Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har uppfyllt sin kontrollskyldighet avseende vem som har haft rätt att förfoga över förmedlingsobjektet som ingått i ett dödsbo. Frågan om mäklaren har haft rätt att förlita sig på en bolagsjurists inrådan i frågan om vem som är att anse som dödsbodelägare har ingått i prövningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklare NN avseende ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har även gett in köpekontraktet, depositionsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, fastighetsutdraget, två fullmakter och en sms-konversation.

På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig i ärendet. Han har även gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet, depositionsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, fastighetsutdraget, journalen, ett personbevis, bouppteckningen, tilläggsbouppteckningen, ett testamente, en e-postkonversation mellan NN och bouppteckningsbyrån samt två e-postkonversationer mellan NN och en bolagsjurist.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Budgivningen startade den 27 augusti 2019 med att anmälaren la det första budet på 1 800 000 kr. Efter att anmälaren la det högsta budet den 30 augusti 2019 lades inga nya bud på 24 timmar. Anmälaren frågade då NN om budgivningen skulle avslutas, varpå NN svarade följande via sms den 31 augusti 2019.

”Hej,

Det hoppas jag också! Har kunder som sagt sig vilja betala utgångspriset och de budgivare som lagt bud hittills är en bit ifrån det så jag förstår att säljaren vill vänta in deras besked.”

Anmälaren beslöt sig då för att höja sitt eget bud från 2 065 000 kr till utgångspriset 2 200 000 kr. Vid tillträdet ville anmälaren veta namnet på spekulanten som ville lägga ett bud som motsvarade utgångspriset, men NN vägrade och hävdade att han inte får lämna ut namnet med hänsyn till GDPR. Anmälaren tror nu att NN lurade honom att höja sitt bud.

Anmälaren anser också att NN har genomfört försäljningen på olaglig grund, då skriftliga fullmakter från övriga två dödsbodelägare saknades vid kontraktsskrivningen med den tredje dödsbodelägaren den 31 augusti 2019. När banken skulle betala ut lånet till anmälaren begärdes fullmakter från dödsbodelägarna. NN svarade då följande via e-post.

”Hej,

(…)

Vad gäller fullmakt från dödsboet så behövs detta inte då fastigheten är testamenterad och övriga dödsbodelägare har accepterat testamentet.

Banken får gärna kontakta mig direkt om det råder oklarheter kring detta.”

När banken inte accepterade muntliga fullmakter skrev de övriga två dödsbodelägarna under fullmakter den 24 september 2019, enligt vilka den tredje delägaren gavs rätt att för deras räkning bland annat underteckna köpekontrakt. Köpekontraktet undertecknades emellertid redan den 31 augusti 2019.

Anmälaren tror att NN inte har begärt in fullmakter tidigare eftersom han är vän med den tredje dödsbodelägaren sedan tidigare och därför har ensidigt tillvaratagit dennes intresse. Anmälaren misstänker också att syftet var att NN försökte hjälpa den tredje dödsbodelägaren att gå bakom ryggen på de övriga två delägarna, då dessa har en långvarig konflikt och inte har kontakt med varandra, vilket NN är väl medveten om.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Förmedlingsobjektet ägdes av ett dödsbo och det fanns en registrerad bouppteckning samt ett testamente. NN hade inledningsvis kontakt med samtliga dödsbodelägare som framgick av bouppteckningen och efterfrågade deras inställning till en framtida försäljning av förmedlingsobjektet. Samtliga ansåg att en försäljning skulle ske. I samband med dessa kontakter har NN även nämnt att han skulle göra en bedömning av vilka av dödsbodelägarna som de facto efter godkännandet av testamentet skulle anses vara behöriga att skriva under ett förmedlingsuppdrag och kommande köpekontrakt. Samtliga dödsbodelägare förklarade att de accepterade detta agerande. Anledningen till kontakten var att enligt testamentet skulle dödsbodelägare XX erhålla hela kvarlåtenskapen och att dödsbodelägarna YY och ZZ hade godkänt testamentet mot att de skulle få ut sin laglott.

Den 13 augusti 2019 kontaktade NN en bolagsjurist som arbetar för NN:s arbetsgivare. Han fick beskedet att det enbart var XX som är att anse som dödsbodelägare eftersom YY och ZZ har godkänt testamentet. NN inrättade sig därför efter beskedet och riktade sitt arbete mot XX som ensam dödsbodelägare.

Först den 23 september 2019 la bouppteckningsbyrån fram en ny uppfattning från deras sida. De menade att även YY och ZZ var att anse som dödsbodelägare eftersom de faktiskt inte avstått från sin laglott. NN kontaktade därför bolagsjuristen igen den 24 september 2019 och även juristen ändrade sin inställning i frågan till att dela bouppteckningsbyråns uppfattning. NN tog då omgående kontakt med YY och ZZ och tillsåg att de lämnade fullmakt till XX att företräda dödsboet i samband med överlåtelsen av förmedlingsobjektet.

NN bestrider anmälarens påståenden. Så fort han nåddes av bolagsjuristens nya besked tillsåg han att inhämta fullmakter från de övriga dödsbodelägarna. Vad han uppgav i sitt e-postmeddelande till banken den 19 september 2019 berodde på de uppgifter som han hade tillgång till vid detta tillfälle. Han fick ett felaktigt besked från sakkunniga på området och agerade efter det, men agerade skyndsamt när han fick nya korrekta besked för att överlåtelsen skulle kunna genomföra enligt parternas gemensamma avtalsvilja. Han menar att det inte kan anses vara oaktsamt eller i strid med god fastighetsmäklarsed att inrätta sig efter ett sådant besked. NN har aldrig träffat några av dödsbodelägarna tidigare, varför det inte heller stämmer att han skulle vara god vän med dödsbodelägare XX och därmed ha agerat endast för dennes bästa. Dödsboets företrädare har informerats om samtliga bud och buden har noterats i anbudsförteckningen.

Handlingarna

Av de inskickade handlingarna framgår bland annat följande.

Bouppteckningen

Bouppteckningen förrättades den 28 februari 2019.

Enligt bouppteckningen finns tre dödsbodelägare, vilka är XX, YY och ZZ.

Tilläggsbouppteckningen

Tilläggsbouppteckningen förrättades den 3 juni 2019.

Ett testamente daterat den 29 oktober 2003 har framkommit efter bouppteckningsförrättningen den 28 februari 2019. Testamentet är godkänt av dödsbodelägarna YY och ZZ mot att de erhåller sin rätt till laglott.

Testamentet

Enligt testamentet tillfaller all den avlidnas egendom dödsbodelägare XX.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet ingicks den 6 augusti 2019 mellan NN och dödsboet genom dödsbodelägare XX.

Journalen

I journalen anges att NN kontrollerade vem som har rätt att förfoga över fastigheten den 5 augusti 2019.

Det anges också att NN inhämtade bouppteckningen den 13 augusti 2019.

Köpekontraktet

Köpekontraktet undertecknades den 31 augusti 2019 av anmälaren och den andra köparen samt dödsboet genom dödsbodelägare XX.

E-postkonversation mellan NN och bolagsjuristen

NN, den 13 augusti 2019

”Hej,

Ska hjälpa ett dödsbo med försäljning av fastighet där den avlidne testamenterat all egendom till en av tre dödsbodelägare.

Dödsboet är ej skiftat.

Räcker det med att teckna uppdragsavtal med den av dödsbodelägarna som ärvt via testamente? Eller krävs uppdragsavtal med alla tre?”

Bolagsjuristen, den 13 augusti 2019

”Hej NN,

Innan det är klart om testamentet blir gällande anses alla arvingar enligt lag och universella testamentstagare som dödsbodelägare och företräder dödsboet.

En arvinge har möjlighet att klandra ett testamente genom att väcka klandertalan inom sex månader efter det han erhöll del av testamentet. Om övriga dödsbodelägarna godkänner testamentet eller det vinner laga kraft (pga att det inte överklagas inom fristen) är de övriga arvingarna inte längre dödsbodelägare. Men fram till dess är alla tre företrädare för dödsboet och behöver skriva under uppdragsavtalet.”

NN, den 13 augusti 2019

”Tack för snabbt svar! Inser nu att jag missade information i frågeställningen, testamentet är godkänt av de två övriga dödsbodelägarna. Vilket, om jag förstod ert svar korrekt, gör att de inte längre är att räkna som dödsbodelägare.”

Bolagsjuristen, den 13 augusti 2019

”Exakt!”

NN, den 24 september 2019

”Hej,

Nu återvände begravningsbyrån med invändningen att de övriga två dödsbodelägarna begär att få ut sin laglott ur fastigheten. Ska de då inkluderas i processen?”

Bolagsjuristen, den 24 september 2019

”Hej NN,

Har de övriga syskonen endast delgivits testamentet men inte godkänt det och det inte gått 6 månader sedan de delgavs testamentet? I så fall är de fortfarande dödsbodelägare och ska också signa för dödsboet, såväl uppdragsavtal som kontrakt m.m.

Har de godkänt testamentet är de inte dödsbodelägare. De ska skriftligen ha godkänt testamentet.

Skicka gärna över bouppteckningen så får jag se vad som står i den.”

NN, den 24 september 2019

”Hej,

Här kommer bouppteckningen.”

Bolagsjuristen, den 24 september 2019

”Ok, av bouppteckningen framgår inte att testamentet godkänts av dödsbodelägarna. Det innebär att det finns tre dödsbodelägare.

Det framgår också att ZZ är dödsbodelägare efter den tidigare avlidne maken (den avlidnas makes namn) så även om ZZ skulle godkänna (den avlidnas namn) testamente så kan ZZ trots detta kvarstå som dödsbodelägare till följd av arv efter (den avlidnas makes namn). Skulle det bli tal om det så måste vi se bouppteckningen efter tidigare avliden make.

Men som det är just nu är alla tre dödsbodelägare.”

NN, den 24 september 2019

”Ok,

Jag förstod det som att ”testamente daterat 29 oktober 2003 har framkommit efter bouppteckningsförrättningen den 29 februari 2019, vilket är godkänt av ZZ och YY mot att de erhåller sin rätt till laglott” innebar att de godkänt testamentet?”

Bolagsjuristen, den 24 september 2019

”Nej, när de påkallat jämkning så är testamentet inte godkänt. Lite olyckligt skrivet i bouppteckningen kan jag tycka. Alla tre är således dödsbodelägare.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens kontrollskyldighet

Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) har mäklaren en skyldighet att kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten. I 18 kap. 1 § ärvdabalken (1958:637) anges att ett dödsbo förvaltas gemensamt av dödsbodelägarna.

Fastighetsmäklarinspektionen framhåller att det är särskilt viktigt att en fastighetsmäklare kontrollerar vem som äger rätt att förfoga över en fastighet när uppdraget innefattar förmedling från ett dödsbo. I dessa fall ska mäklaren försäkra sig om att han har ett uppdrag från samtliga dödsbodelägare, antingen genom ett uttryckligt samtycke från var och en eller att fullmakt föreligger för den som företräder övriga delägare (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärendena 18-2566 och 2018-0503).

NN har haft en skyldighet att kontrollera vem som hade rätt att förfoga över fastigheten. Det framkommer av utredningen att förmedlingsobjektet ägdes av ett dödsbo. Av bouppteckningen och tilläggsbouppteckningen framgår att det fanns tre dödsbodelägare, varav en av dessa enligt testamente skulle ärva all kvarlåtenskap mot att de övriga två skulle erhålla sin laglott. Bouppteckningen registrerades den 28 februari 2019 och tilläggsbouppteckningen den 3 juni 2019. NN ingick den 6 augusti 2019 uppdragsavtal med endast dödsbodelägare XX, inte YY och ZZ. Som förklaring har han uppgett att han förlitade sig på en jurists rådgivning i frågan, enligt vilken YY och ZZ inte längre ska ha varit att anse som dödsbodelägare.

En mäklare kan ursäkta sig med råd från en sakkunnig endast om särskild sakkunskap krävs. Om rådet avser hantering av mäklarens normala åligganden förväntas mäklaren själv ha tillräcklig sakkunskap och torde inte kunna invända att hen agerat i enlighet med råd från en jurist (se ”Fastighetsmäklarlagen – en kommentar”, Magnus Melin, fjärde upplagan s. 315 f). I länsrätten i Stockholms mål 17438-02 hade uppdragsgivaren erhållit förmedlingsobjektet genom legat i testamente kort tid före kontakten med mäklaren och samtliga dödsbodelägare hade ännu inte godkänt testamentet när förmedlingsuppdraget ingicks eller då objektet överläts. Vid uppfyllande av sin kontrollskyldighet av förfoganderätten över förmedlingsobjektet förlitade mäklaren dels sig på att bostadsrättsföreningen hade beviljat uppdragsgivaren medlemskap, dels på rådgivning från en jurist anställd på en branschorganisation. Rådgivningen visade sig senare vara ofullständig. Domstolen ansåg dock att dessa omständigheter inte räckte för att mäklaren skulle undgå påföljd och fastställde Fastighetsmäklarinspektionens beslut om varning för brister i kontrollskyldigheten.

Det framgår av tilläggsbouppteckningen att dödsbodelägarna YY och ZZ godkänner att dödsbodelägare XX ärver all kvarlåtenskap mot att YY och ZZ erhåller sin laglott. Inget annat har framkommit än att tilläggsbouppteckningen har varit tillgänglig för NN under hela förmedlingsuppdraget.

Fastighetsmäklarinspektionen menar att det ingår i en mäklares hantering av dennes normala åligganden att känna till att en dödsbodelägare som vidhåller sin rätt till laglott genom att begära jämkning av ett testamente är att anse som dödsbodelägare. Inspektionen noterar dessutom att NN den 13 augusti 2019 inte meddelade juristen att YY och ZZ godkänt testamentet med förbehåll om att få ut sin laglott, utan endast uppgav att de godkänt testamentet. Eftersom NN fick svar efter den information han uppgav anser Fastighetsmäklarinspektionen inte att juristens rådgivning från den 13 augusti 2019 var ofullständig eller felaktig.

Mot denna bakgrund bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte har fullgjort sin kontrollskyldighet enligt 17 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen är varningsgrundande.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.