Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har angett korrekt information i objektsbeskrivningen avseende om kostnaden för internet ingår i bostadsrättens årsavgift.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet med bilagor, objektsbeskrivningen, journalen, mäklarbilden, en e-postkonversation med säljaren av objektet samt en informationstext om föreningens tv, telefoni och bredband.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

NN har i objektsbeskrivningen felaktigt angett att internet ingår i den aktuella bostadsrättens årsavgift. Felet upptäcktes när de efter överlåtelsen fick en faktura för betalning av internet. Information om att internet ingår i bostadsrättens årsavgift lämnades även muntligen av NN vid visningen.

Vid kontakt med NN efter överlåtelsen uppgav hon att den felaktiga informationen hade lämnats av säljaren, som också är ordförande i bostadsrättsföreningen. Efter att hon pratat med säljaren skickade hon ett e-postmeddelande till dem, där det stod att objektsbeskrivningen var felaktig och att internet tyvärr inte ingick. De skrev tillbaka till NN att detta svar inte var tillfredsställande, eftersom årsavgiftens innehåll var en viktig faktor för dem vid valet av bostadsrätt. De känner sig svikna av NN, då det därefter gick flera dagar utan att hon hörde av sig tillbaka till dem.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon satte samman en objektsbeskrivning för säljarnas godkännande den 4 mars 2020. Det stämmer att hon då kryssade i att internet ingick i bostadsrättens årsavgift i det mäklarsystem hon använder. Den 5 mars 2020 återkom säljarna till henne med diverse justeringar som de önskade göra i objektsbeskrivningen efter att ha läst igenom den. En av säljarna var fram till försäljningstidpunkten ordförande i föreningen och han borde ha reagerat på om uppgifterna kring vad som ingick i årsavgiften var felaktigt angivna i utkastet till objektsbeskrivning.

I området där bostadsrättsföreningen är belägen finns flera andra föreningar, som alla inkluderar internet i årsavgiften. Hon kände till att övriga bostadsrättsföreningar hade med internet i avgiften, men visste inte att den aktuella bostadsrättsföreningen inte inkluderade denna post.

Innan försäljningen besökte hon bostadsrättsföreningens webbplats för att uppdatera sig om föreningen. Under avsnittet ”Tv/telefon & bredband” på webbplatsen står följande.

”Du som bor i [bostadsrättsföreningens namn] har en riktigt bra kommunikationslösning – här finns nämligen bredband, bredbandstelefoni och digital-tv från [namnet på en telefoni/bredbandsleverantör] direkt i nätverksuttagen.”

Hon trodde från början att internet ingick i årsavgiften. Det fanns inget i ovan nämnda omständigheter, säljarnas genomgång eller deras godkännande av objektsbeskrivningen som pekade på att uppgiften var felaktig. Hon fann därför inte uppgiften extraordinär eller märklig i sammanhanget.

Hon har inget minne av att köparna under visningen ska ha frågat om internet ingick i årsavgiften. Hade det däremot varit så att hon hade fått frågan hade hon svarat att internet ingick i avgiften, eftersom hon vid tidpunkten för visningen trodde att så var fallet.

Till skillnad från vad som anges i anmälan har hon försökt verka för en dialog och en samförståndslösning mellan parterna. Även hennes chef på mäklarföretaget har haft kontakt med såväl köparna som säljarna för att undersöka om det gick att hjälpa parterna till en samförståndslösning.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av den berörda frågeställningen, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har inte ingått i granskningen.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges följande.

”TV/Internetanslutning

Bredband, bredbandstelefoni och digital-tv via [företagsnamn].

Månadsavgiften är 7 424 kr

I avgiften ingår:

Värme

Vatten

Internet

Kabel-TV”

Mäklarbilden

Av mäklarbilden framgår att bostadsrättens årsavgift är 89 089 kronor. Det framgår inte vad som inkluderas i avgiften.

Informationstexten om tv, telefoni och bredband

I informationstexten om föreningens tv, telefoni och bredband framgår bland annat följande.

”Klart för prat, surf och tv!

Du som bor i [bostadsrättsföreningens namn] har en riktigt bra kommunikationslösning – här finns nämligen bredband, bredbandstelefoni och digital-tv från [företagsnamn] direkt i nätverksuttagen.

Det här ingår i ditt boende

Telia Digital-tv finns redan i ditt nätverksuttag. Du får ett grundutbud med kanalerna SVT1, SVT2, SVT 24, TV4, Barnkanalen/Kunskapskanalen, DRK1 och DRK2. […]

Att välja till

Du som vill utnyttja nätverksuttagets möjligheter fullt ut har också möjlighet att göra en rad tillval. Läs mer om bredband med riktigt hög bandbredd, bredbandstelefoni, kanalutbud och video-on-demand på separat blad.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen

Av 18 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Avser förmedlingen en bostadsrätt ska objektsbeskrivningen innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader.

Uppgifterna i objektsbeskrivningen ska vara fullständiga och korrekta utifrån den information som fastighetsmäklaren har haft tillgång till från säljaren, genom sin kontrollskyldighet, eventuella egna iakttagelser eller annan kännedom om förmedlingsobjektet. Avsikten med objektsbeskrivningen är att spekulanter ska kunna bilda sig en uppfattning om förmedlingsobjektet och fatta välgrundade beslut inför budgivningen och kontraktsskrivningen.

Det är utrett i ärendet att objektsbeskrivningen har innehållit en felaktig uppgift om att årsavgiften inkluderar internet. Det framgår inte av mäklarbilden eller något annat bifogat material i ärendet att säljaren eller bostadsrättsföreningen har uppgivit till NN att internet inkluderas i avgiften. Att andra bostadsrättsföreningar i området inkluderar internet i sina avgifter är inte en tillräcklig anledning för att NN skulle kunna förutsätta att så var fallet även avseende den aktuella bostadsrätten. Informationstexten från föreningens webbplats om tv, telefoni och bredband är inte heller en tillräcklig orsak för att utgå från att internet är inkluderat i årsavgiften. Texten tyder snarare på att ett grundutbud av tv-kanaler ingår i boendet, men att medlemmarna sedan kan göra olika tillval, bland annat avseende bredband.

I tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen har mäklare tilldelats en varning när de felaktigt uppgivit i objektsbeskrivningen att bredband eller uppvärmning ingår i årsavgiften (se bland annat beslut 2018-08-29 med dnr. 2018–0530 och beslut 2019-02-13 med dnr. 2018–1811.)

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har brustit i sin skyldighet att upprätta en korrekt objektsbeskrivning med avseende på vad som inkluderas i årsavgiften. Spekulanter har saknat möjlighet att på ett korrekt sätt bedöma kostnaden för bostadsrätten. NN har genom sitt handlande agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Att säljarna läst igenom objektsbeskrivningen före publiceringen utan att invända mot den felaktiga uppgiften föranleder ingen annan bedömning. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.