Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris. Frågan om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning har också prövats.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hennes agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrätt. Anmälaren har gett in ett utdrag av en SMS-konversation.

NN har via ombud yttrat sig i ärendet och har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen och överlåtelseavtalet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren riktar kritik mot att fastighetsmäklaren ska ha använt sig av ett lockpris vid marknadsföringen av en bostadsrätt. Utgångspriset var satt till 2 095 000 kr och budgivningen ska ha slutat på 2 280 000 kr. Anmälaren menar att utgångspriset var ett pris som säljaren varken var beredd att acceptera och som understiger mäklarens värdering av bostadsrätten. Ingen bostadsrätt ska tidigare ha sålts för en sådan summa med hänsyn tagen till skick och läge. Enligt anmälaren valde säljaren att inte sälja till lagt bud på 2 280 000 kr för att istället kräva minst 2 345 000 kr. Efter ifrågasättande av att utgångspriset var satt till 2 095 000 kr ska mäklaren ha erkänt att reellt accepterat pris ursprungligen var mellan 2 200 000 kr – 2 300 000 kr.

Kritik riktas även mot att mäklaren ska ha underlåtit att registrera inkomna bud på den aktuella hemsidan för bostadsannonser. Den 21 februari 2019 lade anmälaren ett bud på 2 300 000 kr med villkoret att bostadsrätten inte visas för ytterligare intressenter. Den 23 februari 2019 inkom ett bud på 2 320 000 kr av en annan spekulant. Vid tidpunkten för anmälan, den 24 februari, hade inget av buden registrerats trots att åtminstone anmälarens bud hade accepterats av säljaren.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

SMS-konversationen

Av en SMS-konversation mellan anmälaren och mäklaren framgår följande.

[…] Varför lägger ni ut en lägenhet för 2,095 om ni ändå inte tänker sälja den för den det? Har ni hela tiden varit ute efter att komma upp i åtminstone 2.3. Det är väldigt fult spel…

Nej. Runt 2,2-2,3 men det är säljarens förväntningar som har ändrats under tiden. Utgångspris räknar man alltid på att det ska gå upp 5-15%.

Men varför lägger ni ut för 2.095 om det ändå är för lite för att sälja?

Det är ett utgångspris inte ett accepterat pris : )

Allt över utgångspris ska man vara beredd på att sälja. […]

Anbudsförteckningen

Anmälarens sista bud lades den 21 februari 2019 kl. 18:21 på 2 300 000 kr och har angetts med villkor ”Har mött säljaren till 2300000 för att skriva kontakt på måndag!”

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hon värderade bostadsrätten till 2 200 000 kr +/- 200 000 kr. Anledningen till att det bedömdes finnas ett spann om totalt 400 000 kr berodde på att förmedlingsobjektet var svårvärderat, detta då bostadsrätten tidigare varit en källarlokal. Skicket bedömde hon som gott men ljusinsläppet var begränsat, vilket typiskt sett beskrivs vara en omständighet som medför ett mer osäkert värde. NN menar även att marknaden var osäker vid tidpunkten för försäljningen och att kunderna överlag var avvaktande och ovilliga att lägga några högre bud. På grund av rådande osäkerhet avseende värdet på bostadsrätten sattes utgångspriset till 2 095 000 kr vilket låg inom ramen för det bedömda marknadsvärdet och var även det pris som säljaren initialt skulle kunna tänka sig att till nöds acceptera som ett försäljningspris.

Som framgår av, den av anmälaren ingivna SMS-konversationen, hade det intresse som förelegat för bostadsrätten lett till en budgivning vilket fick säljarens förväntningar att öka. Att ett utgångspris inte är ett accepterat pris är vedertaget. Vad gäller uttalandet enligt SMS-konversationen, att man alltid räknar med att utgångspriset ska gå upp 5-15%, betonar NN var tänkt att spegla hur marknaden ser ut generellt och inte hennes egna förväntningar i den enskilda förmedlingen. Hon menar vidare att med tanke på den obalans som råder på bostadsmarknaden i Stockholm förekommer det i de flesta fall en budgivning, vilket kan leda till en differens mellan utgångspris och slutpris utan att uppgången i sig utgör ett lockpris.

Det var vid tidpunkten för SMS-konversationen som anmälaren även fick kännedom om att en annan budgivare bjudit över anmälarens villkorade bud på 2 300 000 kr. Villkoret noterades aldrig i anbudsförteckningen vilket enligt NNs minnesbild berodde på att säljaren inte accepterade villkoret som därför ledde till att anmälaren återtog villkoret. Något oväntat inkom därefter ytterligare bud vilket slutade med en köpeskilling på 2 330 000 kr. Det slutliga försäljningspriset låg dock fortfarande inom ramen för det bedömda marknadsvärdet. Skälet till att budgivningen gick upp från 2 095 000 kr till 2 330 000 kr var, enligt NNs uppfattning, att intresset blev oväntat stort för objektet och att hennes marknadsföringsinsats ledde till ett för säljaren lyckat resultat.

Den aktuella försäljningen ägde rum den 27 februari 2019 varför det inte längre är möjligt att återskapa den publicerade informationen på internet rörande budgivningen. Hon är dock av uppfattningen att samtliga bud publicerades på internet i vanlig ordning, men med en eventuell fördröjning på någon timme. Detta eftersom buden inkom via SMS och andra kundmöten omöjliggjorde omedelbar publicering.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Pris i marknadsföringen

Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12).

Av utredningen i ärendet framgår att utgångspriset var satt till 2 095 000 kr och att försäljningspriset var 2 330 000 kr. Det innebär en skillnad på 10 procent mellan försäljningspriset och det marknadsförda utgångspriset. NN har angett skälen för sin bedömning av marknadsvärdet på bostadsrätten. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte tillbakavisa mäklarens bedömning av marknadsvärdet. Mot denna bakgrund anser inspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att det har varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av bostadsrätten. Det finns därför ingen grund för påföljd i denna del.

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (HFD 2016 ref 2 I).

Av anbudsförteckningen framgår att anmälaren framförde ett bud den 21 februari 2019 kl. 18:21 på 2 300 000 kr med villkor ”Har mött säljaren till 2 300 000 för att skriva kontakt på måndag!”. Av utredningen i ärendet har det framkommit att ovan bud lämnades med ett villkor om att bostadsrätten inte visades för ytterligare intressenter. Den anbudsförteckningen som NN inkommit med innehåller emellertid inte något villkor med den innebörden (jmf Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 15 maj 2019 Dnr 2018-0471). Enligt NN noterades inte villkoret i anbudsförteckningen med anledning av att säljaren inte accepterade villkoret, vilket ledde till att anmälaren återtog villkoret. Det finns emellertid inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna anbud och eventuella villkor. Mäklarens ansvar att anteckna bud och villkor är inte beroende av att uppdragsgivaren accepterar anbudet. Ansvaret kvarstår även om villkoret inte accepteras eller på annat sätt skulle återtas från budgivaren. NN skulle således ha noterat det av anmälaren lämnade villkoret.

Sammantaget finner Fastighetsmäklarinspektionen att anbudsförteckningen är ofullständig på ett sätt som utgör grund för att meddela NN en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.