Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har iakttagit sin omsorgsplikt gentemot köparen och sin skyldighet att verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen, när han i överlåtelseavtalet fastställde att köparen skulle rikta eventuella anspråk för fel och brister i den nyproducerade bostadsrättslägenheten mot bostadsrättsföreningen. Frågan om klausulen varit tillräckligt tydlig avseende köparens rätt att rikta anspråken även mot säljaren har också prövats. Även en prövning av om mäklaren har agerat i enlighet med sin omsorgsplikt och marknadsfört lägenhetens placering i byggnaden på ett korrekt sätt med hänsyn till det underlag som legat till grund för lägenhetens läge.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

En köpare (köparen 2) har riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i samband med förmedlingen av en nyproducerad bostadsrättslägenhet. Kritiken handlar huvudsakligen om NN ska ha medverkat till en felaktig klausul i köpeavtalet och till att han ska ha påstått att lägenheten haft en placering i byggnaden som den inte hade. Anmälaren har bl.a. inkommit med köpeavtalet, en planritning över lägenheten samt en skrivelse till köparen 2 från NN. NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in objektsbeskrivningen och journalen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Säljaren (under bedömningen benämnd köparen 1) överlät bostadsrätten till henne den 6 oktober 2017. Förmedlingen ansvarade NN för. Säljaren hade i sin tur förvärvat bostadsrätten genom upplåtelse den 18 juli 2017. NN ansvarade även för den förmedlingen.

Vid slutbesiktningen av bostadsrätten framkom att lägenheten var belägen in mot gården och inte som hon fått förklarat för sig av NN utåt trafikvägen. Således har NN förmedlat en bostadsrätt belägen i en annan del av fastigheten än vad han uppgett vid förvärvet. Vid marknadsföringen utfäste han särskilt bostadsrättens solläge och hon var tydlig vid kontraktsskrivningen med att placeringen var avgörande för affären.

Därtill är bostadsrättens avvikelser flera till antalet. Bostadsrättens skick överensstämmer inte med objektsbeskrivningen eller i övrigt lämnade uppgifter, bl.a. saknades det balkong och golvvärme. Bostadsrätten avviker alltså från vad som avtalats mellan parterna gällande sådana egenskaper som lämnats vid marknadsföringen eller annars vid köpet och som har inverkat på köpet.

Hon har den 18 april 2018 reklamerat samtliga fel och brister till bostadsrättsföreningen, dock utan resultat. Därefter har hon vänt sig till NN och till säljaren, men inte heller detta har gett något resultat.

NN har i brev den 25 maj 2018 medgett att bostadsrättens placering har marknadsförts såsom ut mot vägen. När det har visat sig vara felaktigt har han beklagat detta. Mäklaren har ett ansvar att verka för att upplåtelse- och överlåtelseavtalet har samspelat med entreprenadkontraktet, i detta fall mellan bostadsrättsföreningen och byggbolaget, vilket han inte gjort i tillräcklig utsträckning. NN borde på ett tydligt sätt ha informerat henne om bostadsrättens placering i fastigheten.

Av planskisserna framgår vilken bostadsrätt hon har förvärvat, dock är det inte tydligt var och hur bostadsrättens placering i byggnaden är. Inte heller framgår hur andra närliggande fastigheter samt trafikväg är placerade i förhållande till hennes bostadsrätt. NN förmedlade en bostadsrätt i antagande att den var belägen utåt vägen.

NN har vid upprättandet av överlåtelseavtalet försvårat hennes chanser att dels få bostadsrättens fel och brister åtgärdade, dels få kompensation för den skada hon lidit genom att införa 6 § i överlåtelseavtalet.

Säljaren har bl.a. uppgett att bostadsrättsföreningen inte blivit bunden ovetande samt att det råder avtalsfrihet mellan parterna.

NN menar att krav på ersättning i första hand bör riktas mot säljaren. Klausulen som har emellertid eliminerat hennes chanser att vinna framgång i en sådan process och begränsat hennes möjligheter att vinna fullt bifall gentemot någon av parterna.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har i huvudsak uppgett följande.

Inför förmedlingen fick han en planritning och exteriörbilder från byggbolaget. På planritningen finns lägenhetsnumren 1001 och 1002 angivna. Att lägenhet 1002 skulle placeras ut mot vägen framgick tydligt om man jämför planritningen med exteriörbilderna. Enligt den första exteriörbilden finns en entrédörr på byggnadens högra sida och utifrån trapphusets placering på planritningen råder ingen tvekan om att lgh 1002 var belägen ut mot gatan. Han hade dessutom varit på plats och sett byggnaden och på vilken sida trapphuset skulle ligga. Det fanns således ingen som helst anledning för honom att ifrågasätta lägenhetens placering utifrån den information som han hade tillgång till. Det var först vid ett informationsmöte inför tillträdet när huset var färdigställt som det uppdagades att både anmälaren och förvärvaren av lgh 1001 var av uppfattningen att deras lägenheter låg ut mot vägen. Han fick då information från bostadsrättsföreningen och byggbolaget att ritningen han hade var felaktig och att lgh 1002 var belägen in mot gården. Detta är naturligtvis högst olyckligt och ska inte kunna ske. Felaktigheten är dock inget som han som mäklare kan lastas för.

Anmälaren har gjort gällande att han som mäklare borde ha verkat för att upplåtelse- och överlåtelseavtalet samspelade med entreprenadkontraktet som var upprättat mellan bostadsrättsföreningen och entreprenören, vilket han tillbakavisar. Han fick uppdraget av bostadsrättsföreningen att förmedla de aktuella upplåtelserna och har inte haft kännedom om innehållet i entreprenadavtalet mellan bostadsrättsföreningen och tredje part.

Planritning och exteriörbilder fanns tillgängliga i annonsen på hemsidan under hela försäljningsprocessen.

Anmälaren har vidare gjort gällande att han skulle ha informerat om att balkong och källarförråd inte var färdigställda inför tillträdet. Informationen om att balkong och källarförråd inte var färdigställda kom till hans kännedom först efter att anmälaren varit på plats någon vecka innan tillträdet och då sett att balkongen inte var monterad. Informationen om att det skulle finnas golvvärme kom från bostadsrättsföreningen och den informationen fanns med i båda objektsbeskrivningarna.

Informationen i objektsbeskrivningen godkändes i båda leden, dvs. både av bostadsrättsföreningen innan upplåtelsen skedde och av den förste köparen innan överlåtelsen skedde. Det fanns således ingen anledning för honom att ifrågasätta informationen om att golvvärme skulle finnas. I övrigt känner han till att anmälaren inte varit nöjd med finishen i lägenheten, men som han har förstått det har dessa brister avhjälpts löpande av bostadsrättsföreningen och byggbolaget. Det är inte ovanligt att en köpare av en nyproducerad lägenhet inte är helt nöjd med just finishen när tillträdet sker. Detta beror ofta på att de besiktningsmän som besiktar har toleransnivåer att besiktiga emot vilket inte alla köpare alltid har förståelse för.

I och med att lägenheten var nyproducerad och den förste köparen aldrig skulle bosätta sig i lägenheten, samt att tillträde skulle ske direkt efter varandra, så var syftet med 6 § att förenkla för alla parter vid en eventuell reklamation av eventuella fel eller brister i lägenheten. Syftet var som sagt att förenkla för anmälaren att kunna gå direkt mot bostadsrättsföreningen i stället för att behöva reklamera via den förste köparen. Han gick vid kontraktsskrivningen noggrant igenom avtalet och dess innebörd.

För föreningen borde det inte ha spelat någon roll om de uppfyller sina förpliktelser att tillhandahålla bostadsrätten i avtalat skick gentemot förvärvaren, den förste köparen, eller gentemot den andre köparen (jfr. NJA 2015 s. 1040). Att den förste köparen, som själv inte bott i bostadsrätten, skulle kunna utkräva ansvar från föreningen skulle också innebära betydande svårigheter, vilket enkelt kunde undvikas om den andre köparen i stället kunde gå direkt till bostadsrättsföreningen.

Som han har förstått det åtgärdade bostadsrättsföreningen och byggbolaget löpande de brister som anmälaren påtalade vilket innebar att bostadsrättsföreningen var införstådd med skrivelsen och också accepterade densamma.

Att det fanns fel och brister vid tillträdet är såklart beklagligt, men inte heller ovanligt när det gäller nyproduktion. Det är inte ovanligt att en köpare av en nyproducerad lägenhet har att förvänta sig att det kan finnas brister som kan behöva åtgärdas efter inflyttning.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i handlingarna uppmärksammat huvudsakligen följande.

Överlåtelseavtalet

I 6 § i överlåtelseavtalet undertecknat av parterna den 6 oktober 2017 framgår följande.

6 § Besiktning, skick och fonder

Lägenheten är nyproducerad och beräknas bli klar april 2018. Av denna anledning har varken köparen eller säljaren möjlighet att undersöka lägenheten innan tillträde och därför ska eventuella anspråk för fel och brister i lägenheten ställas mot Brf [bostadsrättsföreningens namn].

Marknadsföringsmaterialet

I marknadsföringsmaterialet finns dels en planskiss av lägenheten och dels en exteriörbild av bl.a. den byggnad där lägenheten var belägen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Överlåtelsehandlingarna

Fastighetsmäklaren ska enligt 21 § fastighetsmäklarlagen verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. I förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas bl.a. att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och bör vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren bör verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister. Det följer av god fastighetsmäklarsed att en mäklare, som ett led i sitt förmedlingsuppdrag åtagit sig att upprätta överlåtelsehandlingar åt parterna, har ett självständigt ansvar för avtalets innehåll och utformningen av avtalsvillkoren.

Villkor som tas med i ett köpekontrakt ska vara tydliga, uttömmande reglera frågan som villkoret avser och inte medföra risk för onödiga tvister mellan parterna (Kammarrätten i Stockholms avgöranden med mål nr 7452-14 och mål nr 376-15).

Av utredningen i ärendet framgår att NN på eget initiativ har infört en klausul i överlåtelseavtalet, 6 §, som har reglerat att köparen 2:s eventuella anspråk för fel och brister i den förmedlade bostadsrättslägenheten skulle riktas mot bostadsrättsföreningen. NN:s syfte har varit att underlätta för parterna vid eventuella fel och brister i lägenheten eftersom varken köparen 1 eller köparen 2 haft möjlighet att undersöka lägenheten.

Vad gäller frågan om bostadsrättsföreningens bundenhet till köparen 2 har Fastighetsmäklarinspektionen noterat följande.

I antologin Bostadsrätten i initial- och övergångsskeden, Stockholm Centre for Commercial Law, 2019, har docenten Erika P Björkdahl i sin artikel Bostadsrättens och upplåtelseavtalets rättsliga natur ansett att en senare bostadsrättsförvärvares rätt bör hanteras enligt allmänna regler om partsbyte vid enkla skuldebrev, och att ett upplåtelseavtal således inte endast är gällande mellan parterna i avtalet utan att bostadsrättsföreningen är prestationsskyldig mot alla framtida innehavare av bostadsrätten. På motsvarande sätt har HD resonerat i målet NJA 2015 s. 1040, som handlade om uppförande av hus och husföretagets ansvar gentemot andrahandsköpare. HD ansåg, trots överlåtelseförbud i entreprenadavtalen, att andrahandsköparna hade motsvarande rätt som förstahandsköparna att rikta anspråk gentemot husföretaget, dvs. att samma princip som i skuldebrevslagen skulle gälla.

Fastighetsmäklarinspektionen kan därmed konstatera att både doktrin och praxis talar för att en senare förvärvare av en bostadsrätt kan göra gällande samma rättigheter som den till vilken bostadsrätten ursprungligen upplåtits. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning kan alltså NN inte anses ha agerat i strid med sina skyldigheter enligt 8 och 21 §§ fastighetsmäklarlagen när han i överlåtelseavtalet reglerat att köparens eventuella anspråk för fel och brister i lägenheten kunde riktas direkt mot bostadsrättsföreningen.

Däremot anser Fastighetsmäklarinspektionen att klausulen har utformats på ett otydligt sätt gällande om köparen 2:s eventuella anspråk även skulle kunna riktas mot köparen 1, alltså säljaren. Så som den är formulerad kan den tolkas som en friskrivning för köpare 1, vilket under vissa förutsättningar kan anses vara i strid med en mäklares omsorgsplikt om en köpare. Som framgår av förarbeten och praxis har mäklaren ett ansvar att se till att villkor som tas in i köpehandlingen är tydligt utformade, inte minst när det gäller en klausul som reglerar en parts rättigheter enligt dispositiv rätt. Fastighetsmäklarinspektionens slutsats är alltså den att NN därigenom har agerat i strid med sina skyldigheter enligt 8 och 21 §§ fastighetsmäklarlagen vid utformandet av klausulen i 6 § i överlåtelseavtalet. Förseelsen motiverar en varning.

Marknadsföringen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

I lagrummet räknas därefter upp uppgifter som ska finnas med i en objektsbeskrivning. Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (Kammarrätten i Stockholms avgörande med mål nr 8375-04).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bl.a. att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används på ett korrekt sätt återger förmedlingsobjektet.

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är vilseledande marknadsföring otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

NN har medgett att lägenheten marknadsfördes med uppgift om att den skulle vara belägen ut mot vägen, när den i själva verket kom att vara belägen in mot gården.

NN uppger att det vid en jämförelse mellan planritningen och exteriörbilderna varit tydligt att den aktuella lägenheten skulle komma att placeras ut mot vägen. Fastighetsmäklarinspektionen delar inte den uppfattningen utifrån det ingivna underlaget. Enligt Fastighetsmäklar-inspektionens bedömning har därmed NN, med hänsyn till att lägenheten vid marknadsföringstidpunkten ännu inte var uppförd, agerat i strid med sin omsorgsplikt när han utifrån ett otydligt underlag dragit en så långtgående slutsats som lägenhetens placering i byggnaden. Marknadsföringen har därmed kommit att bli felaktig, vilseledande och otillbörlig, i strid med god marknadsföringssed och således även i strid med god fastighetsmäklarsed. Även denna förseelse är varningsgrundande. Vad NN anfört om att det inför tillträdet uppdagades att ritningen som han hade fått varit felaktig föranleder ingen annan bedömning.

Övrigt

Vad som i övrigt har förekommit i ärendet föranleder inte någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN ska meddelas en varning för att ha medverkat till att en otydlig klausul har införts i överlåtelseavtalet samt för att på ett bristfälligt underlag ha dragit en slutsats om lägenhetens läge i huset som visade sig vara felaktig. Förseelserna är varningsgrundande även var för sig.