Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris. Även frågan om mäklaren har agerat i enlighet med sin omsorgsplikt med anledning av de uppgifter han har lämnat till en spekulant om det bedömda marknadsvärdet av förmedlingsobjektet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans utförande av ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren, som var en spekulant, har gett in en skärmbild av marknadsföringen från en webbplats för bostadsannonser samt utdrag av en mejlkonversation.

NN har yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen och köpekontraktet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett följande.

Han anser att fastighetsmäklaren har använt sig av ett lockpris vid marknadsföringen av en fastighet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Marknadsföringen

På en webbplats för bostadsannonser marknadsfördes förmedlingsobjektet med ett utgångspris på 200 000 kr.

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att överenskommet utgångspris är 300 000 kr eller det högre eller lägre pris som uppdragsgivaren och fastighetsmäklaren senare kommer överens om.

Mejlkonversationen

Den 20 maj 2019 kontaktade anmälaren mäklaren angående vilket pris som skulle vara aktuellt vid en eventuell affär innan visning. Mäklaren uppgav att han vid tidpunkten inte hade diskuterat något specifikt pris med säljaren men att han kunde tänka sig att säljaren var villig att sälja vid en snabb affär för 500 000 – 700 000 kr. Mäklaren uppgav vidare att säljaren hade uttryckt att han gärna ville ha budgivning på bostaden och att det även var däromkring mäklaren själv trodde att det skulle landa i vid en budgivning.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han bedömde värdet på den aktuella bostaden uppgå till 200 000 – 300 000 kr och marknadsförde därav objektet med ett utgångspris på 200 000 kr. Försäljningspriset blev 225 000 kr.

Bostäder i området uppges överlag vara väldigt svårvärderade. Det är objekt som sålts för både runt 200 000 kr och över 500 000 kr. Det aktuella förmedlingsobjektet var i sämre skick men däremot med ett väldigt bra läge med utsikt över vatten och med en bostad på mer än 400 kvm. NN menar därav att det inte hade varit någon omöjlighet om det hade skett en betydande ökning i budgivningen av förmedlingsobjektet, även om hans bedömning var att priset förmodligen skulle sluta på runt 200 000 – 250 000 kr.

Anledningen till att han som svar till anmälaren uppgav ett tänkbart försäljningspris på omkring 500 000 – 700 000 kr var eftersom det var säljarens önskemål som vid tidpunkten inte hade accepterat ett bud under 500 000 kr innan visning. En värdering som NN själv ansåg vara för hög. Det var först efter budgivningen som säljaren förstod att slutbudet på 225 000 kr var det marknadsmässiga priset och att hans bedömning tyvärr var för hög.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Priset i marknadsföringen

Kravet på god fastighetsmäklarsed i 8 § fastighetsmäklarlagen innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning. Däri ingår marknadsföringslagen (2008:486).

Enligt 5 § marknadsföringslagen ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). I Kammarrätten i Stockholms dom den 11 februari 2013 i mål 3343-12 fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse.

NN redogör i ärendet för att säljaren enligt egna beräkningar förväntade sig ett försäljningspris på minst 500 000 kr och uppges inte heller ha varit beredd att acceptera ett lägre pris innan visning. Utgångspriset om 200 000 kr understiger då väsentligen det försäljningspris som säljaren förväntade sig. I uppdragsavtalet framgår å andra sidan att överenskommet utgångspris var 300 000 kr eller det högre eller lägre pris som uppdragsgivaren och mäklaren senare kommer överens om. Av utredningen i ärendet framgår att utgångspriset var satt till 200 000 kr och att försäljningspriset var 225 000 kr. Det innebär en skillnad på 11 procent mellan försäljningspriset och det marknadsförda utgångspriset. Fastighetsmäklaren har angett att han uppskattade marknadsvärdet till mellan 200 000 – 300 000 kr. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte tillbakavisa NN s bedömning av marknadsvärdet. Mot denna bakgrund anser inspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att det har varit fråga om vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen av fastigheten. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av utredningen i ärendet har det framkommit att NN bedömde förmedlingsobjektet, efter en budgivning, kunna landa i ett pris mellan 200 000 – 250 000 kr. Han har däremot på förfrågan av anmälaren uppgett ett bedömt försäljningspris efter budgivning på omkring 500 000 – 700 000 kr. Det åligger en fastighetsmäklare att så långt som möjligt vara en opartisk mellanman. Även den som är spekulant på ett objekt ska kunna utgå från att mäklaren inte gynnar säljaren eller någon annan spekulant på hans eller hennes bekostnad. Inget hindrar att mäklaren stöder sin uppdragsgivare snarare än motparten i frågor som till exempel priset på det förmedlade objektet. Mäklaren får däremot anses vara skyldig att sanningsenligt besvara uppdragsgivarens motpart om frågor i olika sakförhållandena. En mäklare kan således inte i något fall frångå vad som följer av god fastighetsmäklarsed i syfte att främja uppdragsgivarens intressen (se prop. 1994/95:14 s. 42; prop. 2010/11:15 s. 23).

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN mot bakgrund av ovan inte har besvarat anmälaren på ett sanningsenligt sätt och därigenom brustit i sin omsorgsplikt. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.