Beslut

Sammanfattning

Prövning av fastighetsmäklarens ansvar när marknadsföringsmaterial, som har tagits fram i samband med en tidigare försäljning av en fastighet, har återanvänts i marknadsföringen när fastigheten på nytt har bjudits ut till försäljning. Även prövning av om mäklaren har vidtagit förmedlingsåtgärder utan att först ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid mäklarföretaget/mäklarkedjan). Anmälaren har gett in två e-postmeddelanden.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in en objektsbeskrivning samt ett e-postmeddelande.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon anlitade under våren 2022 en fastighetsmäklare för att förmedla sin fastighet. Bostaden stylades, bilder togs av en fotograf och mäklaren upprättade en objektsbeskrivning. Fastigheten såldes och den nya ägaren tillträdde bostaden i juli.

I september fick hon information om att fastigheten var till salu på nytt. Ansvarig mäklare var NN, som arbetar på en annan mäklarkedja än den hon anlitade. NN har marknadsfört fastigheten genom hennes tidigare framtagna objektsbeskrivning och foton, utan att inhämta samtycke till detta från henne eller fotografen.

När hon kontaktade mäklaren i frågan uppgav han att marknadsföringen endast skickats till ett fåtal kunder, men att säljarna sedan ångrat sig och tänkte bo kvar. Ett par dagar senare fick hon dock veta att fastigheten sålts ändå. Mäklaren har därmed ljugit om att säljarna skulle avstå från att sälja fastigheten, när så inte var fallet.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Efter en lyckad försäljning av fastigheten A, belägen i närheten av anmälarens tidigare bostad (fastigheten B), blev han kontaktad av de nya ägarna till fastigheten B. Då han besökte dem i bostaden framförde de ett önskemål om att han skulle kontakta de tretton personer som varit intresserade av fastigheten A och bjuda in dem till en visning av fastigheten B.

Han lämnade en offert till ägarna. Eftersom endast en av ägarna var närvarande gjordes en muntlig överenskommelse om att ett skriftligt uppdragsavtal skulle upprättas om någon visade intresse för bostaden.

Ägarna till fastigheten B mejlade honom den tidigare framtagna objektsbeskrivningen. Handlingen skickades ut till de tretton personerna utan att han inhämtade samtycke från anmälaren, fotografen och det tidigare anlitade mäklarföretaget. Han inser i efterhand att han har agerat felaktigt.

Marknadsföringen har inte publicerats på internet eller på annat sätt förekommit i en annons. Han informerade i utskicket om att objektsbeskrivningen hänförde sig till en tidigare försäljning.

Efter utskicket visade en person intresse för fastigheten. Han ordnade en visning för spekulanten, som dock avstod från att lägga ett bud. Han kom efter detta överens med ägarna om att inte jobba vidare med en eventuell försäljning. Det tecknades aldrig något uppdragsavtal.

Det stämmer att han har meddelat anmälaren att de nya ägarna till fastigheten B beslutade sig för att bo kvar. Han medverkade aldrig till en förmedling av bostaden och såvitt han känner till har fastigheten inte sålts.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

E-postmeddelanden mellan mäklaren och anmälaren

Anmälaren har gett in kopia av en e-postkonversation mellan henne och mäklaren från den 14 september 2022, där följande framgår.

Anmälaren till mäklaren

Hej NN

Jag är den tidigare ägaren av fastigheten [förmedlingsobjektets adress]. Det har kommit till min kännedom att [mäklarkedjan] använder mina dåvarande bilder för marknadsföring av huset som nu verkar vara till salu igen.

Stämmer informationen som jag fått till mig eller har jag missuppfattat?

Mäklaren till anmälaren

Hej. Det har inte utannonserats utan skickats i pdf-format till några enskilda kunder. Nuvarande ägare har dock beslutat sig för att bo kvar så all kontakt med kunder gällande huset är avslutad.

E-postmeddelandet från mäklaren till potentiella spekulanter

Mäklaren har gett in en kopia av det e-postmeddelande som han har skickat till de tretton potentiella spekulanterna. Av meddelandet framgår följande.

Hej, med anledning av att ni visade intresse för hus i [ortsnamnet] vill jag med detta mail ge er en chans på ett hus som kommer till salu. Mina säljare vill flytta för att de vill ha ännu större så på måndag ska de titta på ett hus och deras chanser till köp är stora. Nu vill därför mina säljare bjuda in er till en förhandsvisning på måndag mellan 12.00 – 14.00. Om ni tänkt komma behöver jag er bekräftelse senast imorgon. Säljarna vill ha 4 200 00 kr och då släpper de huset direkt. Skickar i detta mail broschyren från när de köpte. Med respekt för säljarna så ber jag er att inte offentliggöra deras försäljning till någon. Jag ber er också att diskret åka förbi om ni vill kika på läget innan ni svarar på denna inbjudan.

Objektsbeskrivningen

Mäklaren har gett in den objektsbeskrivning från anmälarens försäljning som har skickats ut till de tretton potentiella spekulanterna. Utöver fakta om fastigheten innehåller beskrivningen åtta exteriöra foton samt tjugosex foton som visar bostadens interiör.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

Enligt god fastighetsmäklarsed ska en tidigare uppdragsgivare ha samtyckt till att bilder från tidigare förmedlingsuppdrag får användas för en ny publicering. Agerandet står annars i strid med god fastighetsmäklarsed (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 27 december 2018 i mål 4806–18).

I avgörandet av vilken påföljd som skulle meddelas mäklaren lade kammarrätten vikt vid att återanvändandet hade skett medvetet. Vikt lades också vid att bilderna visade interiören i fastigheten och att marknadsföringen inkluderade foton av privat karaktär. Vidare konstaterade domstolen att förhållandet att mäklaren hade tagit bort fotona från marknadsföringen på internet efter påpekande inte innebar att agerandet var mindre klandervärt till den grad att en erinran var en tillräcklig åtgärd. Domstolen konstaterade att det under de omständigheterna fanns skäl att meddela mäklaren en varning.

I ärendet är det utrett att NN i sin marknadsföring har återanvänt objektsbeskrivningen, innehållande ett stort antal foton, från ett tidigare förmedlingsuppdrag som hanterats av en annan mäklare. Han har gjort detta utan att inhämta samtycke från den dåvarande säljaren. Han har inte heller utrett om det har funnits några upphovsrättsliga frågor att ta ställning till och har inte inhämtat eventuellt samtycke från fotografen eller det tidigare anlitade mäklarföretaget. Mäklaren har vid sitt utskick informerat om att marknadsföringen härrörde från en tidigare försäljning. Det har dock inte framgått av utredningen att återanvändandet av marknadsföringen skulle ha skett av förbiseende. Det kan vidare konstateras att en övervägande del av fotona återger bostadens interiör. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN genom sitt agerande har åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Förseelsen utgör grund för en varning (jfr inspektionens beslut med dnr 21–1283).

Uppdragsavtalet

Enligt 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Syftet med bestämmelsen är bland annat att skapa ordning och reda, motverka bevisproblem och att minska risken för framtida tvister.

Ett grundläggande krav är att de handlingar som en mäklare upprättar ska vara korrekta och återspegla de faktiska förhållandena. Skriftlighetskravet är av särskilt stort värde ur konsumentsynpunkt, eftersom ett uppdragsavtal med en fastighetsmäklare är en speciell avtalstyp som privatpersoner sällan kommer i kontakt med. Skriftlighetskravet är generellt och inskränker sig inte till vissa avtalsvillkor (se prop. 1994/95:14 s. 38).

Det strider mot god fastighetsmäklarsed att påbörja aktiva marknadsföringsåtgärder såsom annonsering och visningar innan undertecknandet av ett skriftligt uppdragsavtal har skett (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 21–0312 och 20–1482 samt Fastighetsmäklarnämndens beslut 2011-09-28:8 i årsboken för 2011 och beslut 2009-03-25:7 i årsboken för 2009).

Det är ostridigt i ärendet att NN har vidtagit aktiva förmedlingsåtgärder utan att först ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal. Detta har skett genom att han har marknadsfört fastigheten i ett mejlutskick samt genom att han har hållit i en visning för en spekulant. Förseelsen är varningsgrundande.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han har återanvänt marknadsföringsmaterial från ett tidigare försäljningstillfälle, utan att ha inhämtat den dåvarande fastighetsägarens samtycke samt för att han har marknadsfört fastigheten genom en visning och ett mejlutskick innan upprättandet av ett skriftligt uppdragsavtal.