konversation med anmälaren samt e-postmeddelanden utväxlade med anmälaren.

Anmälan

Anmälaren har uppgett följande.

Han deltog i en budgivning avseende den aktuella fastigheten, men valde att dra sig ur affären innan kontraktsskrivningen på grund av familjeskäl. Mäklaren skickade då ett sms-meddelande, vars innehåll var obehagligt och oprofessionellt. Mäklarens avslutande formulering om att ”han noterar detta så att det inte blir aktuellt igen” innebär att han kan komma att diskrimineras som eventuell köpare.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av den berörda frågeställningen, en så kallad riktad granskning.

Uppdragsavtalet

I uppdragsavtalet anges NN:s kollega som den ansvariga fastighetsmäklaren för förmedlingsuppdraget. Av uppdragsavtalet framgår bland annat följande.

Ersättare

Om fastighetsmäklaren på grund av semester, sjukdom eller av annan orsak är förhindrad att utföra delar av uppdraget, godkänner uppdragsgivaren att fastighetsmäklarkollega ensam biträder fastighetsmäklaren med att utföra de aktuella delarna av uppdraget.

Sms-konversationen

Av sms-konversationen mellan anmälaren och NN framgår bland annat följande.

M (Mäklaren): Hej [anmälarens namn], de övriga vill inte lägga högre bud än ditt på 1 200 000 kr. Har du möjlighet att skriva kontrakt ikväll om säljaren tackar ja till budet 1 200 000 kr? Med vänlig hälsning, NN

A (Anmälaren): Hej! Min fru ska står som ägaren o hon har klart lånelöftet men hon ska ringa banken nu för att informera om köpet, så rekommenderar banken! Jag återkommer till deg om en stund.

M: Hej igen, [förnamn] på [bankens namn] har bekräftat att det är ok. Kan ni/din fru vara på vårt kontor i eftermiddag kl. 18.00? // NN

A: Hej! Vi kan inte komma idag, jag ringer dig imorgon eftermiddag. Mvh

M: Hej igen, när kan vi träffas? Jag har många kundbesök bokade och som skall bokas, så jag behöver planera en tid. Jag kan kl 18.00 eller senare imorgon också. Jag kan hela kvällen idag oavsett tid. // NN

A: Hej! Jag jobbar långt ifrån [ortsnamn], kommer imorgon eftermiddag då kan ringa dig. Mvh

M: Hej, kan vi bestämma en tid nu, när ni kan komma till vårt kontor imorgon? Jag har nämligen fler som vill se huset men skjuter på det. Vill hellre att ni får köpa huset än att blanda in fler i detta nu. Med vänlig hälsning, NN

A: Hej NN! Förlåt mig att inte svarat dig igår då hade jag en het diskussion med dottern i telefonen gällande flyttning, tyvärr måste meddela dig att vi inte kan köpa huset ber om ursäkt för det. Hälsningar

M: Hej, hur kommer sig detta? // NN

A: Jag väldigt upptagen just nu jag slår signal till dig när jag kommer tillbaka till [ortsnamn] på kvällen och berättar om det, ber om ursäkt ännu en gång. Mvh

M: Du behöver inte ringa, jag förstår att du inte köper huset. Jag tar bort ditt bud. Har man inte mer koll på sig själv innan man lägger bud skall man avstå! Vi kan inte ha det på detta viset! Två budgivare hoppar av, på samma hus! Respektlöshet och oansvar mot mäklare, övriga intressenter men framförallt mot säljaren. Jag noterar detta så att det inte blir aktuellt igen. // NN

E-postmeddelanden skickade mellan anmälaren och mäklaren

Av ett e-postmeddelande skickat den 8 oktober klockan 15.15 från anmälaren till NN framgår följande.

Hej!

[Anmälarens namn] heter jag om du kommer ihåg mig […], jag anmäla mig till detta hus, tel: [anmälarens telefonnummer].

Mvh

I ett e-postmeddelande skickat den 8 oktober klockan 15.47 från NN till anmälaren framgår följande.

Hej [anmälarens förnamn],

Välkommen på visningen.

Med vänliga hälsningar,

NN

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Det är hans mäklarkollega som har varit ansvarig för förmedlingsuppdraget. En första budgivning pågick mellan den 26 och 28 augusti 2020. Anbudsgivaren med det ledande budet ångrade sig dock och avstod från att köpa fastigheten. Den ansvariga mäklaren för förmedlingsuppdraget var därefter tjänstledig under några dagar, vilket medförde att han tillfälligt ersatte sin kollega.

Anmälaren deltog i den första budgivningen och hade nu det ledande budet på 1 200 000 kronor. Ingen av de övriga spekulanterna ville lägga ett högre bud. Han kontaktade därför anmälaren den 2 september för att fråga om anmälaren hade möjlighet att närvara vid en kontraktsskrivning samma kväll. Anmälaren uppgav att det var hans fru som skulle stå som köpare och att de behövde kontrollera med banken så att allt var i sin ordning. Efter att ha fått en bekräftelse från banken om att allt såg bra ut inför köpet frågade han anmälaren på nytt om det var möjligt att genomföra kontraktsskrivningen under kvällen. Anmälaren svarade dock att han arbetade så långt borta att han inte hann närvara samma kväll, men att han skulle återkomma dagen därpå. Under tiden hade nya intressenter hört av sig som ville få en visning av fastigheten. Säljaren hade dock bestämt sig för att anmälarens familj skulle få köpa fastigheten, vilket gjorde att han avvaktade med att boka in en ny visning. Den 3 september skickar anmälaren ett sms, där han uppger att familjen inte kan köpa huset, eftersom dottern i familjen inte vill bo på den ort där fastigheten är belägen.

Han anser inte att han har varit oförskämd mot anmälaren genom att skicka det aktuella sms-meddelandet. Han försökte förklara för anmälaren att det måste finnas affärsmoral när man som spekulant bestämmer sig för att delta i en budgivning. Anbudsgivaren med det ledande budet drog tillbaka sina bud och därefter dröjde anmälaren med återkoppling under tiden som han stressades av påtryckningar från andra spekulanter. Detta medförde att han blev upprörd. Att budgivare agerar på samma sätt som anmälaren har blivit ett relativt vanligt problem. Hans formulering i sms-meddelandet om att han ”noterar detta så att det inte händer igen” innebar endast att han skulle vara observant nästa gång anmälaren ville delta i en budgivning, så att familjemedlemmarna var överens och verkligen hade tänkt igenom ett eventuellt bud. Han avsikt var inte att på något sätt utesluta anmälaren från framtida visningar och budgivningar.

När hans mäklarkollega återkom till arbetet genomförde hon en ny visning av fastigheten, vilket resulterade i ytterligare en budgivning. De tidigare spekulanterna avstod dock från att delta i budgivningen. Fastigheten såldes för 1 045 000 kronor. Anmälaren anmälde sig senare till en visning av en annan fastighet och han hälsades välkommen att delta. Anmälaren kom dock aldrig på visningen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Av 8 § fastighetsmäklarlagen framgår det att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Enligt 9 § fastighetsmäklarlagen ska ett uppdragsavtal upprättas skriftligt och skrivas under av parterna. Ett uppdragsavtal är ett personligt uppdrag för en fastighetsmäklare. I det skriftliga uppdragsavtalet som har tecknats mellan NN:s mäklarkollega och säljaren anges dock att en fastighetsmäklarkollega kan komma att utföra delar av uppdraget vid den ansvariga mäklarens frånvaro, på grund av exempelvis sjukdom eller semester. Även om NN inte har varit ansvarig fastighetsmäklare för det aktuella förmedlingsuppdraget står han dock i egenskap av registrerad fastighetsmäklare under Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn och han ska i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

I flera beslut har Fastighetsmäklarinspektionen uttalat att i kravet på god fastighetsmäklarsed ligger bland annat att en mäklare ska uppföra sig korrekt och affärsmässigt gentemot sina kunder (se bland annat beslut med dnr 2019–0438 och beslutet 2013-01-23:10 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2013). Inspektionen har även uttalat att en mäklare bör visa tillbörlig respekt och aktsamhet mot de personer som mäklaren kommer i kontakt med i sin yrkesutövning (se beslut med dnr 2019–0073).

Budgivningen i Sverige är inte reglerad i lag och endast delvis i praxis. Vid köp av fast egendom föreligger formkrav som bland annat innebär att köpekontraktet ska upprättas skriftligen och undertecknas av både säljaren och köparen (se Jordabalken (1970:994) 4 kap. 1 §). Framförda bud är inte bindande och fram till dess att köpekontraktet är underskrivet är såväl anbudsgivaren som säljaren fria att dra sig ur affären.

Även om en fastighetsmäklare kan känna frustration över en anbudsgivare som återkallar bud i nära anslutning till en planerad kontraktsskrivning bör detta inte påverka mäklarens agerande gentemot den tidigare anbudsgivaren. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det sms-meddelande från NN som anmälaren har kritiserat har utformats på ett sätt som inte uppfyller kraven som ställs på en mäklare att agera korrekt och affärsmässigt. Den avslutande formuleringen i meddelandet kan även skapa tvivel hos mottagaren huruvida NN skulle agera utifrån kraven på opartiskhet och omsorgsfullhet om mottagaren skulle vilja komma på en visning eller lägga bud på en annan fastighet i framtiden. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har handlat på ett sätt som står i strid med god fastighetsmäklarsed. Av utredningen i ärendet framgår dock att NN, efter det att det aktuella sms-meddelandet skickades, har välkomnat anmälaren att delta i en visning på en annan fastighet. Sammantaget anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen motiverar en erinran.