Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har beaktat uppdragsgivarens ekonomiska intressen samt agerat utifrån sin omsorgsplikt avseende en spekulant.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljarna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN:s agerande i samband med förmedlingen av fastigheten. Anmälarna har gett in en spekulantlista samt flera e-postmeddelanden.

I en annan anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant riktat kritik mot NN med anledning av hans agerande avseende samma förmedlingsuppdrag.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet med bilagor, köpekontraktet med bilagor, objektsbeskrivningen, ett fastighetsutdrag, en spekulantlista samt flera e-postmeddelanden.

Anmälningarna

Anmälan från säljarna

Anmälarna uppger i huvudsak följande.

De anlitade NN i juni 2020 för att förmedla den aktuella fastigheten. För att kunna känna av läget på bostadsmarknaden beslutade de sig för att marknadsföra fastigheten som en ”kommande försäljning” på en annonsplats för bostäder på internet. Om det inte kom in något acceptabelt bud under sommaren planerade de att marknadsföra bostaden som ”till salu” efter sommaren. Ett antal spekulanter visade intresse och en familj kom på två visningar. I samband med den andra visningen den 30 juni lämnade familjen ett bud på fastigheten. På morgonen den 1 juli lämnade de ett motbud, som på kvällen accepterades av familjen. Inför beslutet att sälja till familjen som varit på visning frågade en av säljarna NN om han hade kontrollerat att det inte fanns intresse från någon annan att lägga ett bud. NN svarade att det inte fanns någon annan som hade visat intresse för att titta på fastigheten eller lägga ett bud. Köpekontraktet skrevs under av parterna den 3 juli.

Den 4 juli blev de kontaktade av den familj som de hade köpt fastigheten av. Familjen undrade varför fastigheten inte marknadsfördes på internet längre. De berättade att de via sin son, som agerat ombud, hade kontaktat NN via e-post. I e-postmeddelandet hade de skrivit att de var intresserade av fastigheten och att de önskade att kontakt skulle tas via e-post, eftersom de var på resa utomlands. När en knapp vecka hade passerat utan att NN hört av sig tog familjen istället kontakt med dem. Familjen uppgav att de hade varit beredda att lägga bud på upp till 10 000 000 kronor.

NN har uppgett till dem att han inte kontaktade sonen via e-post, men att han tror att han kan ha försökt att ringa till sonen, men att han kan ha slagit fel telefonnummer. De anser att NN inte har beaktat deras ekonomiska intressen. Genom att inte ändra annonseringen på internet från ”kommande försäljning” till att ”budgivning pågår” kan de även ha gått miste om andra personers eventuella intresse för fastigheten. Mäklaren har inte heller velat bistå dem med att häva köpekontraktet.

Anmälan från spekulanten

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Den 23 juni blev hon kontaktad av en vän som berättade att familjens gamla fastighet var till salu. De hade planerat att köpa tillbaka fastigheten om den någon gång lades ut till försäljning. De kontaktade banken för att diskutera planerna på att köpa fastigheten. Eftersom de vid detta tillfälle hjälpte sin dotter med hennes flytt till Tyskland ombads dock sonen att kontakta mäklaren, framföra deras intresse för fastigheten samt ställa några frågor. De ville inte heller ”blotta sig” som köpare i detta skede. Deras son uppgav till mäklaren att han önskade bli kontaktad via e-post. Mäklaren hörde dock inte av sig under den kommande veckan. De beslutade sig för att kontakta NN på måndagen den 6 juli om han inte hade besvarat e-postmeddelandet under helgen.

Under denna vecka försökte de även att kontakta säljarna, men eftersom de hade bytt telefonnummer fick de inte tag på dem. På kvällen den 3 juli uppmärksammade de att annonsen för fastigheten på internet var borttagen. De hittade säljarna av fastigheten via sociala medier den 4 juli och fick då information om att fastigheten redan var såld. Förutom att kontakta deras son borde NN även ha ändrat marknadsföringen på internet så att det framgick att bud hade lagts. Eftersom annonsen fortfarande låg under ”kommande försäljningar”, trots att bud hade lagts, trodde de att annonsen endast låg ute för att väcka intresse. Hade mäklaren lagt ut information om att budgivning pågick hade de sannolikt varit ännu mer aktiva i sina försök att få köpa fastigheten.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, en så kallad riktad granskning.

Köpekontraktet

Köpekontraktet är undertecknat den 3 juli 2020. Köpeskillingen är angiven som 9 025 000 kronor.

E-postmeddelande från spekulantens son till mäklaren

Av ett e-postmeddelande skickat den 27 juni 2020 från den anmälande spekulantens son till mäklaren framgår följande.

Hej. Jag företräder min mor i detta ärende, då hon inte befinner sig i Sverige och därför bett i ett inledande skede kontakta dig ang. [förmedlingsobjektets adress]. Har lite frågor som jag önskar besvarade per mail, då jag lättast kan ta detta med mamma vid tillfälle samt då jag inte själv är den som är intresserad så blir det bättre mail än telefon då jag inte själv har så stor insikt i detta personligen. (Ännu). Dubbelgaraget tillhör det inte denna fastighet då hon inte finner nån info om detta? Är nåt av husen uthyrt idag som gör att ”man måste” ta över hyresgäster? Har de annars funnits hyresgäster som gör att det finns ett beräkningstal på intäkterna? Vad är driftskostnaderna? (Helst under period då någon del varit uthyrd?). När är tanken på övertagande? Önskat, tidigast/senast? Samt när är det planerat för visningar i så fall? Ser man ett kommande renoveringsbehov på kort eller lång sikt – i sånt fall vad och uppskattad tidsplan? Tror detta var alla funderingar i första läget. Häls [sonens namn]

Avslutningsvis anges sonens namn, e-postadress och telefonnummer.

Spekulantlistan

NN har gett in en handling benämnd ”Spekulantlista”. Överst i dokumentet anges förmedlingsobjektets gatuadress. I spekulantlistan finns sex personer angivna, däribland den anmälande spekulantens son. Slutsiffran i sonens angivna telefonnummer stämmer inte överens med den slutsiffra i telefonnumret som sonen själv har uppgivit i sitt e-postmeddelande till mäklaren.

Framför en av spekulanternas namn finns en handskriven asterisk. Längre ner i dokumentet finns ytterligare en handskriven asterisk, följt av följande handskrivna noteringar.

Bud	8 975 000	2020-06-30 17.30
Bud 2	9 025 000	2020-07-01 18.15

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har i huvudsak uppgett följande.

Hans svar till en av säljarna att det inte fanns någon annan person som hade intresse av att vara med i budgivningen på fastigheten var helt korrekt vid den tidpunkt då frågan ställdes. Huset hade endast visats för de slutliga köparna och inga andra bud hade inkommit. Han hade inte kontakt med någon annan anbudsgivare eller person som var intresserad av att titta på fastigheten eller ge sig in i en budgivning.

Säljarna hade köpt en tomt på en annan ort för att bygga ett nytt hus och avsåg därför inte att flytta förrän under våren eller sommaren 2021. Därav ville de annonsera förmedlingsobjektet som en ”kommande försäljning”.  Han fick aldrig någon anvisning från dem om att markera annonsen med beteckningen ”till salu” eller ”budgivning pågår”.

Hans ambition är att besvara inkommande e-postmeddelanden så snart som möjligt och han hade inga intentioner att inte besvara sonens e-postmeddelande. De slutliga köparna var på en andra visning den 30 juni och kontraktsskrivningen skedde den 3 juli, så tidsramen var förhållandevis snäv. Det stämmer dock att han inte har besvarat e-postmeddelandet med frågeställningar från den anmälande spekulantens son. Det är däremot inte korrekt att sonen tydligt angav i sitt meddelande att han inte kunde svara i telefon, utan det som framgick var ett önskemål om att bli kontaktad per e-post. Han valde att försöka nå sonen per telefon, då han snabbt ville få en bättre förståelse för den person som sonen företrädde. Det framgick inte tydligt av e-postmeddelandet om den intresserade personen var bosatt utomlands eller endast var där på semester. Denna information var relevant för säljarna att känna till. Han kan inte redogöra för exakt vid vilken tidpunkt han försökte att nå sonen per telefon, men troligtvis var det bara vid ett tillfälle. Efter det att köpekontraktet hade undertecknats uppdagades det att det telefonnummer som han hade noterat till sonen var felaktigt.

Han anser att det är besynnerligt och tråkigt att anmälaren mellan den 29 juni till den 3 juli endast kontaktade sin son för att efterhöra om det inkommit något svar från honom samt att hon försökte kontakta säljarna, men att hon inte gjorde något försök att kontakta honom direkt. Han har även svårt att förstå anmälarens vilja att inte röja sin identitet, när drömbostaden fanns ute till försäljning och hon redan hade ansökt om ett lånelöfte. Det hade varit tillräckligt om hon hade skickat ett kort meddelande till honom, där hon exempelvis kunde ha skrivit att hon var intresserad av sitt tidigare hus och ville medverka i en eventuell budgivning.

Han har förklarat för säljarna att han inte kunde bistå dem med att häva köpekontraktet samt anledningen till detta.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningen

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Enligt god fastighetsmäklarsed har en fastighetsmäklare en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett köpekontrakt har undertecknats av parterna. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren. Mäklaren ska också redovisa alla spekulanter till säljaren samt framföra alla meddelanden till säljaren från spekulanter om intresse för objektet. Enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen avses med spekulant någon som ger sig tillkänna och förklarar att hen är intresserad av att förvärva fastigheten (se prop. 1994/95:14 s. 45 f). Mäklaren får inte på eget bevåg ta ställning till om en spekulant ska betraktas som seriös.

I det e-postmeddelande som har skickats från anmälarens son till NN finns konkreta frågeställningar om huruvida det fanns några inplanerade visningar av fastigheten och vilket tillträdesdatum säljarna önskade samt en önskan om att bli kontaktad av mäklaren. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att anmälaren genom meddelandet har gett sig tillkänna och visat sitt intresse för fastigheten på ett sådant sätt att hon ska betraktas som en spekulant. Att mäklaren själv har gjort en sådan bedömning styrks av att han har upptagit sonen i spekulantlistan.

Det är utrett i ärendet att NN aldrig besvarade e-postmeddelandet. Inspektionen anser att en fastighetsmäklare i så hög utsträckning som möjligt bör bemöda sig om att kontakta spekulanter på det sätt som dessa har angett vara önskvärt. Baserat på sin egen åsikt om vilket kontaktsätt som var mest lämpligt försökte NN istället att ringa till sonen. Enligt hans egen uppgift har han troligtvis endast försökt att nå sonen vid ett tillfälle och då ringt ett felaktigt telefonnummer. Det framgår av spekulantlistan att NN har noterat en annan slutsiffra i sonens telefonnummer än vad sonen själv har angivit i sitt e-postmeddelande.

Genom att inte ha besvarat e-postmeddelandet eller ringt det korrekta telefonnumret till sonen under de sex dagar som hann passera innan kontraktsskrivningen har NN agerat på ett sätt som inte kan anses omsorgsfullt gentemot spekulanten. Han har även brustit i sin omsorgsplikt gentemot spekulanten genom att inte ha berättat för säljarna om e-postmeddelandet där någon annan än de slutliga köparna visade intresse för fastigheten.

Genom att inte ha framfört spekulantens intresse för fastigheten till uppdragsgivarna, och genom att inte ha tagit reda på ifall spekulanten var villig att lämna ett högre bud än de slutliga köparna, bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte har tillvaratagit uppdragsgivarnas ekonomiska intressen. Han kan inte anses ha verkat för att säljarna skulle få högsta möjliga köpeskilling för fastigheten. Att NN säger sig uppfatta spekulantens agerande som märkligt får inte gå ut över hans skyldighet att agera omsorgsfullt och följa god fastighetsmäklarsed. Sammantaget har NN åsidosatt sin omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed på ett sätt som är varningsgrundande (jmf besluten med dnr 2017–0157 och 2019–1224).

Övrigt

Vad som i övrigt har framkommit i ärendet föranleder inte någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.