Beslut

Sammanfattning

Prövning av mäklarens hantering av anbudsförteckningen då den överlämnats till parterna först i samband med Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn och förteckningen inte innehållit uppgift om ett villkor som köparen ställt och inte heller innehållit kontaktuppgifter till köparen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av förmedlingen av en fastighet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Han har gett in anbudsförteckningen, journalen och meddelanden till parterna om att anbudsförteckningen översänds.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Efter en privat visning den 5 juni lade han ett förhandsbud på 1 900 000 kr med villkor att budet gäller enbart innan den ordinarie visningen, dvs fram till den 15 juni. Den 13 juni meddelade NN att säljaren accepterar budet och kontraktsskrivning bokades den 15 juni. Dagen innan kontraktsskrivningen ringde NN igen och sa att de fått ett högre förhandsbud. Det blev en budgivning som han vann och kontrakt skrevs den 15 juni med ett slutpris på 2 000 000 kr.

En nära vän, som också hade anmält intresse för fastigheten, har berättat att NN ringde upp honom den 9 juni och informerade om att säljarna hade fått ett förhandsbud på fastigheten som de var ganska nöjda med, men att de tänkte ha en egen ”hemlig” visning den 12 juni för dem som verkligen var intresserade och hade ekonomisk möjlighet att buda över 1,9 miljoner.

Genom att tidigarelägga visningen har NN agerat felaktigt och i strid med hans villkor för budet. Om han hade känt till detta hade han lika gärna kunnat vänta till den ordinarie visningen och börja budgivningen på 1 700 000 kr istället. Nu utnyttjade NN hans förhandsbud som start för budgivningen.

Han har frågat säljaren om detta per sms och fått svaret att när mäklaren ringde och informerade spekulanter om att visningen är inställd var det ett par stycken som insisterade på att få komma och titta. De fick då den möjligheten.

Han fick ingen anbudsförteckning vid tillträdet. NN var föräldraledig och tillträdet sköttes av en annan mäklare. När hon försökte hitta anbudsförteckningen i datorn sa hon att NN hade nollställt budgivningslistan.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren kontaktade inte honom utan säljarna för att få titta på fastigheten. Detta var inte vad säljarna hade önskat och de visste inte riktigt hur de skulle hantera situationen, men de lät anmälaren komma och titta. Anmälaren lämnade därefter ett bud direkt till säljarna. Säljarna kontaktade honom och meddelade att de hade låtit anmälaren komma och titta på fastigheten den 5 juni. Säljarna meddelade också att de den 6 juni fick ett bud från anmälaren på 1 900 000 kr och att budet gällde ”om officiella visningen inte genomförs den 16 juni”. Inget annat än så.

Säljarna var överrumplade över situationen och de kom överens om att fundera på saken över helgen. På måndagen den 10 juni diskuterade han med säljarna och de fick så klart på fråga veta att det fanns många spekulanter som visat intresse för huset (16 sällskap exklusive anmälaren). Säljarna beslutade att han skulle ringa anmälaren och boka en preliminär kontraktsskrivning lördag 15 juni samt upplysa anmälaren om att allt kan hända innan köpekontraktet är undertecknat av samtliga parter. Han meddelade anmälaren att ”som det ser ut just nu kan vi boka in en preliminär kontraktstid enligt säljarens önskemål”. Han fick även i uppdrag av säljarna att ringa alla som visat intresse för huset/visning och meddela dem att säljaren redan fått ett bud 1 900 000 kr, dvs 200 000 kr mer än utgångspriset och att de då inte fick genomföra visningen den 16 juni samt att kontrakt var bokat till 15 juni. Några spekulanter tackade då för informationen och meddelade att de letade vidare efter annat hus. Andra spekulanter blev överrumplade och tyckte att huset verkade vara deras drömhus och föreslog att de kunde titta på det samma kväll och definitivt tidigare än den 16 juni. Säljarna valde att låta spekulanterna komma och titta och bedömde inte att de gjorde fel i förhållande till anmälarens villkor. Det stämmer inte att han agerat så som anmälaren ska ha fått information om från en nära vän. Han har givetvis inte agerat utan säljarnas vetskap. Anmälarens vän var den sista spekulanten han ringde till och han hade då redan fått klartecken från säljarna om att visning 12 och 13 juni var OK och att den aktuella spekulanten också var välkommen. Han berättade också om anmälarens villkor att ordinarie visning inte fick genomföras. Det försiktiga villkoret som anmälaren ställt möjliggjorde för säljarna att visa fastigheten för fler spekulanter. Han höll i en icke marknadsförd visning för några sällskap den 12 juni och säljarna visade själva fastigheten för några sällskap den 13 juni. Detta resulterade i att fler ville lämna bud. Budgivning hölls den 14 juni och han förklarade för anmälaren att huset inte är sålt förrän kontrakt är underskrivet av båda parter och att han som mäklare är skyldig att framföra bud till säljaren. Anmälaren förstod och valde att delta i budgivningen. Anmälaren bjöd 2 000 000 kr innan budgivare 3 lämnade samma bud. Säljarna valde då att sälja till anmälaren eftersom han bjöd det priset först.

Vid tillträdet var han föräldraledig. Han ringde parterna innan ledigheten och informerade om att en kollega skulle hålla i tillträdet. Han förberedde samtliga handlingar för att underlätta för kollegan. Anbudsförteckningen låg klar och utskriven i mappen redo för underskrifter/överlämnande. Kollegan missade dessvärre att den låg där. Parterna har fått anbudsförteckningen skickad/mejlad till sig den 28 februari 2020.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Anbudsförteckningen

Av anbudsförteckningen framgår att bud lämnats av anmälaren och två andra budgivare. Anbudsförteckningen inleds med information på första sidan om fastigheten och säljarna, därunder är sidan helt tom. Överst på sidan 2 i anbudsförteckningen har utrymme lämnats för köpare och säljare att den 1 oktober 2019 kvittera mottagandet av anbudsförteckningen med formuleringen ”Har tagit del av ovanstående”. Det finns inga underskrifter. Under utrymmet för kvitteringen av mottagandet finns en text på den nedre högre halvan av sidan där budgivarna och buden noterats i packad text efter varandra. För budgivare 1 och 3 anges namn och kontaktuppgifter i anslutning till deras första bud. För budgivare 2, som är anmälaren, finns inga kontaktuppgifter noterade. Det finns inget villkor noterat för budgivare 2:s första bud. Ifråga om budgivare 2:s första bud finns följande notering.

Budgivare 2: [namn], köpare 1,900.000 kr 6 juni 2019 kl 23:12

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.

Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jämför Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567–14).

Det finns inte något undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar i denna del är heller inte beroende av att uppdragsgivaren accepterar anbuden eller förhållanden som rör mäklaren.

I anbudsförteckningen saknas det uppgift om att anmälarens (budgivare 2) första bud var förenat med ett villkor. Det framgår av utredningen att det aktuella budet lämnades direkt till säljaren, inte till NN, men det är ostridigt att säljaren hörde av sig till NN och berättade om budet och även om villkoret. NN hade därmed en skyldighet att notera de uppgifter han fått reda på om budet genom informationen från säljaren. Det villkor som gällde för budgivare 2:s första bud borde därför ha noterats i anbudsförteckningen.

I anbudsförteckningen saknas det kontaktuppgifter till budgivare 2. Om budgivare 2 endast hade framfört bud till säljaren och denne inte informerat NN om kontaktuppgifterna hade detta kanske varit ursäktligt, men det framgår av utredningen att budgivare 2 även har framfört bud till NN. NN borde därför ha sett till att notera kontaktuppgifter till budgivare 2 i anbudsförteckningen.

I anslutning till budgivare 2:s första bud står det att denne är köpare. Att budgivare 2 skulle komma att bli den som, efter ytterligare budgivning, blev köpare av fastigheten kunde inte vara känt när det första budet lämnades, varför det är uppenbart att anbudsförteckningen har upprättats i efterhand och att buden inte har förts in i förteckningen löpande allteftersom de lämnades. Även den fysiska utformningen av anbudsförteckningen och den omständigheten att parterna fick del av anbudsförteckningen först efter att Fastighetsmäklarinspektionen förelagt NN att svara i detta ärende talar för att anbudsförteckningen upprättats i efterhand. Det var en kollega till NN som skötte tillträdet och som enligt NN skulle ha överlämnat anbudsförteckningen, men NN var ansvarig mäklare för förmedlingsuppdraget och ansvarar därför för denna brist.

Även om praxis vid brister i anbudsförteckningen är relativt strikt har Kammarrätten i Göteborg sett mildare på de fall då bristerna endast har rört förhållandet mellan säljare och köpare. Förseelsen att inte anteckna ett bud som köparen lämnat där parterna var väl insatta i vad som skett har av domstolen bedömts som ringa, med motiveringen att detta inte bedömdes ha haft någon inverkan på de intressen som mäklaren har haft att värna om (dom den 8 maj 2019 i mål nr 74-19). I ett annat avgörande har den omständigheten att mäklaren inte alls hade upprättat någon anbudsförteckning bedömts inte utgöra någon förseelse i en situation då prisdiskussioner hade förts direkt mellan parterna och det inte fanns några andra intressenter (dom den 15 januari 2020 i mål nr 3882-19).

Mot bakgrund av denna lite mildare praxis och att köparens första bud lämnades direkt till säljaren får det bedömas som ringa förseelser att NN inte noterade villkoren för köparens bud eller kontaktuppgifterna till denne. Det har emellertid funnits andra intressenter än köparen ifråga om den aktuella fastigheten och NN har hanterat en budgivning. Att han under sådana förhållanden inte sett till att en anbudsförteckning upprättats och överlämnats senast i samband med att uppdraget avslutades utgör enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning en så pass allvarlig förseelse att ingen lindrigare påföljd än en varning kan komma ifråga.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.