Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har upprättat en korrekt objektsbeskrivning avseende uppgift om fastighetsbeteckningen, taxeringsvärdet, byggnadssättet, driftskostnaderna, arealen, byggnadens storlek samt adressen. Även prövning av om marknadsföringen har varit vilseledande avseende vilken tomtmark som ingick vid försäljningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anonym anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet, två objektsbeskrivningar, ett besiktningsprotokoll samt ett utdrag ur fastighetsregistret. Vidare har NN via en länk i sitt yttrande hänvisat till marknadsföring av fastigheten som har skett på internet. Fastighetsmäklarinspektionen har tagit skärmdumpar av den marknadsföring som mäklaren har hänvisat till.

I aktuellt beslut används genomgående beteckningen ”X-vägen” istället för den riktiga gatuadressen till det förmedlade objektet.

Anmälan

Anmälaren har i huvudsak uppgett följande.

Under 2020 skedde en avstyckning från den förmedlade fastigheten. Den del som avstyckades utgörs av tomtmark som såldes i maj 2020 för 2 250 000 kronor. Innan avstyckningen skedde hade fastigheten adressen X-vägen 11. Efter avstyckningen har nu de två fastigheterna adresserna X-vägen 11 A och X-vägen 11 B. Trots detta har NN angett den tidigare adressen X-vägen 11 i objektsbeskrivningen för stamfastigheten. Detta är vilseledande och döljer det faktum att en avstyckning har ägt rum. Det finns inte någon information i objektsbeskrivningen om att en avstyckning har skett. Den avstyckade tomtmarken finns även med på bilder i objektsbeskrivningen, vilket medför att läsaren får intrycket att denna mark ingår i köpet. Vidare saknas angivelse av fastighetsbeteckningen i objektsbeskrivningen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, en så kallad riktad granskning.

Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av handlingarna i ärendet.

Uppdragsavtalet

I uppdragsavtalet anges det att den förmedlade fastigheten har adressen X-vägen 11.

Fastighetsutdraget

Det utdrag från fastighetsregistret som mäklaren har gett in till inspektionen är daterat den 11 augusti 2020. I det fastighetsutdrag som mäklaren har gett in anges att fastigheten har adresserna X-vägen 11 och X-vägen 11 B. Det framgår vidare att en fastighet har avskilts från den förmedlade fastigheten. Boarean anges till 224 kvadratmeter och biarean till 10 kvadratmeter.

Objektsbeskrivningen

NN har gett in två objektsbeskrivningar till inspektionen. Han har uppgett att den första objektsbeskrivningen som skickades in inte har tillhandahållits tilltänkta köpare, utan att det är den andra objektsbeskrivningen som har delats ut på visning och publicerats på internet. Han utformade objektsbeskrivningen den 11 juli.

I objektsbeskrivningen anges X-vägen 11 som bostadsadress. Vidare anges bland annat följande.

Hjärtligt välkomna till detta trevliga enplanshus om hela 167 kvm i ett fint naturnära läge.

På framsidan finner ni en lummig trädgård samt en stor träaltan att nyttja till morgonsolen och på baksidan av huset finner ni en stor träaltan med liten gräsplätt.

Byggnadsår: 1984

Kommunalt vatten, kommunalt avlopp.

Det saknas uppgift i objektsbeskrivningen om fastighetens taxeringsvärde, areal och fastighetsbeteckning. Det saknas även en närmare beskrivning av fastighetens byggnadssätt. I avsnittet om driftskostnader saknas uppgift om storleken på fastighetsavgiften.

I objektsbeskrivningen finns en bild som visar uteplatsen på bostadens baksida. Det framgår av bilden att det finns en liten gräsmatta invid altanen samt flera thujor planterade vid sidan av altanen. Den avstyckade tomtmarken på andra sidan om tujorna syns i princip inte.

Besiktningsprotokollet

Mäklaren har gett in protokollet från en överlåtelsebesiktning. I besiktningsprotokollet anges fastighetsbeteckningen. Vidare framgår bland annat följande.

Hustyp: 1 planshus

Altan: Träkonstruktion

Grundläggning: Betongplatta på mark

Dränering/fuktisolering: Okänt utförande

Fasad: Träpanel

Fönster: Isolerglaskassetter

Somme: Träkonstruktion

Tak, material: Betongpannor

Vind: Vind med bjälklag

Värmesystem: Elradiatorer och luft/luft värmepump

Ventilation: Mekanisk ventilation. FTX (kontroll ingår ej i uppdraget).

Marknadsföringen på internet

NN har i sitt yttrande bifogat en länk till mäklarföretagets webbplats. På landningssidan finns marknadsföring för den aktuella fastigheten. NN uppger att materialet på webbplatsen är detsamma som publicerades när fastigheten marknadsfördes under förmedlingsuppdraget. Fastighetsmäklarinspektionen har tagit skärmdumpar av marknadsföringen. Av materialet framgår bland annat följande.

Hjärtligt välkomna till detta trevliga enplanshus om hela 167 kvm i ett fint naturnära läge.

På framsidan finner ni en lummig trädgård samt en stor träaltan att nyttja till morgonsolen och på baksidan av huset finner ni en stor träaltan med liten gräsplätt.

Boarea: 167 m²

Biarea: 0 m²

Tomt : 703 m²

Byggnadsår: 1984

Fönster: Bytta 2008

Övrigt: Se besiktningsprotokoll

Vatten/Avlopp: Kommunalt vatten, Kommunalt avlopp

Taxeringsår: 2019

Byggnadsvärde: 3 365 000 kr

Markvärde: 1 695 000 kr

Summa taxeringsvärde: 5 061 000 kr

Det framgår att det finns ett besiktningsprotokoll att ladda ner i pdf-format.

Av de 31 bilderna i marknadsföringen visar 21 av dem bostadens interiör. Fem bilder återger framsidan av fastigheten, med en altan och en gräsmatta. På tre bilder syns altanen på baksidan, en liten bit gräsmatta till höger om altanen, samt en del av den gräsmatta som tillhör den avstyckade tomten. Mellan altanen och gräsmattan på den avstyckade tomten finns planterade thujor på rad. Två av bilderna återger vyn ut från altanen på baksidan där den avstyckade tomten ligger. På bilderna syns en gräsmatta, flera träd och skog i bakgrunden.

Underlag från Lantmäteriet och Uppsala kommun  

Av material om avstyckningen som Fastighetsmäklarinspektionen har hämtat in från Lantmäteriet framgår att avstyckningen ägde rum den 9 juli 2020.     

Av ett e-postmeddelande från Uppsala kommun till Fastighetsmäklarinspektionen framgår följande.

Här har det tyvärr skett ett litet förbiseende. När förrättningen var färdig skulle adressen X-vägen 11 ha tagits bort från [stamfastighetens fastighetsbeteckning]. Jag har nu gjort det så nu är det rätt. Det rätta är att [den avstyckade tomtens nya fastighetsbeteckning] har adress X-vägen 11 A och [stamfastighetens fastighetsbeteckning] har adress X-vägen 11 B. Så en adress per fastighet i detta fall […]

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Av det fastighetsutdrag han har gett in till inspektionen framgår att den förmedlade fastigheten har två adresser, bland annat den adress som står angiven i marknadsföringen. Han valde att använda den adressuppgift som stod angiven överst i utdraget från fastighetsregistret.

Såväl i annonsen på internet som vid visningarna av fastigheten har det funnits med ett besiktningsprotokoll med all teknisk information om fastigheten. Han har däremot inte tillhandahållit utdraget från fastighetsregistret på visningarna. Han minns inte varför han inte har informerat om fastighetsavgiften i objektsbeskrivningen. Möjligen beror det på att han inte hade någon information om fastighetens nya taxeringsvärde.

Han har fått uppgift från säljaren om att byggnadens boarea är 167 kvadratmeter. Anledningen till att boarean numera är mindre än vad som anges i fastighetutdraget är att en uthyrningsdel av byggnaden har rivits. Han känner inte till när rivningen genomfördes eller om säljaren har fått boarean uppmätt, alternativt själv har uppskattat en ny boarea, efter rivningen.

Bilderna i marknadsföringen fokuserar på huset och tomten på framsidan, samt på altanen på baksidan. Det är endast möjligt att se den avstyckade marken på två av totalt 31 bilder. Anledningen till att ändå visa marken var för att återge närheten till skogen. I den beskrivande texten i marknadsföringen finns det tydligt angivet att det på baksidan av huset finns en stor altan samt en liten gräsplätt. Det var också väl utmärkt att det fanns en tomtgräns, bland annat genom den thujahäck som finns mellan fastigheterna. Han ordnade endast bokade visningar, vilket innebar att han pekade ut tomtgränsen för samtliga femton personer som kom på visning. Tomtgränsen längs med uppfarten var sprejad och tomtpinnar fanns utsatta där. Vidare avslutades förmedlingsuppdraget utan att fastigheten såldes genom honom.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Objektsbeskrivningen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader samt uppgift om byggnadens storlek, ålder och byggnadssätt.

Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

De obligatoriska uppgifterna i objektsbeskrivningen ska finnas samlade i ett skriftligt dokument. Det ska vara enkelt för en konsument att tillgodogöra sig de uppgifter som lagstiftaren har ansett vara så viktiga att de är obligatoriska i en objektsbeskrivning. Det är inte tillräckligt att redovisa uppgifterna genom att hänvisa till andra handlingar såsom till exempel ett fastighetsutdrag eller ett besiktningsprotokoll (se b.la.  Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 2014–2491).

Det är utrett i ärendet att det felaktigt har funnits två adressuppgifter registrerade för den aktuella fastigheten i fastighetsregistret. Det enda som har skilt adressuppgifterna åt är dock tillägget av en bokstav efter gatunumret. NN uppger att han valde att marknadsföra bostaden med den ena adressen på grund av att den stod överst i fastighetsutdraget. Vid upptäckten av att det fanns två adressuppgifter registrerade anser Fastighetsmäklarinspektionen att det hade varit lämpligt av mäklaren att närmare undersöka vilken adress som borde anges i marknadsföringen. Mot bakgrund av den felaktiga registreringen i fastighetsregistret, att uppdragsgivaren har undertecknat uppdragsavtalet med den felaktiga adressuppgiften angiven och att endast en bokstav efter gatunumret skiljer adresserna åt, anser inspektionen dock att det rör sig om en ringa förseelse. Inspektionen avstår därmed från att meddela någon påföljd i frågan.

Det saknas uppgift om fastighetsbeteckningen, taxeringsvärdet och arealen i objektsbeskrivningen. Information om fastighetsbeteckningen och taxeringsvärdet finns med i besiktningsprotokollet. Uppgift om taxeringsvärdet anges även i marknadsföringen på internet, samt även uppgift om fastighetens areal. Även om besiktningsprotokollet enligt mäklaren har funnits tillgängligt tillsammans med objektsbeskrivningen vid visningar och i marknadsföringen på internet anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är tillräckligt att redovisa de obligatoriska uppgifterna i en annan handling än objektsbeskrivningen. NN har inte i tillräcklig omfattning tillgodosett spekulanternas intresse av att få kännedom om uppgifterna. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning hade det även varit lämpligt att mäklaren informerade spekulanterna om att det nyss hade genomförts en avstyckning från fastigheten, samt att en uthyrningsdel av byggnaden hade rivits, vilket sannolikt kommer att innebära en förändring av taxeringsvärdet.

Uppgift om byggnadssättet är obligatorisk information som ska finnas med i en objektsbeskrivning. Byggnadssättet kan i de flesta fall anges genom en mer allmän beskrivning. Av beskrivningen bör framgå byggnadens grundförhållanden, väggarnas ytterbeklädnad, takbeklädnad, uppvärmnings- och VVS-förhållanden samt annat som i det särskilda fallet är av intresse (se prop. 1983/84:16, s. 40). I objektsbeskrivningen saknas alla dessa uppgifter, utom angivande av att fastigheten har kommunalt vatten och avlopp. Uppgifterna finns däremot med i besiktningsprotokollet. Även om besiktningsprotokollet enligt mäklaren har funnits tillgängligt tillsammans med objektsbeskrivningen vid visningar och i marknadsföringen på internet anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är tillräckligt att redovisa de obligatoriska uppgifterna i en annan handling än objektsbeskrivningen.

Fastighetsavgift är en normal kostnad för att äga och förvalta en fastighet och en avgift som fastighetsägaren är skyldig att betala enligt lag. Förvaltningsrätten i Karlstad har i ett avgörande den 19 mars 2020 (mål nummer 474–20) uttalat att fastighetsavgiften är en sådan kostnad som ska redovisas som en driftskostnad i en objektsbeskrivning. Domstolen ansåg vidare att det faktum att fastighetsavgiften kan räknas ut mot bakgrund av fastighetens taxeringsvärde medför att ett utelämnande av uppgiften därför inte betyder att tilltänkta köpare står helt utan möjlighet att själv få fram uppgiften om avgiftens storlek. Med anledning av det ansåg domstolen att ett utelämnande av uppgiften är en förseelse som kan betraktas som mindre klandervärd och mäklaren meddelades i det fallet en erinran. Kammarrätten i Göteborg instämde i bedömningen i ett avgörande den 5 maj 2020 (mål nummer 2288–20).

I avsnittet om driftskostnaderna i den aktuella objektsbeskrivningen saknas det uppgift om fastighetsavgiften. Genom att inte ha angett obligatorisk information om samtliga driftskostnader har NN agerat i strid med 18 § fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed.  Eftersom uppgift om taxeringsvärdet också saknas i objektsbeskrivningen anser inte Fastighetsmäklarinspektionen att den praxis angående påföljden som skapades genom förvaltningsrättens bedömning i mål nummer 474–20 är tillämplig i det aktuella fallet.

Information om bostadens storlek är en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning. Uppgifter om bo- och biarea är ofta av väsentlig betydelse för parterna i en fastighetsaffär (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455–16). Felaktiga eller otydliga uppgifter i frågan riskerar att leda till en tvist mellan parterna.

Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att om mäklaren har tillgång till motstridiga areauppgifter ska samtliga uppgifter redovisas eller så ska mäklaren på något annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har angivits i objektsbeskrivningen (se bland annat beslut med dnr 2019–1101 och 2019–1469).

I objektsbeskrivningen anges det att bostaden är 167 kvadratmeter. Enligt det utdrag från fastighetsregistret som NN har skickat in är dock fastighetens boarea 224 kvadratmeter. NN uppger att han har fått areauppgiften om 167 kvadratmeter från säljaren. Enligt mäklaren är anledningen till den minskade boarean att en uthyrningsdel av byggnaden har rivits. Han känner dock inte till huruvida säljaren har fått boarean uppmätt, alternativt själv har uppskattat en ny boarea, efter rivningen. Det kan även konstateras att det saknas information om biarea i objektsbeskrivningen, trots att fastigheten enligt utdraget från fastighetsregistret har 10 kvadratmeter biarea. I marknadsföringen på internet anges att biarean är noll kvadratmeter. NN har inte redovisat samtliga uppgifter om boarean och biarean i objektsbeskrivningen och han har inte heller på något annat sätt tydligt klargjort att det finns motstridiga uppgifter i frågan. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer därmed att NN har agerat i strid med 18 § fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed.

NN har i objektsbeskrivningen utelämnat ett flertal obligatoriska uppgifter, samt lämnat bristfällig information om byggnadens storlek. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning har NN inte i tillräcklig omfattning tillgodosett spekulanternas intresse av att få kännedom om dessa uppgifter. NN har agerat i strid med 18 § fastighetsmäklarlagen samt god fastighetsmäklarsed. Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att bristerna i objektsbeskrivningen motiverar en varning. Förseelserna är varningsgrundande även var för sig. Att vissa uppgifter har funnits med i besiktningsprotokollet och i marknadsföringen på internet föranleder ingen annan bedömning.

Marknadsföringen på internet

Anmälaren har kritiserat att den avstyckade tomtmarken syns på bilder i marknadsföringen, vilket enligt anmälaren ger intryck av att denna mark ingår i köpet.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det kan vara motiverat att ha med områdesbilder som visar ett förmedlingsobjekts omgivningar i marknadsföringen. Bilderna får dock inte skapa ett vilseledande intryck av vad som ingår vid försäljningen.

NN har i sitt yttrande tillbakavisat anmälarens kritik. Han har uppgivit att den avstyckade tomtmarken endast är synlig på ett fåtal bilder, att han i den löpande texten har angivit att det på baksidan av huset finns en altan ”med liten gräsplätt”, att det fanns en tujahäck som markerade tomtgränsen och att han pekade ut tomtgränsen för samtliga besökare på visningarna. Mot bakgrund av underlaget i ärendet och NN:s yttrande anser Fastighetsmäklarinspektionen att den aktuella marknadsföringen inte kan anses vilseledande. Det finns därmed ingen grund för påföljd i denna del.

Påföljden

NN meddelas en varning för att han inte i objektsbeskrivningen har redovisat uppgift om fastighetsbeteckningen, arealen, taxeringsvärdet, byggnadssättet och fastighetsavgiften samt för att han inte har redovisat samtliga uppgifter om fastighetens boarea som han har haft tillgång till. Förseelserna är även varningsgrundande var för sig.