Beslut

Sammanfattning

Prövning av om uppgiften om bostadsrättens avgift har redovisats på ett korrekt sätt i objektsbeskrivningen och i marknadsföringen. Även prövning av om mäklaren har använt en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Kritiken avser huvudsakligen att NN ska ha marknadsfört den aktuella bostadsrätten med felaktig information om bostadsrättens avgift samt att han ska ha använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av den. Anmälaren har gett in en skärmbild av ett reklamblad.  

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Han har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet med bilagor, två objektsbeskrivningar, anbudsförteckningen och mäklarbilden.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

I entrén i deras trapphus har mäklaren satt upp ett reklamblad avseende en bostadsrätt i huset som han hade i uppdrag att förmedla. Hon reagerade direkt på att det angivna priset måste vara ett lockpris. Dessutom verkade det som att mäklaren hade använt uppgifter som var minst fem år gamla. I marknadsföringen anges att priset för bostadsrätten är 2 690 000 kronor och att avgiften är 3 973 kronor. Uppgifterna stämmer dock inte. Hennes egen lägenhet har samma egenskaper som den aktuella bostadsrätten, tre rum och kök om 70 kvadratmeter, och är värderad till minst 3 200 000 kronor. En liknande bostadsrätt i föreningen såldes också i oktober förra året för 3 640 000 kronor. Månadsavgiften är i själva verket 4 523 kronor för den här typen av lägenhet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Marknadsföringen

I reklambladet anges bland annat följande.

Pris: 2 695 000 kr

Storlek: 70 kvm

Avgift: 3 973 kr

Objektsbeskrivningen

NN har förelagts att ge in objektsbeskrivningen av bostadsrätten. Han har gett in två dokument. Det ena tillhandahölls tilltänkta köpare vid visningen och det andra har parterna signerat på kontraktsdagen. Inspektionen har vid sin granskning bedömt den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare vid visningen. Det innebär att inspektionen inte har bedömt den objektsbeskrivning som undertecknades av parterna på kontraktsdagen.

I den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare anges att månadsavgiften för bostadsrätten uppgår till 3 973 kronor och därtill ett obligatoriskt tillägg om 68 kronor.  

Uppdragsavtalet

I uppdragsavtalet som är underskrivet av parterna den 11 november 2019 anges inte något för säljaren tänkbart försäljningspris. Av avtalet framgår att en gräns för tilläggsprovision utöver grundprovision har bestämts till 3 300 000 alternativt 3 700 000 kronor. Beloppet är skrivet för hand.  

Mäklarbilden

Av mäklarbilden som är begärd den 13 november 2019 framgår att bostadsrättens avgift uppgår till 4 455 kronor med ett obligatoriskt tillägg om 68 kronor.

Prisstatistik över bostadsrätter sålda på samma gata

Statistik som Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram visar ett genomsnittligt försäljningspris från försäljningar av lika stora bostadsrätter på samma gata under åren 2015 – 2019 om mellan 45 714 och 53 571 kronor per kvadratmeter. Av den framgår att åtta bostadsrätter om samma antal rum och storlek på samma adress under de åren har sålts för mellan 3 200 000 och 3 750 000 kronor.

Övrig information

NN har varit registrerad som fastighetsmäklare sedan den 18 oktober 2016. Fastighetsmäklarinspektionen har under de senaste fem åren meddelat honom en disciplinär påföljd vid ett tillfälle.

Ärendet 4.1-1801-17

Fastighetsmäklarinspektionen beslutade att meddela NN en varning den 24 oktober 2018 för att ha använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av ett förmedlingsobjekt.

NN överklagade beslutet. Förvaltningsrätten avslog överklagandet i maj 2019 (Förvaltningsrätten i Karlstads dom 2019-05-16 mål nummer 6859-18). Domen vann laga kraft den 10 juni 2019.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Objektet är en trerumslägenhet på tredje våningen med balkong. Lägenheten var inte renoverad på länge varför en totalrenovering var nödvändig. Han uppskattade bostadsrättens marknadsvärde till 3 000 000 kronor +/- 200 000 kronor. Vid närmare eftertanke var nog inte spannet +/- 200 000 kronor utan snarare +/- tio procent med tanke på att den har ett bra läge på översta våningen men också hade ett renoveringsbehov. Utgångspriset sattes till 2 695 000 kronor.

Innan budgivningen hade börjat frågade en spekulant vad han trodde att säljaren skulle överlåta lägenheten för innan visning. Han visste inte det utan bad istället spekulanten att lämna ett bud. Han (budgivaren 1) lämnade ett anbud om 3 400 000 kronor. Säljaren accepterade det och man kom överens om att skriva köpekontrakt klockan 18 samma dag. Han blev dock strax efter det uppringd av ytterligare en spekulant som var mycket intresserad och ville se lägenheten, vilket hon fick. Därefter lämnade hon (budgivaren 2) ett anbud om 3 500 000 kronor. Budgivaren 1 lämnade därefter ett anbud om 3 525 000 kronor och budgivaren 2 lämnade ett anbud om 3 550 000 kronor och blev därmed köpare av lägenheten.

Den prisstatistik som inspektionen har tagit fram visar att såväl hans marknadsvärdering som slutpriset ligger inom spannet. De enskilda prisskillnaderna beror på de olika kunderna och deras förutsättningar. I den aktuella förmedlingen lämnade den första budgivaren ett bud som kanske var lite för högt. Skillnaden mellan utgångspriset och slutpriset beror ytterst på spekulanterna samt hur budgivningen startade. 

Vad gäller avgiften var den fel angiven i reklambladet vid ytterdörren, en ren felskrift. Den var dock korrekt angiven i marknadsföringen på internet och i objektsbeskrivningen som han också gick igenom med båda spekulanterna vid visningen. Den felaktiga uppgiften har inte påverkat förmedlingen på något sätt.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Uppgiften om månadsavgiften

Enligt 18 § första stycket fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader (18 § tredje stycket).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det bland annat att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande.

Av utredningen i ärendet och av NNs egna uppgifter framgår det att han har infört en felaktig uppgift om bostadsrättens månadsavgift i marknadsföringen. Skillnaden är väsentlig och uppgiften är sådan att den sannolikt påverkar konsumentens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Fastighetsmäklarinspektionen gör därav bedömningen att NN har marknadsfört bostadsrätten i strid med marknadsföringslagen. NN har genom sitt agerande handlat i strid med god fastighetsmäklarsed. Agerandet utgör normalt sett grund för en varning.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut ansett det förmildrande när en felaktig uppgift om förmedlingsobjektet i marknadsföringen har korrigerats och den korrekta uppgiften även framgår av objektsbeskrivningen (se beslut den 26 september 2018 dnr 2018-1125). NN har anfört att uppgiften infördes av misstag i reklambladet men att den korrekta uppgiften enligt honom har lämnats i annan marknadsföring och i den objektsbeskrivning som tillhandahölls tilltänkta köpare vid visningen. Detta stämmer dock inte eftersom uppgiften om bostadsrättens avgift är felaktigt angiven även i objektsbeskrivningen. Tanken med att en objektsbeskrivning ska tillhandahållas alla tilltänkta köpare får bland annat anses vara att konsumenter ska ha tillgång till de obligatoriska uppgifterna inför beslutet om de ska lägga ett bud på ett objekt eller inte.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN även har brustit i sin skyldighet att upprätta en korrekt objektsbeskrivning med avseende på avgiften. Han har genom sitt handlande agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Uppgiften får anses ha tämligen stor betydelse för en köpare. Bristen i objektsbeskrivningen medför att de tilltänkta köparna har saknat möjlighet att på ett korrekt sätt bedöma kostnaden för bostadsrätten. Fastighetsmäklarinspektionen anser att förseelserna motiverar en varning.

Priset i marknadsföringen

Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12).

Det marknadsförda utgångspriset för bostadsrätten var 2 695 000 kronor och det slutliga försäljningspriset var 3 550 000 kronor. Det marknadsförda utgångspriset har understigit det slutliga försäljningspriset med drygt 850 000 kronor. Detta innebär en avvikelse på 24 procent. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det marknadsförda priset väsentligen har understigit försäljningspriset. Det är en indikation på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

NN har inledningsvis uppgett att han uppskattade bostadsrättens marknadsvärde till 3 000 000 kronor +/- 200 000 kronor. Det innebär ett värde på mellan 2 800 000 och 3 200 000 kronor. Inspektionen konstaterar att han ändå valde att marknadsföra bostadsrätten med ett utgångspris som ytterligare understeg det av honom lägst uppskattade värdet med drygt 100 000 kronor. NN har efter att han förelagts att bemöta detta ändrat sig och istället uppgett att det snarare var så att han uppskattade värdet till 3 000 000 kronor +/- tio procent. Fastighetsmäklarinspektionen anser att förhållandet påverkar trovärdigheten i hans redogörelse för hur han bedömde bostadsrättens marknadsvärde.

NN har inte gett in någon statistik eller annat material som han har använt sig av i sin bedömning av bostadsrättens marknadsvärde. Statistik som Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram visar att åtta lika stora bostadsrätter i det aktuella området under åren 2015-2019 överläts för mellan 3 200 000 och 3 750 000 kronor. Enligt inspektionens mening är dessa objekt lämpliga som jämförelseobjekt vid bedömningen av bostadsrättens marknadsvärde. Dessa har således överlåtits för betydligt högre priser än de 2 695 000 kronor som förmedlingsobjektet marknadsfördes för. Den statistik som inspektionen har tagit fram visar ett genomsnittligt pris om mellan 45 714 och 53 571 kronor per kvadratmeter i det aktuella området. Det skulle ge den aktuella bostadsrätten ett marknadsvärde om minst 3 200 000 kronor. Detta värde ligger också helt i linje med vad bostadsrätten senare överläts för om än till och med blygsamt. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN borde ha tagit hänsyn till statistiken i sin värdering av bostadsrätten och att statistiken tydligt talar för att utgångspriset i marknadsföringen inte motsvarade bostadsrättens marknadsvärde.

Det första anbudet som lämnades på bostadsrätten var också på 3 400 000 kronor. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening är det anmärkningsvärt att det första budet lades på en nivå som översteg utgångspriset med drygt 700 000 kronor. Det talar även det starkt för att det har varit fråga om ett lockpris i marknadsföringen.

I uppdragsavtalet för den aktuella förmedlingen anges inte något för säljaren tänkbart försäljningspris. Däremot har gränsen för tilläggsprovision utöver grundprovision bestämts till 3 300 000 alternativt 3 700 000 kronor. Oavsett vilket av de två beloppen som har avtalats som gräns indikerar det att förväntningarna på slutpriset låg långt över utgångspriset.

Vid en samlad bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att de förhållanden som NN har fäst avseende vid när han bedömde bostadsrättens marknadsvärde inte i det aktuella fallet är sådana att han kan anses ha saknat möjlighet att ange en mer korrekt prisuppgift vid marknadsföringen av den förmedlade bostadsrätten.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjektet. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen ska enligt 29 § fastighetsmäklarlagen återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Kan det anses tillräckligt, får inspektionen i stället meddela varning eller erinran.

Av förarbetena till 1984 års fastighetsmäklarlag (prop. 1983/84:16 s. 33 f.) framgår bland annat följande.

Det kan också tänkas fall där mäklaren utan att begå en straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. Särskilt allvarligt är det om mäklaren i något avseende utnyttjar någons okunnighet eller oförstånd. Som exempel kan nämnas att mäklaren utformar köpehandlingarna på ett sådant sätt att en av parterna gynnas otillbörligt. Ett annat exempel är att mäklaren förtiger någon omständighet av betydelse för bedömningen av fastighetens värde. Ytterligare exempel är att mäklaren betingar sig ersättning i former som strider mot god fastighetsmäklarsed. I dessa och liknande fall bör registreringen i allmänhet återkallas.

Även det förhållandet att mäklaren visar sig inkompetent för fastighetsmäklarsysslan bör ytterst kunna leda till återkallelse av registreringen. Bedömningen måste dock i dessa fall göras med försiktighet. Även om samhället bör ställa särskilda krav på den som utövar mäklaryrket måste man acceptera att inte alla kan vara lika kunniga och skickliga. Om emellertid en mäklare på grund av okunnighet eller oskicklighet upprepade gånger begår sådana misstag i sin verksamhet som leder till skada för uppdragsgivarna, bör återkallelse kunna övervägas.

Ungefär samma synpunkter gör sig gällande i fall där mäklaren visserligen inte allmänt sett kan vara inkompetent men på grund av vårdslöshet missköter sina sysslor till skada för uppdragsgivaren eller dennes motpart. Av betydelse är i sådana fall huruvida det är fråga om upprepat slarv eller om endast enstaka misstag.

När en fastighetsmäklare vid upprepade tillfällen är föremål för Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn och beslut kan alltså påföljd i form av återkallelse av mäklarens registrering aktualiseras.

NN har en gång tidigare meddelats en disciplinär påföljd för att ha angett en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av ett förmedlingsobjekt. NN får förutsättas ha delgetts domen innan han ingick förmedlingsuppdraget avseende den aktuella bostadsrätten. Med hänsyn till att den tidigare meddelade varningen avsåg en enstaka brist i ett förmedlingsuppdrag bedömer dock Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden i förevarande ärende kan stanna vid en varning.