I ett tillsynsärende bedömde FMI att en mäklare hade gjort sig skyldig till vilseledande marknadsföring av bostadens pris. Mäklaren hade satt ett utgångspris som var väsentligt högre än vad hen ansåg att bostaden var värd. Mäklaren motiverade utgångspriset med att säljarna inte var beredda att acceptera ett lägre pris.
Såväl förvaltningsrätten som kammarrätten instämde i FMI:s bedömning att agerandet stred mot god fastighetsmäklarsed och att avvikelsen mellan utgångspriset och det bedömda marknadsvärdet var så stor att agerandet föranledde en varning.
Efter att mäklaren överklagat vidare valde Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) att pröva frågan. HFD konstaterade att vilseledande prisupplysningar strider mot marknadsföringslagen och därmed mot god fastighetsmäklarsed. Domstolen bedömde däremot inte att det höga utgångspriset innebar en risk för att tänkbara köpare skulle vilseledas om det sannolika försäljningspriset. Detta eftersom utgångspriset låg i nivå med vad säljarna kunde tänka sig att sälja bostaden för. Enligt HFD ”är utgångspris och marknadsvärde inte samma sak och eventuell villfarelse hos potentiella köpare om vad utgångspriset ger uttryck för kan inte leda till att marknadsföringen ska anses vilseledande.” HFD fann att det angivna utgångspriset inte innebar att marknadsföringen var vilseledande. Då det saknades grund för påföljd upphävde domstolen underinstansernas avgöranden och disciplinnämndens beslut.
Aktualiserar fråga om marknadsvärde
Domen aktualiserar frågan om mäklarens ansvar att ange det bedömda marknadsvärdet och konsumenternas möjlighet att skapa sig rätt uppfattning om det faktiska värdet på en bostad. Hos konsumenterna finns en efterfrågan om att både utgångspris och det bedömda marknadsvärdet ska anges i samband med marknadsföringen av bostäder (Mistat marknadsundersökning 2022).
Idag finns inget krav på att ange bedömt marknadsvärde men frågan har tidigare diskuterats både i samband med förändringar i lagstiftningen och inom branschen utan att finna någon långsiktigt hållbar lösning. Olika uppslag har prövats, statistiskt jämförelsevärde, acceptpriser och bopriskoll är exempel på initiativ som fungerat i olika utsträckning, men som klingat ut på grund av brist på krav på efterlevnad från samtliga mäklare. FMI anser att en förändring är nödvändigt och ser både branschöverenskommelse och förändrad lagstiftning som möjliga vägar fram.
I Norge, som är ett av få jämförbara länder med den svenska mäklarmodellen, har en branschöverenskommelse löst frågan. Där är mäklarna skyldiga att ange ett bedömt marknadsvärde och dokumentera grunderna för det samtidigt som mäklarföretagen har ett ansvar att stötta mäklarna i det arbetet.
FMI anser att ett krav på att ange bedömt marknadsvärde skulle vara en fördel för såväl säljare som köpare och öka konsumenternas trygghet på bostadsmarknaden. För säljaren skulle det vara en fördel att ta del av det bedömda marknadsvärdet innan uppdragsavtalet tecknas och för köparen givetvis för att kunna fatta ett välgrundat beslut.