Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anonym anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Kritiken avser att NN ska ha använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av ett fritidshus.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig vid två tillfällen i ärendet. Hon har även inkommit med uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, köpekontraktet och statistik till grund för värderingen. Därtill har hon som en del av sitt andra yttrande inkommit med bilder på ett fritidshus avseende en tidigare försäljning som hon var mäklare i (den försäljningen benämns i beslutet som Jämförelseobjekt E).

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastigheten marknadsfördes med ett utgångspris under 1 000 000 kronor. Vid tidpunkten för anmälan var budgivningen uppe i 1 800 000 kr. Mäklaren borde insett att tomten i sig är värd med om det inte var något fel på den.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har yttrat sig i ärendet och uppgett i huvudsak följande:

Utgångspriset för förmedlingsobjektet var 995 000 kronor och slutpriset blev 2 400 000 kronor.

Tillsammans med säljaren och dennes barn diskuterade hon ett utgångspris de var villiga att acceptera som ett tänkbart försäljningspris. Hon gick igenom förmedlingsobjektet på plats samt beaktade tidigare försäljningsstatistik och kom fram till utgångspriset 995 000 kronor. Tomten är fantastisk och läget är fint men det skulle krävas mycket jobb för att få det i önskvärt skick. Både hus och tomt är eftersatt men det finns stor potential för den som kan och har möjlighet. Priset sattes av henne och säljaren tillsammans utefter ovan nämnda faktorer och därtill några ytterligare.

En annan faktor hon beaktade vid prissättningen var att tomten inte är en sjötomt då det är en tomtremsa mellan strandkanten och fastigheten som är ett arrende. Detta står tydligt i annonsen och var en anledning till att flera kunder backade. Hon beaktade också att fastigheten såldes med friskrivning vilket även framgick av annonsen. Vidare beaktade hon att skicket på byggnaderna inte var särskilt bra och att taxeringsvärdet för byggnad är under 50 000 kronor. Många spekulanter på visningarna, om inte de flesta, pratade om att riva och bygga nytt. Några vände på visningen och sa att det aldrig gick att få 1 000 000 kronor för objektet. Några spekulanter sökte permanent boende och andra sökte fritidsboende. Därtill beaktade hon att fastigheten hade avlopp framdraget men att det inte var installerat och betalt.

På det första mötet med säljaren och dennes barn hade hon med sig underlag för diskussion och värdering. I materialet ringades försäljningar in som de ansåg vara jämförbara. En försäljning (benämns av Fastighetsmäklarinspektionen fortsättningsvis Jämförelseobjekt B) ansågs inte vara jämförbar då den fastigheten låg direkt vid strandkanten vilket syns på satelitkarta. I samband med de första mötena inför försäljningen hade en annan fastighet sålts i området (benämns av Fastighetsmäklarinspektionen fortsättningsvis Jämförelseobjekt D). Jämförelseobjekt D hade inte alls samma utsikt som den för ärendet aktuella fastigheten men tomten var mer än tre gånger så stor. Den fastigheten såldes för 625 000 kronor vilket var under utgångspriset som varit 695 000 kronor.

Hon vet att priset gick upp otroligt mycket och det är långt utöver både säljarens och hennes förväntningar. På visningarna hade hon 98 sällskap och samtal från säkert det dubbla antalet spekulanter. De flesta av spekulanterna läste inte i annonsen att det inte var en sjötomt. Därför backade många efter samtal och avstod från att boka in sig på visning. Hon hade spekulanter från många olika håll och kunderna från [ort] och [ort] har andra ekonomiska förutsättningar än kunder från orten. Vid tidigare försäljningar av fritidshus i området har hon inte haft kunder från [ort] och [ort] i samma utsträckning som i denna affär. Hon menar att detta är ett resultat av pandemin.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN även yttrat sig över en annan försäljning hon var mäklare i och som avsett ett annat fritidshus i samma del av den aktuella kommunen (benämns av Fastighetsmäklarinspektionen fortsättningsvis som Jämförelseobjekt E). Hon har, i enlighet med föreläggandet, kommenterat skillnaden mellan utgångspriset på den för tillsynsärendet aktuella fastigheten och Jämförelseobjekt E. Därtill har hon kommenterat om hon har eller inte har beaktat slutpriset för Jämförelseobjekt E vid värderingen av den för tillsynsärendet aktuella fastigheten samt anledning till detta.

NN har om detta uppgett i huvudsak följande:

Hon ansåg att det var rimligt med en skillnad på 755 000 kronor mellan utgångspriset för Jämförelseobjekt E och fastigheten i det aktuella tillsynsärendet. Utgångspriset för Jämförelseobjekt E var 1 750 000 kronor. Många spekulanter antydde i försäljningen av Jämförelseobjekt E att de var intresserade men ville ge lägre bud. Jämförelseobjekt E har tre gånger så stor tomt (3332 m2 kontra 989 m2) på en ö som endast delas med en annan fastighetsägare. Tre sidor av den tomten gränsar mot havet vilket innebär att den är en sjötomt. Vidare är huvudstugan på Jämförelseobjekt E i bättre skick än huvudstugan på den för tillsynsärendet aktuella fastigheten. Jämförelseobjekt E har nybyggda bryggor som är stora och fina. Detta innebär badmöjligheter från egen brygga och en av bryggorna är den enda i den aktuella fjärden som det går att ha segelbåt vid eftersom det annars är för grunt i fjärden.

Efter att ha visat Jämförelseobjekt E för 13 spekulanter kom ett bud på utgångspriset. I nära anknytning till kontraktsskrivningen dök en till spekulant upp. Säljaren ville att hon visade fastigheten för den nya spekulanten som då budade upp priset till 2 100 000 kronor mot den tidigare spekulanten. Utifrån det hon anfört i sina yttranden till Fastighetsmäklarinspektionen kom hon och säljaren fram till att utgångspriset bör vara betydligt lägre för den för tillsynsärendet aktuella fastigheten än för Jämförelseobjekt E.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömning av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Av handlingarna framgår bland annat följande:

Förmedlingsuppdraget

Förmedlingsuppdraget är undertecknat av mäklaren och säljaren den 17 juli 2020. Utgångspriset var 995 000 kronor.

Anbudsförteckningen

Totalt sex budgivare lade bud. Den 16 augusti 2020 lades det första budet som var utgångspriset, alltså 995 000 kronor, och det högsta budet den dagen var 2 000 000 kronor. Det högsta budet den 17 augusti 2020 var 2 400 000 kronor och det högsta budet den 18 augusti 2020 var 2 500 000 kronor med villkor. Budet som lades den 18 augusti godkändes inte av säljaren.

Fyra budgivare lämnade sina första bud på nivåerna 1 325 000 kronor, 1 425 000 kronor, 2 200 000 kronor och 2 400 000 kronor.

Överlåtelseavtalet

Den angivna köpeskillingen är 2 400 000 kronor. Avtalet är undertecknat av parterna 19 augusti 2020.

Vidare framgår en friskrivning av 15 § i köpekontraktet. I 15 § står:

”Köparen har uppmanats att undersöka fastigheten. Köparen godtar fastighetens skick och avstår härmed med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten.”

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges bland annat följande:

”Är det dags att uppfylla drömmen om fritidshus vid havet eller varför inte bosätta er här permanent?”

”Den nästan 1000 kvm stora tomten kan nära kallas för sjötomt, nedanför tomten är en strandremsa som fastigheten har arrenderätt att nyttja som sin egen med parkeringsplats och båtbrygga”

”När föreningen [namnet på föreningen] kopplade in vatten och avlopp [årtalet detta skedde] anslöt sig denna fastighet vilket betyder att kommunalt vatten och avlopp är indraget till tomten och endast anslutning och egen koppling kvarstår (pumpbrunn behövs och kostar runt 25-30 000 kronor exklusive grävning och montering”

”Fastigheten säljs med friskrivningsklausul”

Under rubriken ”Grunddata” anges bland annat följande:

”Tomtareal: 989 m2”

”Boarea (BOA): 45 m2”

”Antal rum 3”

”Summa taxeringsvärde 724 000 kronor”

Utdrag ur fastighetsregistret

Av ett utdrag från fastighetsregistret som mäklaren gett in till Fastighetsmäklarinspektionen följer bland annat följande under rubriken ”taxering”:

”Taxeringsenhet [namn på taxeringsenhet] Småhusenhet, tomtmark med byggnadsvärde mindre än 50 000 kronor”

”Markvärde 724 tkr”

”Summa taxvärde: 724 tkr”

Under rubriken ”Värderingsenheter Småhusmark” följer bland annat följande:

”Strand: Strannära tomt”

Jämförelseobjekt och statistik framtaget av mäklaren

NN har gett in den prisstatistik för det aktuella området som hon, enligt sitt yttrande, använt vid värderingen av förmedlingsobjektet. I yttrandet har hon berättat att hon i statistiken ringat in försäljningar på jämförbara objekt (Fastighetsmäklarinspektionen benämner fortsättningsvis jämförelseobjekten som ”Jämförelseobjekt + bokstav”). Jämförelseobjekt B är inringat i statistiken av mäklaren men ansågs inte vara ett jämförbart objekt, se ovan under rubriken Fastighetsmäklarens yttrande.

Jämförelseobjekt A

Boarea: 40 m2

Tomtarea: 786 m2

Såld: 2017-07-11

Slutpris: 970 000 kronor

Jämförelseobjekt B

Boarea: 56 m2

Tomtarea: 416 m2

Såld: 2016-06-03

Slutpris: 1 530 000 kronor

Jämförelseobjekt C

Boarea: 90 m2

Tomtarea: 1994 m2

Såld: 2013-12-16

Slutpris: 690 000 kronor

Jämförelseobjekt D

I sitt första yttrande till Fastighetsmäklarinspektionen har NN framfört att en annan fastighet hade sålts under utgångspris nära mötena med säljaren inför försäljningen. Utifrån uppgifter som Fastighetsmäklarinspektionen tagit fram om den fastigheten från en bostadsportal på internet framgår bland annat följande:

Boarea: 25 m2

Tomtarea: 3554 m2

Antal rum: 2 rum

Såld: 2020-07-03

Utgångspris: 695 000 kronor

Slutpris: 625 000 kronor

Jämförelseobjekt och statistik framtaget av Fastighetsmäklarinspektionen

Jämförelseobjekt E

Fastighetsmäklarinspektionen har noterat att NN före försäljningen av den för tillsynsärendet aktuella fastigheten sålt en annan fritidsfastighet i samma del av den aktuella kommunen (Jämförelseobjekt E). Utifrån uppgifter som Fastighetsmäklarinspektionen tagit fram från en bostadsportal på internet framgår bland annat följande:

Boarea: 48,5 m2

Antal rum: 3 rum

Såld: 2020-07-08

Utgångspris: 1 750 000 kronor

Slutpris:  2 100 000 kronor

Enligt uppgift i NNs yttrande till Fastighetsmäklarinspektionen var tomtarean 3332 m2.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Kravet på god fastighetsmäklarsed i 8 § fastighetsmäklarlagen innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning. Däri ingår marknadsföringslagen (2008:486).

Priset i marknadsföringen

Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12).

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Det marknadsförda utgångspriset för den aktuella fastigheten var 995 000 kronor och det slutliga försäljningspriset var 2 400 000 kronor. Det marknadsförda utgångspriset har understigit det slutliga försäljningspriset med 1 405 000 kronor. Detta innebär att utgångspriset varit cirka 58,5% lägre än försäljningspriset. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att utgångspriset väsentligen har understigit försäljningspriset. Det är en indikation att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

I budgivningen deltog sex budgivare. Det första budet var utgångspriset 995 000 kronor. På dagen som bud lades på utgångspriset deltog fyra budgivare i budgivningen och det sista budet den dagen var 2 000 000 kronor. Under hela den tid som budgivningen pågick lämnade fyra budgivare sina första bud på nivåerna 1 325 000 kronor, 1 425 000 kronor, 2 200 000 kronor och 2 400 000 kronor. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen framgår det härav att budgivningen snabbt resulterat i väsentliga avvikelser från utgångspriset och att olika budgivare varit aktiva i olika delar av budgivningen. Detta är indikationer att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

I sitt yttrande till Fastighetsmäklarinspektionen har NN berättat att 98 sällskap gick på visningarna och att hon fick samtal från säkert det dubbla antalet spekulanter.  Spekulanterna kom från olika håll med olika ekonomiska förutsättningar. Möjliga anledningar till detta var enligt henne att spekulanterna inte läste att det inte rörde sig om en sjötomt och den pågående coronapandemin. Fastighetsmäklar­inspektionen anser att det är tänkbart att dessa omständigheter har bidragit till det stora intresset för fastigheten men att det inte rimligen kan vara de enda anledningarna till detta.

Vidare har NN i sitt yttrande till Fastighetsmäklarinspektionen hänvisat till statistik som hon lagt till grund för sin uppskattning av förmedlingsobjektets marknadsvärde. Hon hänvisar till att tre tidigare försäljningar i området utgör relevanta jämförelseobjekt. Av statistiken som lämnats till Fastighetsmäklarinspektionen följer att jämförelseobjekt A sålts 2017 och jämförelseobjekt C har sålts 2013. Fastighetsmäklarinspektionen anser att dessa två jämförelseobjekt inte ger en rättvisande bild av det aktuella förmedlingsobjektets marknadsvärde vid tidpunkten då förmedlingsuppdraget ingicks. Anledningen är att jämförelseobjekten vid den tidpunkten sålts cirka tre och sex år tidigare.

Det tredje referensobjektet NN hänvisar till i sitt yttrande, Jämförelseobjekt D, har sålts 2020 och har haft en 20 m2 mindre boarea men en mer än tre gånger så stor tomtarea som det för tillsynsärendet aktuella förmedlingsobjektet. Utgångspriset på Jämförelseobjekt D var 695 000 kronor och det såldes för 625 000 kronor. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är att skillnaden mellan objektens boareor minskar Jämförelseobjekt D:s relevans för värderingen av det för tillsynsärendet aktuella förmedlingsobjektet. Det kan inte heller alltid anses vara så att en större tomtarea kompenserar för en mindre boarea. Jämförelseobjektets större tomtarea är därför inte anledning nog för att det aktuella förmedlingsobjektet skulle värderas utifrån slutpriset på det objektet i den utsträckning som gjorts i detta fall.

Vidare har Fastighetsmäklarinspektionen noterat att NN sålt ett annat fritidshus i samma del av den aktuella kommunen i juli 2020 (Jämförelseobjekt E), vilket är strax före försäljningen av det aktuella förmedlingsobjektet. Jämförelseobjekt E hade ett utgångspris på 1 750 000 kronor och slutpriset blev 2 100 000 kronor. Jämförelseobjekt E hade 3 rum, boarea på 48,5 m2 och tomtarea på 3332 m2 vilket är att jämföra med det för tillsynsärendet aktuella förmedlingsobjektets 3 rum, boarea på 45 m2 och tomtarea på 989 m2. NN har bland annat framfört att det var rimligt att sätta utgångspriset i det för tillsynsärendet aktuella förmedlingsobjektet som hon gjorde på grund av skillnader mellan de båda fastigheterna. Det var rimligt bland annat utifrån att Jämförelseobjekt E låg på en ö och förmedlingsobjektet på fastlandet, fastigheternas olika läge i förhållande till strand och vatten, andra skillnader beträffande fastigheternas skick och andra egenskaper samt hennes erfarenhet av försäljningen av Jämförelseobjekt E. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att Jämförelseobjekt E sålts i nära anknytning till den i ärendet aktuella försäljningen. Det NN fört fram som anledningar till att hon värderat Jämförelseobjekt E och det för tillsynsärendet aktuella förmedlingsobjektet olika är inte tillräckligt för att marknadsvärdet på det aktuella förmedlingsobjektet skulle bedömas lägre i så stor utsträckning att differensen mellan utgångspriserna blev 755 000 kronor.

Vid en samlad bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte kan anses ha saknat möjlighet att ange en mer korrekt prisuppgift vid marknadsföringen av förmedlingsobjektet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är otvetydigt fastställt att NN använt sig av en vilseledande prisuppgift vid marknadsföringen av förmedlingsobjektet. Förseelsen motiverar en varning.