Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har på ett korrekt sätt i marknadsföringen och objektsbeskrivningen redovisat icke obligatoriska uppgifter om att ett vindsförråd tillhör förmedlingsobjektet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har två köpare av en bostadsrätt via ombud framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. Kritiken avser marknadsföringen av bostadsrätten samt att NN ska även ha brustit i sin omsorgsplikt och kontrollskyldighet. Anmälarna har bland annat inkommit med överlåtelseavtalet, depositionsavtalet, en fullmakt för den ena anmälaren, en fullmakt för den ena säljaren, objektsbeskrivningen, mailkonversationer mellan NN och en spekulant samt objektsbeskrivningen som har upprättats och tillhandahållits spekulanter av en annan fastighetsmäklare vid omförsäljningen av förmedlingsobjektet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN via ombud yttrat sig i ärendet. NN har även inkommit med uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen, ett brev från NN:s ombud till anmälarnas ombud, en fullmakt för den ena säljaren samt en fullmakt för den ena anmälaren.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

Av objektsbeskrivningen, vilken delades ut till spekulanter och senare fogades till överlåtelseavtalet, framgick bland annat att man skulle ha direktaccess till sitt vindsförråd via en dold dörr i huvudsovrummets garderob. Uppgifterna understöddes av en planritning. Under visningen diskuterade NN att det kunde finnas möjlighet att bygga en ”walk-in closet” från bostaden till förrådet efter diskussion med bostadsrättsföreningens styrelse eller att förrådet eventuellt kunde förvärvas från föreningen och göras till biyta. Först efter undertecknandet av överlåtelseavtalet den 9 april 2019 informerade säljarna anmälarna om att de hade en brandskyddsfråga med bostadsrättsföreningen, men enligt både säljarna och NN skulle varken bostaden eller direktaccessen till vindsförrådet påverkas.

Vid skriftväxling under september 2019 mellan anmälarna och bostadsrättsföreningens styrelse framkom att redan innan säljarnas förvärv av förmedlingsobjektet hade bostadens yta ökats genom att bostadsrättsinnehavaren hade ianspråktagit och införlivat en del av fastighetens vindsplan i bostaden. Branddörren som skiljde vindsplanet från bostaden var upptagen för att utgöra en utrymningsväg från bostaden till vinden. Särskilda lagregler gäller för branddörrar och utrymningsvägar från en lägenhet, exempelvis att det ska råda fri passage. Förmedlingsobjektets branddörr var inbyggd eller täckt av en garderob och för att komma åt dörren var man tvungen att kliva in i garderoben, vilket inte uppfyller kravet på fri passage. Eftersom lägenheten tidigare hade förändrats på ovan beskrivet sätt anser anmälarna att det ålåg NN att noga kontrollera med säljarna och bostadsrättsföreningen vilka regler som gällde beträffande branddörren. I sista hand borde hon även ha kontrollerat med stadsbyggnadskontoret och föreningens bygglovsansökan avseende lägenheten. Anmälarna menar att det är anmärkningsvärt att NN inte har gjort något av detta, eftersom säljarna har under långa tidsperioder ingått i bostadsrättsföreningens styrelse. NN har därför inte har utfört förmedlingsuppdraget på ett omsorgsfullt sätt och har även brustit i sin kontrollskyldighet.

Vidare anser anmälarna att NN har använt sig av felaktiga och missvisande uppgifter i marknadsföringsmaterialet, där hon har utfäst direktaccess från bostaden och att vindsförrådet tillhör förmedlingsobjektet. Materialet har påverkat anmälarnas förmåga att fatta ett välgrundat beslut. NN har också underlåtit att reagera när en styrelseledamot i bostadsrättsföreningen påtalade för henne att det inte fanns direktaccess från bostaden till förrådet på grund av ombyggnationen utifrån gällande brandskyddsregler. Hon har inte heller informerat om att vindsförrådet var tvunget att förbli ett förråd, att garderoben där dörren var inbyggd skulle rivas med anledning av brandskyddsregler eller att ombyggnationen av vinden och föreningens ianspråktagande av vindsförrådet skulle innebära en reduktion av förrådets yta. Anmälarna menar att NN:s tystnad i detta avseende är förvånande eftersom det förelåg brist på förrådsytor i bostaden och en direktaccess till det stora vindsförrådet var helt avgörande för anmälarnas beslut att förvärva förmedlingsobjektet.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har via ombud yttrat sig i ärendet och har anfört i huvudsak följande.

Under kontraktsskrivningen berättade den ena säljaren att branddörren skulle flyttas så att man kom ut direkt på vinden. Säljaren åtog sig att göra det och genomförde flytten av dörren innan tillträdet. Detta hade inte nämnts tidigare. Det har heller aldrig varit tal om att vindsförrådet skulle tillhöra förmedlingsobjektet eller att bostadsrättsföreningen skulle riva garderober. NN har inte diskuterat någon möjlighet att göra en ”walk-in closet” eller att köpa vindsförrådet från föreningen. Däremot har hon i efterhand fått höra att föreningen och köparen hade kommit ihop sig och att föreningen har tagit bort vindsförrådet och ersatt det efter någon tid. NN känner inte till bakgrunden till detta.

Handlingarna

Objektsbeskrivningen

Sida 3

(…)

”I masterbedroom finns en längsgående garderob och där man även kommer rakt in till sitt vindsförråd via en dold dörr.”

(…)

”Ett rymligt vindsförråd tillhör lägenheten som man har access till direkt från ovanvåningen.”

Planritningen

Planritningen innehåller två bilder, den ena föreställande förmedlingsobjektets planlösning och den andra föreställande en alternativ planlösning. På båda bilderna finns förrådet inritat i direkt anslutning till bostaden. Branddörren är inte särskilt utmärkt i jämförelse med andra dörrar på bilderna.

Brev från NN:s ombud till anmälarnas ombud

Sida 1

”(…)

Det är vidare riktigt att NN upprättat en objektsbeskrivning – godkänd av säljaren – som överlämnades till alla spekulanter.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I god fastighetsmäklarsed ingår att även följa all annan tillämplig lagstiftning.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgift om lägenhetens storlek samt upplåten mark och dess areal.

En uppgift om huruvida ett vindsförråd tillhör en bostadsrätt eller inte utgör inte obligatoriska uppgifter i en objektsbeskrivning. Inget hindrar dock att mäklare för in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som mäklaren för in i objektsbeskrivningen är obligatorisk eller inte ska den vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens i Stockholm dom den 4 juli i mål nr 8375-04).

Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används återger förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen (2008:486) anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Av 8 § samma lag framgår att vilseledande marknadsföring är otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Det saknas uppgifter i handlingarna i ärendet om att det ska ha ingått mark i upplåtelsen av bostadsrätten. Inte heller finns det någonting i ärendet som tyder på att det skulle ha funnits något särskilt nyttjanderättsavtal eller liknande med föreningen om vindsförrådet. NN har anfört att det aldrig har varit tal om att vindsförrådet tillhörde bostadsrätten. Trots det har hon på två olika ställen i objektsbeskrivningen, vilken har delats ut till spekulanter och fogats till köpekontraktet, infört en felaktig uppgift om att förrådet tillhör förmedlingsobjektet. Utöver detta har NN i planritningen ritat in förrådet i direkt anslutning till bostaden. Branddörren som skiljer dem åt är inte utmärkt som branddörr i ritningen, utan är avbildad på exakt samma sätt som alla andra dörrar i bostaden. Sammantaget förmedlas ett intryck av att vindsförrådet tillhör bostadsrätten, vilket sannolikt påverkar konsumenternas förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN, genom att ha ritat in vindsförrådet i planritningen och i objektsbeskrivningen ha uppgett att vindsförrådet tillhörde lägenheten, har fört in uppgifter i objektsbeskrivningen och därmed även i marknadsföringen som har förmedlat intryck av att vindsförrådet har ingått i överlåtelsen av bostadsrätten. Inspektionen anser att uppgifterna är att betrakta som felaktiga i strid med 18 § fastighetsmäklarlagen samt vilseledande och otillbörliga enligt 8 och 10 §§ marknadsföringslagen, varför användandet av uppgifterna har stått i strid med god fastighetsmäklarsed även på den grunden. Agerandet är varningsgrundande.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.