Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren i objektsbeskrivningen har marknadsfört en bostadsrätt med felaktiga uppgifter om badrummet. Även bedömning av om mäklaren i en mejlkonversation med säljaren har uppfyllt kravet på ett korrekt och affärsmässigt uppförande.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljaren av en bostadsrätt framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in mejlkonversationer.

På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet med bilagor, anbudsförteckningen, objektsbeskrivningen, likvidavräkningen, säljarens specifikation, köparens specifikation, dokumentet kvittens av provision/arvode, depositionsavtalet, ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen, en mejlkonversation, och en sms-konversation.

Anmälan

Anmälaren har i huvudsak uppgett följande.

NN hade i uppdrag att förmedla hennes bostadsrätt under år 2018. I samband med överlåtelsen fick hon fylla i en frågelista. Enligt mäklaren var det tillräckligt att hon fyllde i det datum då eventuella renoveringar hade slutförts. Hon angav därför att arbete hade gjorts på bostadsrätten år 2016. I samband med att NN mejlade objektsbeskrivningen till henne för godkännande påtalade hon att hon hade kontrollerat sina papper och uppmärksammat att renoveringen av bostadsrätten skedde succesivt under åren 2014–2016. Trots det har NN skrivit att renoveringen skedde år 2016 i objektsbeskrivningen.

Kontraktsskrivningen ägde rum den 6 april 2018. Nästan två veckor därefter, den 19 april, krävde både köparen och NN att hon skulle lämna över kvitton på renoveringen av badrummet till köparen. Hon hade svårt att få fram dem eftersom hennes tillhörigheter var nedpackade, vilket NN kände till. Hon hade inte fått den informationen tidigare.

Hon anser att det som sker efter köpet bara angår parterna, det vill säga henne och köparen. Trots det mejlade NN henne igen den 24 maj, nästan tre veckor efter tillträdet och krävde återigen att hon skulle överlämna kvitton för badrumsrenoveringen till köparen. Hon upplever att NN efter tillträdet åsidosatte sin ställning som opartisk mellanman och agerade rådgivare för köparen. Köparen har efter tillträdet reklamerat att det i objektsbeskrivningen felaktigt angavs att badrummet var helkaklat och att det var renoverat år 2016.

Hon har i efterhand fått veta att det fanns två spekulanter på bostadsrätten. Den ena var en kvinna som hade velat köpa bostadsrätten för utgångspriset 1 595 000 kronor. Dock valde NN att visa lägenheten för en annan spekulant som redan från början ville pruta ner priset flera hundra tusen kronor. Hon fick inte veta vad mäklaren sa till den första spekulanten.

När överlåtelseavtalet skulle undertecknas lade NN handlingarna på bordet och lämnade kontoret. Hon kom tillbaka när avtalen var underskrivna. Hon anser också att NN har dröjt orimligt länge med att betala ut handpenningen till henne efter att köparen hade godkänts som medlem i bostadsrättsföreningen.

Mäklarens yttrande

NN har i huvudsak uppgett följande.

I samband med intaget bad hon anmälaren att fylla i frågelistan. Hon har inte, som anmälaren anger, sagt att det enbart var datumet för när renoveringarna slutfördes som var relevanta. Hon har informerat anmälaren om att frågelistan är ett bra sätt för henne som säljare att lämna information som kan vara relevant för en köpare att ta del av. Anmälaren själv fyllde i att renoveringen av badrummet hade skett 2016.

När hon upprättade objektsbeskrivningen utgick hon ifrån uppgifterna som anmälaren hade lämnat i frågelistan. Hon kan inte komma ihåg, eller i efterhand se, att hon har fått något mejl från anmälaren om att renoveringarna hade skett under åren 2014–2016. Hon har därför inte rättat uppgiften i objektsbeskrivningen om att badrummet renoverades 2016. Köparen har framfört en reklamation till säljaren som främst grundas på att en viss del av badrummet saknar kakel även om årtalet 2016 också uppmärksammas som felaktigt. Omständigheten att det på vissa ytor saknas kakel har överhuvudtaget inte nämnts för henne. Hon har inte heller uppmärksammat det i samband med att hon besökte bostaden.

Hon har under utredningen i ärendet fått del av den mejlkonversation som anmälaren har gett in som visar att anmälaren via mejl har uppmärksammat henne på en ändring avseende under vilka år bostadsrätten renoverades. Hon bestrider inte att hon har fått mejlen men hon har inte avsiktligt bortsett från uppgiften. Uppgiften är av underordnad betydelse och har inte lett till att spekulanter och köpare har vilseletts.

Inför tillträdet mottog hon ett önskemål från köparen om att överta manualer, instruktionsböcker eller garantier för bostadens utrustning och för badrumsrenoveringen. Det diskuterades på kontraktsskrivningen och när köparen efter tillträdet kontaktade henne med anledning av att han ännu inte mottagit dem skickade hon mejlet till säljaren. Avsikten var inte att säljaren skulle prestera något mer än det som parterna tidigare hade kommit överens om. Med uttrycket fast inredning avsåg hon det som varit på tal, nämligen manualer, instruktionsböcker och garantier för bostadens utrustning samt för badrumsrenoveringen. Hon har inte agerat som ombud för köparen utan enbart vidarebefordrat kommunikationen från köparen till säljaren.

På kontraktsskrivningen deltog hon, anmälaren och köparen. Hon gick igenom kontraktet med parterna varefter hon under en kort stund lämnade rummet för att kopiera köparens legitimation. Hon var både delaktig och närvarande för eventuella frågor under kontraktsskrivningen.

Hon har inte undanhållit någon spekulant från anmälaren. Samtliga spekulanter har löpande redovisats till henne. Hon har också fått del av anbudsförteckningen.

Hon tillbakavisar påståendet om en fördröjning av redovisningen av handpenningen till anmälaren. Medlemskapet beviljades den 12 april varpå handpenningen redovisades den 13 april.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen beskrivs bostadsrätten enligt följande.

På lugn adress med insynsskyddat läge kan man nu njuta av ett läckert bostadsrättshus på ett plan med helkaklat badrum, kök, matplats samt väl tilltagen sällskapsyta.

Badrum

Nyrenoverat helkaklat badrum sedan 2016 i moderna färger. Här finns det duschväggar, handfat, wc, ny tvättmaskin från 2016.

Frågelistan

Av frågelistan med information från säljaren till köparen framgår det att badrummet renoverades 2016 och att tvättmaskinen är från samma år.

Frågelistan är underskriven av säljaren den 10 januari 2018.

Mejlkonversationen mellan anmälaren och mäklaren

Den 22 januari 2018 klockan 13:22 skickade mäklaren ett mejl till anmälaren och skrev följande.

[…] Här kommer ett korrektur på hur vi presenterar din bostad på vår webbplats [adressen till en webbplats].

[…]

Jag ber dig granska presentationen och i synnerhet att alla faktauppgifter är korrekta – som säljare är du ytterst ansvarig för att dessa är riktiga. Tack för att du återkommer med synpunkter eller ett OK snarast.

Anmälaren svarade mäklaren klockan 14:18 samma dag och uppgav följande.

[…]

Har gått igenom pappren och bilderna, och jag tänkte om du kan ändra renoveringarna fr.o.m. 2014–2016.

I ytterligare ett mejl som anmälaren skickade till mäklaren klockan 15:00 samma dag framgår följande.

[…] Däremot kollade jag mina papper, renoveringar skedde succesiv från 2014–2016. […]

Den 3 maj 2018 skrev mäklaren till anmälaren och uppgav följande.

Precis som jag berättade på kontraktsskrivningen så skall samtliga garantier, kvitton kopieras och lämnas till köparen eller kvar i huset. Du bör ju ha kvitton på alla nya vitvaror samt badrummet. Dessa behöver du kopiera och posta till [namnet på köparen].

Den 4 maj 2018 skrev mäklaren till anmälaren och köparen och uppgav följande.

Precis som du skriver så tar det lång tid för dig [anmälarens namn] att leta upp papper ur dina flyttlådor utan då är det lättare för dig att kontakta skatteverket samt det företaget som gjort renoveringen. Det känns ju lättare än både leta i flyttkartonger och att fortsätta denna mailkonversation.

Den 24 maj 2018 skrev mäklaren återigen till anmälaren och uppgav följande.

[Köparen] har fortfarande inte emottagit några kvitton för badrumsrenoveringen. Oavsett hur många kartonger du har att går igenom så behöver du skicka dom omgående. Samtliga kvitton som tillhör bostadens fasta inredning skall överlämnas till köparen, antingen i original eller kopia.

Överlåtelseavtalet

Enligt överlåtelseavtalet skedde tillträdet 2018-05-04.

I 11 § i överlåtelseavtalet står följande.

Sedan köpeskilling betalats enligt de i 1 § angivna villkoren, ska säljaren till köparen överlämna de nycklar säljaren har och andra handlingar rörande bostadsrätten, vilka är av betydelse för köparen som ägare av denna.

Mejl från köparen till säljaren

I ett mejl till säljaren den 3 maj skrev köparen att han vill ha en kopia av kvittot för badrumsrenoveringen.

I ett mejl som köparen skickade till säljaren den 6 juni redogjorde han för att beskrivningen av badrummet i objektsbeskrivningen var felaktig. I den beskrevs badrummet som helkaklat och renoverat år 2016. Efter tillträdet hade det visat sig att det saknas kakel under varmvattenberedaren och eventuellt på väggarna bakom den samt att badrummet i själva verket hade renoverats år 2014.

Sms från köparen till mäklaren

I ett sms till NN skriver köparen den 2 maj 2018 att han vill ha en kopia på kvittot från badrumsrenoveringen vid tillträdet.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Av 8 § fastighetsmäklarlagen framgår det att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Bestämmelsen har överförts från 1995 års fastighetsmäklarlag. Av förarbetena till den lagen framgår det att formuleringen i allt innebär att mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara gäller vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang där mäklaren uppträder i sin yrkesroll (prop. 1994/95:14 s. 76). I förarbetena uttalas vidare att en fastighetsmäklare så långt som möjligt ska inta en neutral roll som opartisk mellanman vid förmedling av kontakterna mellan köpare och säljare samt i övrigt arbete som syftar till att underlätta för parterna att träffa avtal med varandra (prop. 1994/95:14 s. 41).

I flera beslut har Fastighetsmäklarinspektionen uttalat att i kravet på god fastighetsmäklarsed ligger bland annat att en mäklare ska uppföra sig korrekt och affärsmässigt gentemot sina kunder (jämför bland annat beslutet 2007-12-19:2 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2007).

Mäklarens agerande

Mäklaren har ingen skyldighet att engagera sig i tvister mellan köpare och säljare som uppstår efter att förmedlingsuppdraget har avslutats (se ”Fastighetsmäklarlagen – En kommentar”, Magnus Melin, fjärde upplagan s.85 ff). I kravet på att mäklaren i allt ska följa god fastighetsmäklarsed ingår att den ska följas även efter att uppdraget har slutförts och att mäklaren även då ska inta en roll som opartisk mellanman. Kravet på opartiskhet hindrar inte mäklaren från att generellt informera parterna om gällande rätt eller att informera om vilka rättsliga handlingsalternativ parterna har i en viss situation.

Den mejlkonversation som NN har haft med anmälaren som har fortsatt även efter att uppdragsavtalet hade upphört är enligt Fastighetsmäklarinspektionen inte att betrakta som saklig och neutral. NN har i flera mejl, bland annat i ett mejl som skickades efter tillträdet skrivit till anmälaren att hon ska utge samtliga kvitton som tillhör bostadens fasta inredning till köparen. Varken i lag eller i de upprättade överlåtelsehandlingarna finns stöd för det. Överlåtelseavtalet reglerar att handlingar som rör bostadsrätten och som är av betydelse för köparen som ägare av den ska överlämnas till köparen. NN redogör i sitt yttrande för att köparen hade uttryckt önskemål om att överta kvitton, instruktionsböcker eller manualer som hör till lägenheten. Köparen skriver själv till såväl säljaren som till mäklaren att det är dokumentation från badrumsrenoveringen som han vill ha. Formuleringen om att samtliga kvitton som tillhör bostadens fasta inredning ska överlämnas till köparen har således även riskerat att vilseleda parterna kring deras åtaganden och rättigheter.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att mejlen har utformats på ett sätt som inte uppfyller de krav som ställs på en mäklare att agera korrekt och affärsmässigt. NN har i samband med detta handlat på ett sätt som står i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Marknadsföringen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). När förmedlingen avser en bostadsrätt ska objektsbeskrivningen innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader.

Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens i Stockholm dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375-04).

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att det av god fastighetsmäklarsed följer att uppgifter som inte är obligatoriska i objektsbeskrivningen, men som ändå förts in där, ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om objektet. Det är ett grundläggande krav att såväl köpare som säljare ska kunna förlita sig på de uppgifter som mäklaren lämnar är fullständiga och korrekta (prop. 1994/95:14 s. 42). Inspektionen har också uttalat att uppgifter om renovering av just våtutrymmen är att betrakta som väsentlig information som är viktig att en spekulant får tydlig information om (se beslut 2019-09-25 dnr 2018-1140).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är vilseledande marknadsföring otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Av objektsbeskrivningen framgår det att badrummet var helkaklat och att det hade renoverats år 2016. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Vad gäller uppgiften om att badrummet var helkaklat har NN anfört att hon inte har känt till eller uppmärksammat att så inte var fallet. Det har inte framkommit något som motsäger NNs uppgift. Det är enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning inte otvetydigt fastställt att hon har känt till att badrummet inte var helkaklat och någon påföljd ska därför inte meddelas avseende det.

Anmälaren angav i frågelistan att badrummet hade renoverats 2016. I två mejl till mäklaren har dock anmälaren ändrat sig gällande uppgiften och har uttryckligen bett NN att ändra informationen till att bostadsrätten hade renoverats under åren 2014–2016. Trots det angav NN i objektsbeskrivningen att badrummet var renoverat 2016.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är allvarligt att NN har underlåtit att ändra uppgiften om när badrummet hade renoverats trots att anmälaren två gånger uttryckligen bad henne att ändra den. Uppgiften är sådan att den sannolikt påverkar konsumentens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Fastighetsmäklarinspektionen gör därav bedömningen att NN har marknadsfört bostadsrätten i strid med marknadsföringslagen och har därigenom brustit i god fastighetsmäklarsed. Agerandet utgör grund för en varning.

Övrigt

Det som i övrigt kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljden

NN meddelas en varning för att hon har marknadsfört bostadsrätten på ett vilseledande sätt och för att hon har handlat i strid med god fastighetsmäklarsed.