Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har brustit i sin omsorgsplikt genom att ha medverkat till ett otydligt villkor i köpekontraktet samt genom att i köpekontraktet angett en uppgift om ägarandelar som inte var godkänt av bostadsrättsföreningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretag]). Anmälaren har gett in mejl skickat från ordföranden i bostadsrättsföreningen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in överlåtelseavtal, uppdragsavtal, objektsbeskrivning, journal, mäklarbild, mejl med bostadsrättsföreningen och tilläggsavtal.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

I köpekontraktets § 14 framgår att säljaren kommer att återställa vägg i klädkammare mellan den aktuella bostaden och lägenhet nummer X.  Kostnaden kommer säljaren att stå för och väggen ska godkännas av bostadsrättföreningen. 2022-01-13 ringer mäklaren och informerar om att datum för tillträde behöver ändras då det visade sig att bostadsrättsföreningen inte kommer kunna godkänna anmälaren som köpare då säljaren behöver ansöka om bygglov för att få upp väggen. Mäklarens förslag var att skjuta på tillträdet i ett par veckor, som mäklaren skriver i sms ”Allt är komplett och de har fått en handläggare (bedömer därför att det kommer gå hyfsat snabbt) men för att vara på den säkra kan vi sätta 14/3?).” Anmälaren godkände detta och tilläggsavtal till överlåtelseavtal undertecknades 2022-01-24.

Anmälaren blev uppringd av ordförande i bostadsrättsföreningen den 15 februari 2022. Ordföranden informerade anmälaren om att anmälarens son inte kan stå för 10% av lägenheten utan enligt stadgarna är det minimum 51% för den som ska vara skriven på lägenheten. Enligt ordföranden ska mäklaren vara väl medveten om detta då han har sålt ett antal lägenheter i föreningen. Detta kom som en kalldusch för anmälaren men med ett antal turer med banken löste sig detta. Här får anmälaren ingen information från mäklaren utan anmälaren ringer upp mäklaren och undrar vad som händer.

Anmälaren och anmälarens son har ett möte med ordförande och vice ordförande i bostadsrättsförening den 17 februari 2022. Anmälaren tror att det bara handlar om att de ska bli godkända av föreningen. Anmälaren får dock reda på att bygghandlingarna inte vinner laga kraft förrän tidigast 2022-03-18 (tillträde 2022-03-14) och tidigast då kan byggnation påbörjas och när byggnationen är klart ska slutbesiktning göras. Ordföranden meddelar också att mäklaren har sålt en lägenhet som två (nr X och Y), se bifogat dokument. Även i detta fall får anmälaren inte höra någonting utan anmälaren måste själv kontakta mäklaren. Den 21 februari 2022 uppger mäklaren att anmälaren behöver ta ställning till hur anmälaren vill gå vidare, nytt tilläggsavtal eller som mäklaren säger ”ni kan alltid dra er ur affären”. Det är inte det man vill höra som köpare.

Anmälaren frågade mäklaren om vad § 9 Avtalsbrott i köpekontraktet innebär. Anmälaren inser i efterhand att det inte skrivits in något om ersättning i § 14 Övriga villkor. Som lekman i området har anmälaren ingen koll utan anmälaren anser att mäklaren borde ha tagit upp § 14 med parterna så att denna situation inte skulle kommit upp. Då anmälaren hade bokat in hantverkare som skulle påbörja renovering på tillträdesdagen fick dessa nu avbokas vilket kommer att innebära en kostnad för stillestånd. Mäklaren tog upp anmälarens anspråk och de tyckte inte att 25 % av detta var en rimlig nivå. I detta skede bestämmer sig anmälaren för att dra sig ur affären då anmälaren inte vet när ett eventuellt tillträde kan bli av samt att det är ovisst om de kommer att bli kompenserade för någonting. Anmälaren var i kontakt med ena dödsbodelägaren den 13 mars 2022 och då framkom att de kunde sträcka sig till drygt 60% av det som anmälaren tyckte skulle kompenseras. Detta kanske inte hade förändrat anmälarens beslut men anmälaren hade funderat en gång till. Även detta borde anmälaren fått information om direkt från mäklaren och inte av säljaren.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Förmedlingen avser två lägenheter med separata lägenhetsnummer, lägenhet X och lägenhet Y som den tidigare ägaren nyttjat som en och samma lägenhet. Föreningen har initialt inte haft några invändningar mot upplägget att sälja dem separat under förutsättning att väggen mellan lägenheterna skulle återföras. Mot bakgrund av detta har kontraktet villkorats av att väggen skulle uppföras. Försäljningen avser således en lägenhet som har ett eget lägenhetsnummer

Bostadsrätten förvärvades av anmälaren, [namn] och anmälarens son genom överlåtelseavtal som undertecknades de 14 december 2021.

Det stämmer att tillträdet fick flyttas på grund av dröjsmål med bygglovet. Till en början hade han inte fått information om att de behövdes bygglov för åtgärden att uppföra en vägg mellan lägenheterna eller fått information om att bygglov skulle utgöra ett villkor för föreningens prövning av medlemskapet. Mot bakgrund därav villkorades överlåtelseavtalet endast av att vägg mellan lägenheterna skulle uppföras eftersom det var det föreningen informerat honom om att de hade som villkor för överlåtelsen. När föreningen, efter att överlåtelseavtalet undertecknats, informerade säljaren om att bygglov behövdes uppmärksammade säljaren honom och köparen om detta och han medverkade då till att upprätta ett tilläggsavtal där parternas nya överenskommelse avseende detta dokumenterades.

Han medger att han begått fel när han fört in i köpekontraktet att anmälarens son kunde äga 10 % av bostadsrätten. Han är dock av uppfattningen att det inte uttryckligen står i föreningens stadgar att det är minimum 51 % men han känner sedan tidigare förmedlingar till att föreningen har som upplägg att de i regel vill att den som ska bo i bostaden äger minst 51 % av bostaden.

När tilläggsavtalet skrevs kände han eller parterna inte till att beslutet kunde vinna laga kraft först den 18 mars 2022. Han hade fått information från kommunen att ärendet och handläggningen skulle gå fort varför han och parterna bedömde att 14 mars 2022 borde vara väl tilltaget för att kunna genomföra ett tillträde.

Han anser att han hanterat förmedlingen på ett normalt sätt och gett sedvanliga råd till anmälaren. När han fått information om att bygglov krävs har han lyft denna fråga med båda parter för att träffa en ny överenskommelse mot bakgrund av den uppkomna situationen.

Parterna har inte enats om någon ersättning och det har således inte reglerats någon ersättning i § 14 i köpekontraktet. Ersättning vid eventuellt avtalsbrott regleras i 9 § i överlåtelseavtalet. Mäklaren har gått igenom klausulen och köpekontraktet i sin helhet med parterna vid kontraktsskrivningen. I samband med att det uppdagades att tillträdet skulle behöva senareläggas har köparen begärt en kompensation för förseningen och säljaren kom med ett förslag som motsvarade cirka 60 % av köparens förslag. Köpare och säljare kunde inte enas om en ersättning och enades därför om att i stället låta affären återgå.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Överlåtelseavtal

Undertecknades av parterna den 14 december 2021.

Anmälarens son är angiven som köpare med en ägarandel om 10 %.

Under överlåtelseavtalets 14 § framgår följande.

”Säljaren kommer att återställa vägg i klädkammare mellan ovan bostad och lägenhet nummer X. Kostnaden kommer säljaren att stå för och väggen ska godkännas av bostadsrättsföreningen.”

Mejlkonversation

Ordföranden i bostadsrättsföreningen har skrivit följande till mäklaren den 11 mars 2022 kl 15:10.

”[namn] dödsbo har uppdragit åt [mäklarkedja] (med NN som mäklare) att sälja lägenhet [Lägenhetsnummer] i [Bostadsrättsföreningsnamn].

Lägenhet [Lägenhetsnummer] har nu sålts som två separata lägenheter. Redan från början har jag, som ordförande i [Bostadsrättsföreningsnamn], informerat mäklaren om att styrelsen inte kan godkänna några nya medlemmar för två separata lägenheter innan bygglov om separering av den sammanslagna lägenheten är klart och slutbesked föreligger från [ort] stadsbyggnadskontor.”

Fastighetsmäklaren har skrivit följande till ordföranden i bostadsrättsföreningen den 11 mars 2022 kl 15:25.

”Tack för nedan, gällande lägenhet (enligt mäklarbild nummer X) har vi upprättat ett tilläggsavtal med nytt tillträdesdatum 1 april, vi får hoppas då att det finns ett slutbesked från byggnadsnämnden. Gällande lägenhet (enligt mäklarbild nummer Y) har jag i skrivande stund inte lyckats få parterna överens om ett nytt datum. Vi återkommer om de kommer överens.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Överlåtelseavtalet

Av 21 § fastighetsmäklarlagen följer att mäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. I förarbetena (prop. 1983/84:16 s.14) uttalas det bland annat att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren bör vidare verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister. Det följer av god fastighetsmäklarsed att en mäklare, som ett led i sitt förmedlingsuppdrag åtagit sig att upprätta överlåtelsehandlingar åt parterna, har ett självständigt ansvar för avtalets innehåll och utformningen av avtalsvillkoren. Villkor som tas med i ett köpekontrakt ska vara tydliga, uttömmande reglera frågan som villkoret avser och inte medföra risk för onödiga tvister mellan avtalsparterna.

Det är ett grundläggande krav att de handlingar som mäklaren upprättar ska vara korrekta.

Om en överenskommelse innefattar ett åtagande från säljarens sida bör detta definieras noggrant. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare ansett tilläggsavtal vara ofullständiga vid avsaknad av bland annat uppgifter om vad som sker om den aktuella säljaren inte fullföljer de avtalade förpliktelserna (se bland annat beslut den 14 december 2017 Dnr 2016-0275 och den 15 maj 2019 Dnr 2018-1101).

Av utredningen framgår att NN har upprättat ett köpekontrakt där det anges att en av köparna, som var den som skulle vara skriven på bostaden, skulle äga 10 procent, detta trots att NN genom tidigare förmedlingar kände till att den som skulle vara skriven på bostaden ska äga minst 51 procent om köparna skulle godkännas av bostadsrättsföreningen. NN har medgett att han känt till dessa omständigheter och att han brustit när han fört in uppgifterna i köpekontraktet.

Vidare konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen att villkoret i köpekontraktets 14 § avseende återställande av vägg saknar uppgift om när åtgärderna senast skulle vara utförda av säljaren.

Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen genom att ha upprättat ett köpekontrakt med uppgifter om ägarandelar som inneburit att köparna inte skulle godkännas av bostadsrättsföreningen och genom att medverkat till ett ofullständigt villkor i köpekontraktet som inneburit risk för tvist mellan köpare och säljare. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.