Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har använt sig av en vilseledande uppgift i marknadsföringen av en bostadsrätt när bostadsrätten marknadsförts som liggande högst upp i huset och mäklaren inte kände till att även vindsvåningen innehöll bostäder.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av förmedlingen av en bostadsrätt. Anmälaren har gett in skärmdumpar avseende marknadsföringen samt sms-konversationer.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, överlåtelseavtalet och sms-konversationer.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

I juni 2020 lade NN upp annonsen för lägenheten och det stod att lägenheten låg högst upp i huset. Detta är givetvis positivt när man letar lägenhet och medför fler intressenter. Vid kontakt med NN visade det sig att lägenheten inte låg högst upp. Han ändrade senare annonsen. Annonsen var felaktig för att locka besökare.

Utgångspriset var 3 995 000 kr. Han lade ett förhandsbud på 4 150 000 kr som säljaren inte accepterade. Vid budgivningen var högsta budet 4 250 000 kr. Säljaren var inte nöjd med det och marknadsföringen avbröts. I augusti 2020 lades lägenheten ut till salu igen med samma utgångspris som tidigare, vilket är lockpris.

Han skickade ett meddelande om att köpa lägenheten utan budgivning, där säljaren då fick bestämma sig. I samband med detta lade NN upp hans bud som ett offentligt bud för att skapa budgivning. Budet var dolt, men NN missbrukade situationen för att trissa upp priset.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

När han marknadsförde bostadsrätten den 8 juni 2020 stod det ”högst upp” i beskrivningen. Byggnaden hade förut endast sju våningar och han hade inte fått information om att det därefter hade byggts lägenheter på vinden. Samma kväll fick han sms från anmälaren med en fråga angående detta. På morgonen dagen därpå kontaktade han säljaren och fick då veta att det fanns en våning till med lägenheter. Han ändrade i annonsen direkt.

Säljaren hade köpt ny lägenhet genom honom och valde sedan att ge honom uppdraget att sälja den nu aktuella bostadsrätten. Köpeskillingen för den nya lägenheten gjorde att säljaren behövde få minst 3 995 000 kr vid försäljningen. Som alla kunder ville hon gärna få mer betalt än vad som krävdes för att köpet av den nya bostaden skulle gå i lås. När de hade fått bud på 4 250 000 kr valde säljaren att avbryta marknadsföringen för att testa om någon månad igen. Hon hade sett att liknande lägenheter hade sålts dyrare. Säljaren har fri prövningsrätt. Det var inte han som mäklare som valde att inte sälja.

Anmälaren lade ett villkorat bud på 4,3 miljoner. Villkoret var att kontrakt skulle skrivas under dagen. Han framförde budet och villkoret. Det fanns inget villkor om att budet skulle vara dolt.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Objektsbeskrivningen

I den rättade versionen av objektsbeskrivningen som NN gett in anges i den inledande texten bland annat följande. ”Här bor ni högt upp i huset i en stabil förening […]” Vidare anges att bostadsrätten ligger på våningsplan 7 av 8.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet är undertecknat den 1 september 2020. Enligt avtalet var köpeskillingen 4 400 000 kr.

SMS-konversationer

I ett sms till säljaren den 9 juni 2020 kl. 09.04 skrev NN följande. ”Vet du om det finns någon lägenhet över din? Eller är det vindsförråd?”

I ett sms till NN den 9 juni 2020 kl. 12.28 svarade säljaren följande. ”Det är en våning till, men presis över mig är deras terrass. Vi har inte vindsförråd bara ganska stor förråd i källaren”

Anmälaren har gett in en skärmdump av en sms-konversation. Konversationen har ägt rum samma dag som skärmdumpen togs. Det framgår således inte av skärmdumpen vilken dag meddelandena har skickats, utan det står att de skickats ”idag”. I ett meddelande till NN har anmälaren skrivit följande. ”Hej [mäklarens förnamn]. Jag har två lägenheter jag tittar på, men gillar denna. Jag kan lägga 4,3 MSEK, som säljaren efterfrågade förut, förutsatt att vi skriver på idag.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på att mäklaren ska iaktta god fastighetsmäklarsed ingår att mäklaren ska följa även annan tillämplig lagstiftning.

Marknadsföringen

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande ifråga om näringsidkarens verksamhet.

Enligt 8 § samma lag är vilseledande marknadsföring otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). En objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används återger förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Av utredningen i ärendet framgår att objektsbeskrivningen, som marknadsförts på internet från och med den 8 juni 2020, inledningsvis innehöll information om att bostadsrätten låg högst upp i huset. Det är ostridigt att uppgiften var felaktig, eftersom det fanns lägenheter på vindsvåningen ovanför det aktuella förmedlingsobjektet. Såvitt framgår kände NN inte till att det fanns bostäder på vinden när marknadsföringen inleddes. Han rättade uppgiften dagen därpå, efter att han uppmärksammats på felaktigheten.

Betydelsen av om en fastighetsmäklare känner till att en uppgift är felaktig eller inte har aktualiserats på senare tid. Praxis har tidigare varit att när det gäller uppgifter i objektsbeskrivningar som inte omfattas av mäklarens kontrollskyldighet ska mäklaren normalt kunna förlita sig på de uppgifter som säljaren lämnar. Fastighetsmäklarinspektionen har emellertid kommit fram till att ett sådant synsätt rimmar illa med marknadsföringslagens bestämmelser. Ur marknadsföringshänseende bör det sakna betydelse vad mäklaren har känt till. Fastighetsmäklaren är ansvarig för att marknadsföringen inte är vilseledande och om en mäklare inte kan eller vill kontrollera att en uppgift som ska marknadsföras är korrekt har denne att välja på att ändå ta med uppgiften i marknadsföringen (och ta ansvaret om uppgiften visar sig vara felaktig) eller att låta bli att marknadsföra uppgiften. För det fall att en uppgift härrör från säljaren, mäklaren önskar ta med uppgiften i marknadsföringen men inte anser sig ha möjlighet att ta ansvar för uppgiften kan en tydlig reservation anges för den aktuella uppgiften. Att mer generellt reservera sig från ansvar för uppgifter i objektsbeskrivningen kan däremot inte anses vara tillräckligt tydligt och inte heller rimligt ur ett konsumentskyddsperspektiv. Bortsett från de uppgifter som enligt 18 § fastighetsmäklarlagen är obligatoriska att ha med i en objektsbeskrivning är det mäklaren som väljer vilka uppgifter som ska finnas med i objektsbeskrivningen och mäklaren bör därför ta fullt ansvar för sin marknadsföring. Ett sådant synsätt hindrar naturligtvis inte att även säljaren kan ha ett ansvar för felaktiga uppgifter.

En uppgift om att en bostadsrätt ligger högst upp i huset är en sådan uppgift som kan antas ha betydelse för en köpare. NN har i sin marknadsföring felaktigt angett att den aktuella bostadsrätten låg högst upp i huset. Uppgiften gav inte en rättvisande bild av objektet och är därmed en vilseledande uppgift. Vilseledande marknadsföring strider mot god fastighetsmäklarsed och är varningsgrundande. Mot bakgrund av att den vilseledande marknadsföringen pågick mycket kort tid och omedelbart rättades när NN fick kännedom om att uppgiften var felaktig kan påföljden för förseelsen stanna vid en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.