Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har agerat i enlighet med god fastighetsmäklarsed när mäklaren inte har beaktat kostnaden för mäklarens provision när denne hjälpt en av säljarna av en bostadsrätt att räkna ut vad säljaren skulle bli skyldig den andra säljaren efter affärens genomförande.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en säljare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av förmedlingen av en bostadsrätt. Anmälaren har gett in sms-konversationer.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Han har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet och sms-konversationer.

Av ärendet framgår att anmälaren är en av två säljare av en bostadsrätt och att köpeskillingen, efter att lånen lösts, skulle betalas ut till den andra säljaren för att lösa anmälarens skuld till denne.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN gjorde en felaktig uträkning vid försäljningen. Hon var tydlig med att om hon skulle gå med förlust vid försäljningen så ville hon inte sälja. NN räknade ut att om hon skulle gå med förlust så var det bara med kanske 4 000 kr, som sen visade sig vara 7 772 kr enligt honom för att sedan bli 37 772 kr. Han hade lovat att det bara skulle handla om några tusen kronor.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Inför att han påbörjade uppdraget uttryckte anmälaren och den andra säljaren att de önskade ”få tillbaka pengarna” vid försäljningen. När han värderade bostaden konstaterade han att den borde kunna säljas på samma nivå som säljarna hade köpt den för. Detta diskuterades vid intagsmötet. Hans provision och villkoren för dess betalning framgick tydligt av uppdragsavtalet. Några frågor om detta eller önskemål om hjälp med uträkning i händelse av försäljning på viss nivå framfördes inte. Anmälaren och även den andra säljaren har per sms inför att visningar skulle hållas bekräftat uppfattningen att det är acceptabelt att sälja för samma belopp (3,6 miljoner) som de själva köpte för, vilket också blev den slutliga köpeskillingen. Överlåtelseavtal skrevs den 10 maj 2020.

En kort tid före tillträdet kontaktade anmälaren honom och bad om hjälp med uträkning av slutlikvidens fördelning säljarna emellan. Säljarna hade ett skuldebrev mellan sig och anmälaren ville ha hjälp att räkna ut hur mycket hon i slutändan skulle betala till den andra säljaren. Han har i denna kontakt reserverat sig för att göra detta, mot bakgrund av att han inte känt till diskussionen som föregått upprättandet av skuldebrevet, vad som skett i samband med dess upprättande eller vad som skett därefter – exempelvis huruvida någon amortering skett som inverkar på de angivna beloppen. Han rådde anmälaren att istället prata direkt med den andra säljaren. På grund av pågående separation har säljarna dock inte velat kommunicera direkt med varandra utan istället via honom under merparten av förmedlingen. Efter påtryckning från anmälaren gick han med på att hjälpa henne.

Han har mot bakgrund av vetskap om köpeskillingen samt med beaktande av de belopp som varit angivna i skuldebrevet som anmälaren översänt till honom gjort en sammanräkning avseende vilket belopp anmälaren skulle ersätta den andra säljaren med. Senare har framkommit att anmälarens del av provisionen missats. Det är denna rättelse som skett i de sms som anmälaren gett in. Det är visserligen korrekt att denna post får betydelse för uträkningen och slutresultatet vad gäller pengars fördelning säljarna emellan. Emellertid har denna uträkning gjorts kort tid före tillträdet till bostaden. Det är alltså inte så att någon uträkning eller något besked från honom angående en fördelning av pengar säljarna emellan, baserad på viss köpeskilling, har legat till grund vare sig för beslutet att påbörja en försäljning eller att sälja vid viss tidpunkt och för visst belopp.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

SMS-konversationerna

I ett sms som NN gett in och som skickats från den andra säljaren till NN den 6 maj anges följande.

Hej,

Vi kommer vilja försöka få 3,6 för den ändå och kan skriva på det.

I ett sms som NN gett in och som såvitt framgår skickats från anmälaren den 8 maj anges följande.

Hej! Ja det blir bra :) jag har som sagt inte bråttom heller, så får vi inte 3,6 så får vi hyra ut så länge tills det lagt sig med allt och sälja sen

Anmälaren har gett in en del av ett sms från NN. Det framgår inte när meddelandet har skickats. I meddelandet anges bland annat följande.

Du och jag räknade också tillsammans hur pengarna skulle fördelas. Efter att vi nu löser lånen åt er och betalat ut alla pengar till [den andra säljarens namn] så har han fått 584 456 kr. Du har då betalat hälften av det 292 228 kr. Därför är din skuld till [den andra säljarens namn] efter att alla lån är betalda bara 7 772 kr. Det var det här vi räkna ut tillsammans.

Stämmer inte det längre?

I ett annat sms som anmälaren gett in och som såvitt framgår är från NN anges följande.

Hej! Förlåt det är jag som har missat. Mäklarkostnaden på 60 000kr är betald nu också så [den andra säljarens namn] fick 300 och inte 360. Så [den andra säljarens namn] har rätt om att du är skyldig honom 37 000kr efter vi betalat allt till honom och lånen är lösta.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Anmälaren har anfört att om hon hade känt till att hon skulle gå med förlust så hade hon valt att inte sälja bostadsrätten. Utredningen visar emellertid inte annat än att anmälaren och den andre säljaren godtagit den överenskomna köpeskillingen och att NNs rätt till provision tydligt har framgått av uppdragsavtalet. Fastighetsmäklarinspektionen kan därför inte se att NN brustit i detta avseende.

När det gäller den uträkning som NN hjälpte anmälaren med innan tillträdet är det emellertid ostridigt att uträkningen inte var korrekt och att orsaken var att NNs provision inte beaktades vid uträkningen. En mäklare ska i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Om en mäklare är behjälplig med detta slags uträkningar måste det enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening kunna krävas att mäklaren utför uppgiften så korrekt som möjligt. Inspektionen anser att det är uppenbart att kostnaden för mäklarprovisionen hade betydelse för uträkningen och att NN borde ha beaktat den kostnaden. Att han missade att göra detta får anses strida mot god fastighetsmäklarsed och motiverar en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.