Nyligen beslutade Högsta förvaltningsdomstolen att inte bevilja prövningstillstånd i ett ärende som väckt en del uppmärksamhet. Ärendet var principiellt viktigt för utvecklandet av god fastighetsmäklarsed då det ställde två gällande principer mot varandra.
I mars 2021 fick en mäklare en påföljd för att ha marknadsfört en felaktig uppgift från en säljare. Mäklaren överklagade och förvaltningsrätten upphävde beslutet. Eftersom vi ansåg att ärendet var principiellt viktigt valde vi att överklaga till såväl kammarrätten som Högsta förvaltningsdomstolen.
- Ett av våra uppdrag är att utveckla god fastighetsmäklarsed. Det gör vi bland annat genom att omvärldsbevaka, bedöma nya fenomen och lyfta svåra avvägningar i principiella frågor till prövning i disciplinnämnden, säger Gunilla Paulsson, myndighetschef.
Konflikt mellan två principer
I det aktuella ärendet valde vi att ifrågasätta och ändra tidigare praxis. Skälet till detta var att vi bedömde att det fanns en konflikt mellan två principer som behövde ställas mot varandra.
- En mäklare har rätt att lita på säljarens uppgifter, om det inte finns skäl att ifrågasätta dem.
- Enligt marknadsföringslagen är det den som marknadsför något som ansvarar för att marknadsföringen inte är vilseledande. Fastighetsmäklare får till exempel inte använda sig av så kallade lockpriser då detta är vilseledande och strider mot god marknadsföringssed och därmed även mot god fastighetsmäklarsed.
Konflikten mellan ovanstående punkter ställdes på sin spets och vi bedömde att mäklaren agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att marknadsföra en felaktig uppgift. Vi bedömde att mäklaren hade ett självständigt ansvar enligt marknadsföringslagen trots att uppgiften hade godkänts av säljaren och att det inte fanns något skäl för mäklaren att ifrågasätta den.
Beslutet överklagades av mäklaren. Förvaltningsrätten valde att gå på mäklarens linje och beslutet upphävdes. Eftersom ärendet var principiellt intressant överklagade vi till såväl kammarrätten som Högsta förvaltningsdomstolen, men fick inte prövningstillstånd.
- Vi kan bara beklaga att överinstanserna inte tog upp frågan och adresserade den bakomliggande konflikten mellan regelverken. Oavsett utgång i ärendet anser vi att det hade varit värdefullt att få en prövning i högre instans, säger Gunilla Paulsson.
Mäklaren har ansvar enligt marknadsföringslagen
Förvaltningsrättens dom innebär en återgång till tidigare praxis, det vill säga att mäklaren har rätt att förlita sig på säljarens uppgifter om det inte finns anledning att ifrågasätta dem. Domen tar inte upp frågan om vad som gäller i andra fall. Den innebär inte att mäklaren nu undgår allt ansvar enligt marknadsföringslagen. Om uppgiften inte kommer från säljaren utan förs in av mäklaren på eget bevåg har mäklaren självklart ett ansvar. Den praxis som finns sedan tidigare, i fråga om mäklarens ansvar för marknadsföringen på olika områden, ligger alltså fast, till exempel när det gäller lockpris och marknadsföring av antal rum i en bostad.
Många objektsbeskrivningar är långa där mäklaren lägger ut texten om ett objekts alla fördelar. Om en uppgift sedan visar sig vara felaktig kommer antingen köparen eller säljaren i kläm. Vi menar att det vore mer rimligt, ur ett konsumentskyddsperspektiv, att mäklaren ansvarar för de icke obligatoriska uppgifter som tas med i marknadsföringen.
Vi fortsätter utveckla god fastighetsmäklarsed
Som vi redan nämnt ingår det i vårt uppdrag att utveckla praxis för god fastighetsmäklarsed. Uppdraget kräver att vi ibland vågar tänka nytt.
- En myndighet som inte är beredd att ompröva praxis, och ibland fatta beslut som går i en annan riktning, skapar ingen utveckling och gör det heller inte möjligt för domstolarna att genom överprövning utveckla och precisera vad som är god fastighetsmäklarsed, säger Gunilla Paulsson.
- Vi finns i första hand till för konsumenterna. Och vi jobbar för en trygg fastighetsförmedling. Att nya och ibland utmanande tankar inte alltid får gehör är inget konstigt. Vi kommer fortsätta fullfölja vårt uppdrag att utveckla god fastighetsmäklarsed, vilket också kommer till nytta för våra fastighetsmäklare.
Mer information om det aktuella ärendet:
Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 10 mars 2021 i ärende 20-1260
Förvaltningsrätten i Karlstad dom den 15 november 2021 i mål nr 2063-21
Kammarrätten i Göteborgs beslut den 18 januari 2022 i mål nr 6982-21
Högsta förvaltningsdomstolens beslut den 31 januari 2023 i mål nr 544-22
Gunilla Paulsson, myndighetschef på FMI