Beslut

Sammanfattning

Prövning av mäklarens hantering av budgivningen. Även prövning av om mäklaren har agerat i enlighet med sin omsorgsplikt när förmedlingsobjektet har markerats som sålt i marknadsföringen på internet, innan den tidpunkt då det förelåg ett undertecknat köpekontrakt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en anmälare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN:s agerande i samband med förmedlingen av en fastighet. Anmälaren har gett in skärmdumpar av sms-meddelanden sända av honom och NN.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet, anbudsförteckningen samt köpekontraktet med bilagor.

Anmälan

Anmälaren uppger i huvudsak följande.

Under onsdagen den 8 april 2020 var han på en visning av en fastighet och deltog därefter i budgivningen på fastigheten. Budgivarna lade bud med så korta tidsintervall och så små ökningar av buden att han blev misstänksam att något inte stod rätt till. Efter att han lagt ett bud på 3 205 000 kronor informerade han NN om att han inte tänkte lägga något högre bud. Fastigheten angavs därefter vara såld på en annonsplats för bostäder på webben för 3 211 000 kronor.

Vid kontakt med NN under torsdagen framförde han att han stod fast vid sitt bud på 3 205 000 kronor och inte tänkte gå högre. När han ifrågasatte om fastigheten var såld meddelade hon att den inte var det och att det var möjligt att lägga fler bud. Under fredagen den 10 april 2020 noterade han att slutpriset på webben angavs till 3 100 000 kronor. Han tog på nytt kontakt med NN och ifrågasatte varför han inte hade blivit informerad om att budgivaren som lagt budet på 3 211 000 kronor hade dragit sig ur affären. NN uppgav då att han hade meddelat henne att han inte var intresserad av fastigheten längre. Detta stämmer inte, utan det han hade meddelat mäklaren var att han inte tänkte gå högre än 3 205 000 kronor. NN har även angett att eventuella bud ska uppgå till minst 10 000 kronor.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har i huvudsak uppgett följande.

Efter det att budgivningen pågått i några dagar kände säljarna att de önskade avsluta affären inom kort. De ville därför uppmana spekulanterna att komma in med bud på minst 10 000 kronor över det ledande budet senast den 8 april 2020 klockan 15.00, för att inte fördröja budgivningen och göra processen längre. Hon skulle dock ha framfört och registrerat eventuella bud som kom in även om de hade understigit 10 000 kronor.

Då inga fler bud lades fick hon ett godkännande av säljarna att markera objektet som sålt på webben. Objektet togs bort från marknadsföringskanalerna och tid för kontraktsskrivning planerades in med den anbudsgivare som lagt 3 211 000 kronor.

Anmälaren kontaktade henne på kvällen den 8 april 2020 och uppgav att han inte hade haft möjlighet att återkoppla till henne under dagen. Hon uppgav att budgivningen var avslutad och att objektet var markerat som sålt, men att köpekontraktet inte hade undertecknats ännu. Hon upplyste om att hon därmed fortfarande var skyldig att framföra eventuella nya bud till säljarna. Anmälaren angav dock att han inte längre var intresserad av fastigheten.

Senare under kvällen den 8 april kontaktades hon av den tilltänkta köparen, som återkallade sitt bud på 3 211 000 kronor. Hon kontaktade då säljarna för att höra hur de ville agera. Säljarna informerades om att det inte kostade dem något extra att genomföra en ny budgivningsprocess och att de kunde gå miste om pengar genom att sälja snabbt. Säljarna meddelade att de var medvetna om detta och att det viktiga för dem var att få ett avslut på försäljningsprocessen. De önskade därför inte genomföra en ny budgivningsprocess. Hon tog då kontakt med de budgivare som hade lagt de högsta buden näst efter den ursprungliga vinnaren av budgivningen. En av anbudsgivarna gick inte att nå. Den andra budgivaren valde att lägga ett nytt bud på 3 100 000 kronor, vilket accepterades av säljarna. Anmälaren kontaktades inte, eftersom han tidigare hade meddelat att han inte längre var intresserad av fastigheten.

Handlingarna

Sms-meddelanden den 8 april 2020

Av ett sms-meddelande från anmälaren till NN den 8 april klockan 07.05 framgår följande.

”Hej NN. Jag kommer inte att lägga fler bud. Tack. Mvh [anmälarens namn]”

Av ett sms-meddelande från NN den 8 april 2020 klockan 13.10 framgår följande.

”Hej!

Den som vill lägga fler bud skall inkomma med detta senast 15:00 idag, budet skall uppgå till minimum 10 000 kr för att beaktas. Efter detta beaktas bud endast som inkommer inom 20 minuter efter föregående bud samt uppgår till minimum 10 000 kr. Med vänlig hälsning/NN [namn på mäklarföretag] samt dess uppdragsgivare”

Anbudsförteckningen

Av anbudsförteckningen framgår följande notering som mäklaren har gjort avseende anmälaren.

”Går ej att nå före 15:00 8/4. Budgivaren ringer åter ca 18:00 8/4, meddelar att denna ej är intresserad av fastigheten längre.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Av 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningen

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Av god fastighetsmäklarsed följer bland annat följande. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren (se prop. 1994/95:14 s. 46.). Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats. Det gäller även om säljaren har lämnat särskilda önskemål till mäklaren. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet.

Information om återkallat bud

I ett avgörande från förvaltningsrätten ansåg domstolen att en fastighetsmäklare hade brustit i sin omsorgsplikt när hon inom ramen för en öppen budgivning hade underlåtit att informera den tilltänkte köparen om att budgivaren med det näst högsta budet hade återkallat sitt bud (se Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 29 mars 2018 med mål nr 19170–17). I ett avgörande från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd har nämnden slagit fast att fastighetsmäklare bör anses ha en skyldighet att informera om ett återkallat bud, om budet tidigare har kommunicerats med spekulanter (se FRN 69/17).

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (se RÅ 1996 ref. 83).

Enligt NN var anledningen till att hon inte meddelade anmälaren om att det högsta budet hade återkallats att anmälaren uppgett att han inte längre var intresserad av fastigheten. Detta finns även noterat i anbudsförteckningen. Anmälaren bestrider dock detta och menar att han endast meddelat att han inte tänkte gå högre än sitt lagda bud på 3 205 000 kronor. Ord står mot ord i frågan vilken information anmälaren har lämnat till NN Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att det därmed inte kan anses vara otvetydigt fastställt att NN har agerat i strid med sina skyldigheter i frågan. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Begränsning av möjlighet att lägga bud

Det finns inget krav på att en budgivare måste lägga ett bud på en viss nivå eller innan en viss tidpunkt för att få vara med i en budgivning. Mäklarens skyldighet att vidarebefordra inkomna bud till säljaren kan inte brytas genom instruktioner från säljaren om att mäklaren ska sortera bort bud med ett visst innehåll (se Kammarrättens dom den 9 september 2008 i mål nr 7165–07 och den 7 mars 2013 i mål nr 2593–12 samt Fastighetsmäklarinspektionens beslut i två ärenden med dnr 2014–1806 och 2019–1408). Ageranden som begränsar spekulanters möjlighet att framföra bud till säljaren utgör grund för en varning enligt ovanstående praxis.

Trots formuleringen i det sms-meddelande som har skickats av NN den 8 april uppger hon att hon skulle ha framfört och registrerat eventuella bud som kom in även om de hade understigit 10 000 kronor. Fastighetsmäklarinspektionen anser dock att ett meddelande om att bud skall inkomma inom vissa tidsgränser och uppgå till minst ett visst belopp för att beaktas medför en uppenbar risk för att intressenter avstår från att lämna bud. NN:s agerande har inneburit att spekulanter getts intrycket att det föreligger begränsningar i deras möjlighet att få framföra anbud till säljarna. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning står därmed hanteringen av budgivningen i denna fråga i strid med 8 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen utgör grund för en varning.

Marknadsföringen

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Av praxis framgår det att en mäklare som meddelar att ett objekt har ”sålts” innan det finns ett av båda parter undertecknat köpekontrakt har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed (se Kammarrätten i Stockholms domar den 11 juni 2014 i mål nr 1692–13 och den 30 januari 2008 i mål nr 6082–07). I det ena fallet meddelades mäklaren en varning, i det andra fallet en erinran.

I ett tidigare beslut från Fastighetsmäklarinspektionen (se beslut 2019-09-25 med dnr 2018–1456) hade en mäklare markerat en fastighet som såld i marknadsföringen på internet innan köpekontraktet var undertecknat. Enligt praxis ansågs agerandet motivera en påföljd. Med anledning av att det felaktiga påståendet endast hade publicerats på internet i ett dygn och togs bort av mäklaren så snart anmälaren uppmärksammade honom på felet, ansåg inspektionen att påföljden kunde stanna vid en erinran. Beslutet har överklagats.

Anmälaren i det aktuella fallet uppger att fastigheten angavs vara såld för 3 211 000 kronor i marknadsföringen på internet, redan innan det fanns ett undertecknat köpekontrakt. NN har i sitt yttrande angett att hon fick ett godkännande av säljarna att planera in en tidpunkt för kontraktsskrivning med anbudsgivaren med det ledande budet. I samband med detta fick hon även säljarnas godkännande att markera objektet som sålt och ta bort det från marknadsföringskanalerna. Det är inte utrett i ärendet exakt hur länge det felaktiga påståendet om att objektet var sålt har funnits publicerat på internet. Det kan dock konstateras att köpekontraktet mellan säljarna och de slutliga köparna skrevs under dagen efter det att publiceringen av det felaktiga påståendet skedde på internet. Då det maximalt rör sig om cirka ett dygns publicering av det felaktiga påståendet om att objektet var sålt anser inspektionen att påföljden i det aktuella fallet kan stanna vid en erinran.  

Påföljd

NN meddelas en varning för att ha informerat spekulanter om att det förelåg begränsningar i deras möjlighet att delta i budgivningen. I denna varning ingår en erinran för att NN har angivit att objektet var sålt i marknadsföringen på internet, innan den tidpunkt då det förelåg ett undertecknat köpekontrakt.