Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har upprättat en korrekt och fullständig anbudsförteckning.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljaren av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av ett förmedlingsuppdrag. Hon har gett in en skärmbild som visar en del av anbudsförteckningen och ett mejl.

På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet, anbudsförteckningen, köpekontraktet, en sms-konversation, mejlkonversationer och en artikel från internet. 

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon anser att NN inte har tillvaratagit hennes intresse i egenskap av säljare av fastigheten. Mäklaren har inte gjort vad hon har kunnat för att fastigheten skulle säljas till högsta möjliga pris. Hon har inte heller redovisat alla inkomna bud i den upprättade anbudsförteckningen. Hon har i efterhand fått del av ett mejl som bevisar att ett bud om 6 250 000 kronor lämnades under budgivningen men det saknas i budförteckningen. Under budgivningen lämnades också flera bud som översteg vad fastigheten slutligen såldes för. De föll dock bort utan någon förklaring från mäklaren.    

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande. 

Hennes mål som mäklare är att de objekt hon förmedlar säljs till högsta möjliga pris för att tillvarata säljarens ekonomiska intresse. I övrigt agerar hon som en opartisk mellanhand. Det bekräftas bland annat av att hon under år 2020 förmedlade objekten med såväl de högsta slutpriserna som de högsta kvadratmeterpriserna i staden där hon är verksam.

Den aktuella fastigheten började marknadsföras den 9 mars 2020. Intressenter hoppade dock av budgivningen med anledning av den nya marknadssituationen med en pågående pandemi, oro och fallande priser under våren 2020.

I anbudsförteckningen har hon redovisat de bud som lämnades. Säljaren fick löpande information om bud och avhopp från lämnade bud muntligen och via sms respektive mejl. Detta styrks bland annat av mejlkonversationen med anmälaren som hon har gett in. Det bud om 6 250 000 kronor som anmälaren anser saknas i den upprättade anbudsförteckningen var inte ett konkret bud. Spekulanten skrev att de skulle kunna tänka sig att köpa fastigheten för den summan, det var inget bud som ska noteras i en anbudsförteckning. Säljaren fick information om beloppet 6 250 000 kronor i samband med att spekulanten skickade mejlet men säljaren avvisade det som ett försäljningspris. Det var samma spekulant som senare också lämnade ett bud om 7 400 000 kronor men som återtogs och senare också lämnade det bud om 7 200 000 kronor som säljaren accepterade och valde att sälja fastigheten för. Hon försökte få dem att höja budet till den nivån de tidigare lagt men det gick tyvärr inte.

Andra budgivare lämnade bud om 7 300 000, 7 750 000 respektive 7 800 000 kronor men de hoppade också av och drog tillbaka buden till följd av pandemin och fallande priser. Detta informerades säljaren om. Hon har gjort allt hon har kunnat, bland annat vad avser marknadsföring av fastigheten. Säljaren valde själv till viket pris, hur och till vem hon ville sälja.

Det fanns överhuvudtaget inte något intresse eller någon vinning vare sig ekonomisk eller annan för henne av att fastigheten överläts för en köpeskilling som understeg tidigare lämnade anbud. Köparna hade redan anlitat en mäklare för att förmedla deras bostad. Även om så inte hade varit fallet utan att hon hade tillfrågats skulle hon ändå ha tackat nej till följd av att deras fastighet såväl geografiskt som prismässigt låg utanför hennes arbetsområde.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av den berörda frågeställningen, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna.

Anbudsförteckningen

Anbudsförteckningen innehåller fem bud från fyra olika budgivare. Det finns ett villkor noterat för ett av dem. Detta är ett villkor om försäljning. Det finns inte någon notering om att något av buden har återtagits. Det finns inte något anbud om 6 250 000 kronor noterat i förteckningen.

Budgivare	Händelse	Tidpunkt
2	Bud – 7 800 000 kr Villkor försäljning	2020-03-20 13:55
1	Bud - 7 750 000 kr	2020-03-18 14:36
3	Bud – 7 400 000 kr	2020-04-27 17:43
4	Bud – 7 300 000 kr	2020-05-07 11:52
3	Bud – 7 200 000 kr	2020-05-13 19:17

Mejl från en spekulant till mäklaren

Den 18 april 2020 skickade den person som sedermera blev budgivaren 3 följande mejl till mäklaren.

Hej [mäklarens namn],

Vi satt här och funderade på huset på [namnet på en väg].

Vi tycker det är nedgånget, men kan eventuellt vara intresserade att renovera upp det. Om priset är rätt. För att få upp det i skick räknar vi med 1-1,5 miljon. Det vi skulle kunna tänka oss att köpa huset för är 6 250 000

Hälsningar,

[förnamn]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska tillgodose både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.

Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jämför Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567–14).

Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna anbud. Mäklarens ansvar i denna del är heller inte beroende av att uppdragsgivaren accepterar anbuden eller förhållanden som rör mäklaren.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att omständigheterna i ärendet inte kan tolkas på annat sätt än att spekulantens viljeyttring om att förvärva fastigheten för ett pris om 6 250 000 kronor som skickades per mejl till mäklaren är att anse som ett lämnat bud. NN har angett att hon inte anser att det var att betrakta som ett konkret bud. Att NN i sitt yttrande redogör för att hon har framfört spekulantens viljeyttring om att förvärva fastigheten till det uttryckligt angivna priset till sin uppdragsgivare som avvisade det som ett försäljningspris talar dock för att även hon uppfattade viljeyttringen som ett bud. Budet saknas i den upprättade anbudsförteckningen. 

Resultatet av utredningen i ärendet kan inte heller tolkas på något annat sätt än att totalt fyra olika budgivare har lämnat anbud om 7 300 000, 7 400 000, 7 750 000 respektive 7 800 000 kronor som de senare återtog. Dessa uppgifter bekräftas av uppgifterna i mäklarens yttrande. Några noteringar i anbudsförteckningen om att dessa fyra bud har återtagits har inte heller gjorts. Det borde ha framgått av anbudsförteckningen att buden hade återtagits och därmed inte längre gällde (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 14 december 2017 i ärendet dnr 4.1-1374-17 och beslut den 14 mars 2018 i ärendet dnr 4.1-1354-17). Sammantaget anser Fastighetsmäklarinspektionen att förteckningen inte återspeglar förhållandena kring de bud som har lämnats och också i vissa fall återtagits. Den anbudsförteckning som NN har upprättat är därför ofullständig på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör grund för att meddela henne en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.