Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren iakttagit god fastighetsmäklarsed när denne vid en omförsäljning av en fastighet utan samtycke har använt ett protokoll från en besiktning som en tidigare köpare beställt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av förmedlingen av fastigheten. Anmälaren har gett in utdrag ur köpekontraktet och utdrag ur besiktningsprotokollet, en faktura avseende en kompletteringsbesiktning, ett brev med reklamation till mäklarföretaget samt ett hävningsavtal.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Hon har gett in uppdragsavtalen, köpekontrakten, hävningsavtalet och anbudsförteckningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. De köpte en i förväg besiktigad fastighet som NN förmedlade. Besiktningen var dock inte fullständig eftersom håltagning i golvet för att kontrollera syllar och uppreglade golv inte var utförd. Säljaren hade nekat besiktningsmannen att få göra hål i golvet för kontroll och fuktmätning. De krävde innan kontraktet skrevs att få denna del av besiktningen utförd. NN bokade tid för detta två veckor fram i tiden efter dagen från skrivningen av kontraktet. Hon deltog vid håltagningen. Dessvärre visade det sig att fastigheten var i sådant skick att det skulle kosta dem ca 500 000 kr extra för att åtgärda syllar och uppreglade golv. De delgav omedelbart NN att de ville häva köpet, men fick då veta att detta inte var möjligt eftersom ingen besiktningsklausul fanns med i kontraktet. Trots att det var NN som bokade tiden för håltagningen och att hon var med vid tillfället så svarade hon dem att hon aldrig hört talas om att de ville besiktiga fastigheten ytterligare. Det borde ha funnits en besiktningsklausul i kontraktet som gav dem rätt att häva köpet efter att besiktningen var fullgjord. Istället försökte de få prisavdrag på 200 000 kr, vilket säljarna inte godtog. Till slut kom de på egen hand överens med säljarna om att häva köpet och hävningsavtal skrevs. De är väl medvetna om att detta innebär kontraktsbrott och att de bland annat blir skyldiga att betala en mellanskillnad om huset säljs billigare. Men de vet också att säljarna är skyldiga att begränsa sin skada. NN fick efter två visningar ett underbud som direkt godtogs. Det hela gick på bara en vecka. De anser inte att man gjort vad man kunnat för att sälja om fastigheten till ett rimligt pris. Fastigheten såldes för 400 000 kr lägre pris än vad de skulle ha betalat enligt köpekontraktet. I den nya försäljningen har den fullgjorda besiktningen, som de beställt, visats fram. Detta har påverkat värdet negativt. NN har sagt till säljarna att det spelar mindre roll vad fastigheten säljs för eftersom säljarna ändå kommer att få skadestånd.

När problemen uppkom hade de redan anlitat NN för förmedlingen av deras nuvarande bostad. Hon har låtit tvisterna om den fastighet de hade köpt påverka försäljningen av deras bostad, vilket har försvårat försäljningen.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Bostaden var besiktigad innan köpet och köparna hade tagit del av protokollet i god tid. Någon fördjupad undersökning genom provhål hade inte gjorts eftersom besiktningsmannen inte hade känt någon lukt i huset och det inte fanns några kända fall med syllproblem i det aktuella området. Hon var tydlig mot köparna om att det ålåg dem att göra provhål om så önskades. De avstod från att göra provhål före köpet och var nöjda med att ta del av besiktningsprotokollet. Inför kontraktsskrivningen var hon noga med att informera om att köpet skulle bli bindande direkt eftersom det inte fanns några svävarvillkor. Hon ville bland annat vara extra tydlig med detta eftersom köparna inte ville ha någon finansieringsklausul.

Det var inte förrän efter kontraktsskrivningen som köparna sa att de ville göra provhål. För att vara servicevänlig hjälpte hon till att beställa en sådan kompletterande undersökning. Köparna visste att detta inte skulle påverka det bindande köpet. Hon uppfattade det som att köparna ändå ville göra ett provhål för att se vilket material som fanns, inför kommande renoveringar. Anmälaren hade berättat om planer på att riva upp golvet och flyta om det och lägga ett helt nytt golv. Varken säljare eller köpare hade någon åsikt om att hon fanns på plats vid den kompletterande undersökningen. Besiktningsmannen kom fram till att det var tryckimpregnerat trä, men att det inte fanns någon förhöjd fuktighet och ingen lukt, dvs inga fel i konstruktionen.

Innan köparna valde att häva sitt köp hade hon ett möte med dem för att försöka hitta en lösning för att fullfölja affären. Vid mötet framkom att de inte visste om de skulle klara det ekonomiskt med två hus, om deras hus inte blev sålt. Först ville de att säljarna skulle sänka köpeskillingen med 200 000 kr, men sedan visade sig summan snarare vara 500 000 kr som köpeskillingen behövde sänkas för att de skulle kunna fullfölja köpet. Köparna ska ha nekats lån av tre banker. Enligt säljarna har köparna bett att få häva avtalet av ekonomiska skäl. Ett hävningsavtal skrevs och hon påbörjade omförsäljningen av fastigheten. Trots stort intresse var det bara en spekulant som lämnade bud. Ytterligare en spekulant var intresserad, men behövde sälja sitt hus för att kunna köpa. Det bedömdes riskabelt att inte godta lämnat bud. Hon har som alltid verkat för högsta pris vid försäljningen. Hon har inte sagt till säljarna att det inte spelar någon roll vilket pris de säljer för, utan istället förklarat skyldigheten att begränsa sin skada, vilket de också har försökt göra.

Det stämmer att hon använt det kompletterande besiktningsprotokollet vid visning. Hon hade inte uppmärksammat att anmälaren stod som uppdragsgivare. Beställningen gjordes först i anmälarens namn, men de bad besiktningsföretaget ändra det till att säljaren var beställare, i syfte att även detta skulle omfattas av försäkringen. Hon hade tyvärr inte uppmärksammat att ändringen inte gjorts.

När problem uppstod med den fastighet som anmälaren köpt diskuterade de om det vore bättre att låta någon annan mäklare förmedla anmälarens bostad, men anmälaren meddelade att de ville fortsätta med henne som mäklare trots detta. Hon har visat huset för alla som har velat titta på det. Hennes och anmälarens uppfattning om prisbilden skiljde sig åt, vilket de diskuterade redan vid tecknandet av förmedlingsuppdraget. Bud inkom på den nivå hon hade bedömt var rätt pris, men anmälaren ville ha högre bud och sade upp uppdraget efter ensamrättstidens utgång. Hon bekräftade uppsägningen och bifogade en spekulantlista. Hon har inte försvårat försäljningen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Faktura från besiktningsföretaget

I en faktura från ett besiktningsföretag som getts in av anmälaren anges att en kompletteringsbesiktning utförts på den aktuella fastigheten. Fakturan är ställd till anmälaren.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Användandet av den kompletterande besiktningen vid omförsäljningen

Anmälaren har anfört att NN vid omförsäljningen av fastigheten visade protokollet från den kompletterande besiktningen och att detta haft en negativ påverkan på försäljningspriset. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN hade en skyldighet enligt 16 § fastighetsmäklarlagen att upplysa tilltänkta köpare om såväl att det utförts en kompletterande besiktning som besiktningsresultatet, eftersom hon kände till detta. Det saknar betydelse att priset vid omförsäljningen kunde påverkas av informationen. NN har dock medgett att hon använde det protokoll som besiktningen utmynnade i, trots att det var anmälaren som stod som beställare av den kompletterande besiktningen. Att anmälaren var beställare av besiktningen stöds av den faktura som anmälaren gett in. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN inte hade rätt att utan anmälarens samtycke använda den aktuella besiktningshandlingen vid omförsäljningen. Agerandet bedöms strida mot god fastighetsmäklarsed. Vid en samlad bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden för förseelsen kan stanna vid en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.