Beslut

Sammanfattning

Prövning av fastighetsmäklarens uppgift i en objektsbeskrivning om parkeringsplatser, vilket inte är en obligatorisk uppgift. Även prövning av om mäklaren har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av en fastighet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Kritiken avser att hon ska ha använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjektet. Anmälaren har gett in en skärmbild som visar marknadsföringen på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet med bilagor, anbudsförteckningen, objektsbeskrivningen, prisstatistik från försäljningar gjorda i området, ett besiktningsprotokoll och en kostnadskalkyl.

Anmälan

Anmälaren har uppgett följande.

Han anser att mäklaren har använt sig av ett lockpris i marknadsföringen av objektet. Fritidshuset marknadsfördes med ett utgångspris om 1 550 000 kronor och såldes för mer än 2 350 000 kronor.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Utifrån den statistik hon hade tillgång till uppskattade hon bostadens värde till 2 200 000 kronor +/- 200 000 kronor om läget och bostadens standard hade varit normal. Till följd av en rad omständigheter bedömde hon att fastighetens värde var lägre. Dessa omständigheter är att fastigheten ligger mycket nära en större, mycket trafikerad, väg och endast har sommarvatten via en samfällighetsförening. Fastighetens kök och badrum är äldre även om de fungerar. I besiktningsmannens utlåtande understryks att fritidshuset generellt är gammalt och är i behov av en allmän översyn med flertalet anmärkningar och brister till följd av åldersslitage. Bland annat bör fasaden och taket ses över inom kort. Det finns inte någon privat parkeringsplats för bil vilket kräver att eventuella bilar parkeras utanför tomten. Säljaren hade dock tillåtelse av ägaren till en intilliggande fastighet att nyttja mark där för parkering av tre till fyra bilar. Värmekällan är direktverkande el vilket medför hög kostnad om man ska värma bostaden året om. Vintertid bör enligt besiktningsutlåtandet en temperatur på 12-14 grader hållas. För att nå badplatsen krävs det att den stora vägen korsas.

Utgångspriset på 1 550 000 konor var ett pris som säljaren accepterade som ett tänkbart försäljningspris om ett avslut på en högre nivå inte kunde uppnås. I samband med försäljningen lät säljaren ytterligare en mäklare värdera fastigheten. Den mäklaren rekommenderade ett utgångspris om 1 200 000 kronor. Säljaren ansåg dock att hennes värdering var tillförlitlig och gav henne förmedlingsuppdraget. Det slutliga försäljningspriset för fastigheten blev 2 350 000 kronor.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen återfinns bland annat följande uppgift.

Fakta om bostaden

Parkering

parkering för 3-4 bilar.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Uppgiften om parkeringsplatser i objektsbeskrivningen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Uppgift om parkeringsplats utgör inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning. Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller dock att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens i Stockholm dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375-04).

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att det av god fastighetsmäklarsed följer att uppgifter som inte är obligatoriska i objektsbeskrivningen, men som ändå förts in där, ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om objektet. Det är ett grundläggande krav att såväl köpare som säljare ska kunna förlita sig på de uppgifter som mäklaren lämnar är fullständiga och korrekta (prop. 1994/95:14 s. 42).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är vilseledande marknadsföring otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I ärendet är det utrett att den aktuella fastigheten saknar egen parkeringsplats men att säljaren hade fått tillåtelse av ägaren till en intilliggande fastighet att använda en del av dennes fastighet till att parkera bilar på. Trots detta anges det i objektsbeskrivningen att fastigheten har en parkering för tre till fyra bilar. Objektsbeskrivningen innehåller således en felaktig uppgift. Uppgiften är sådan att den sannolikt påverkar konsumentens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Fastighetsmäklarinspektionen gör därav bedömningen att NN har marknadsfört fastigheten i strid med marknadsföringslagen och har därigenom brustit i god fastighetsmäklarsed. Påståendet är reservationslöst. Det finns inte någon ytterligare information om hur det faktiskt låg till. Det har inte heller framkommit att den felaktiga uppgiften i objektsbeskrivningen skulle ha kommit från någon annan än mäklaren själv.

Trots kännedom om att fastigheten inte hade egen parkeringsplats har hon marknadsfört den med en uppgift om det. Uppgiften kan inte heller anses vara av liten betydelse. Förseelsen motiverar en varning. Att NN muntligen ska ha informerat spekulanterna om hur det faktiskt förhöll sig föranleder ingen annan bedömning (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut 2018-08-29 i ärende dnr 4.1-1923-17).

Priset i marknadsföringen

Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12).

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Av utredningen i ärendet framgår att det marknadsförda utgångspriset har understigit det slutliga försäljningspriset med 34 procent, vilket skulle kunna vara en indikation på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

NN har emellertid angett skälen för sin bedömning av fastighetens marknadsvärde. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte tillbakavisa mäklarens bedömning av marknadsvärdet. Mot denna bakgrund anser inspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att det har varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av fastigheten. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Övrigt

Det som i övrigt kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.