Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av vilseledande uppgifter om antalet rum i marknadsföringen av ett förmedlingsobjekt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid XX AB). Anmälaren har gett in en skärmdump från en bostadsportal där planlösningen för bostadsrätten framgår.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in objektsbeskrivningen, köpekontraktet, mäklarbilden samt uppdragsavtalet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastighetsmäklaren marknadsför en bostadsrätt med två rum och kök som en bostadsrätt med tre rum och kök. Ett av rummen är en klädkammare som saknar fönster.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Det är väldigt vanligt att man skriver ut en lägenhet som en 3:a när man delat upp ett större rum till två sovrum. Det handlar om att få ”rätt” spekulanter att se lägenheten. Lägenheten används som en trea men det ena rummet saknar fönster. I just detta fall har han missat att skriva ut att den marknadsförs som en 3:a men att den står registrerad som en 2:a hos föreningen, det är något han annars brukar ha med i liknande fall. Köparen har varit på plats i lägenheten och är medveten om att det är en tvåa. Köparen har även sett mäklarbilden där lägenheten är registrerad som en tvåa.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmdump från anmälaren

Från skärmdumpen på planlösningen noteras det att rummet som benämns barnrum saknar fönster.

Objektsbeskrivningen

På sida 1 kan följande utläsas:

”Rum: 3”

”Stilsäker o trivsam 2,5:a näst högst upp i fastigheten”

”Synnerligen väldisponerad 2,5:a högt belägen i välskött och stambytt fastighet”

På sida 2 kan följande utläsas under rubriken barnrum:

”Rummet ligger vägg i vägg med det större sovrummet och genom fönster längst upp på väggen släpps dagsljus även in i detta rum.”

Mäklarbilden

Objektstyp: Bostadsrätt 2 rum och kök

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning. Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt. Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial.

När det gäller frågan om hur lägenheter ska benämnas i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

”Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst 7 kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme”

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat fastighetsmäklare en erinran (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut 21–2477 och 21–0788).

Av utredningen i ärendet framgår det att lägenheten är registrerad som två rum och kök i bostadsrättsföreningens lägenhetsregister. Fastighetsmäklaren har angett att lägenheten består av tre rum och kök i objektsbeskrivningen och i övrig marknadsföring. I objektsbeskrivningen har även 2,5:a använts som uttryck för att beskriva lägenhetens antal rum. Den del av lägenheten som beskrivs som barnrum saknar enligt anmälaren och mäklarens yttrande fönster och följaktligen saknas då tillgång till direkt dagsljus och därmed uppfylls inte Lantmäteriets kriterier för att ytan ska utgöra ett rum. I objektsbeskrivningen beskrivs det däremot att rummet får dagsljus genom ett fönster i rummet. Enligt planritningen som anmälaren skickade in saknas det däremot ytterfönster och med tanke på att fastighetsmäklaren skriver att ena rummet saknar fönster så bedömer inspektionen att det åtminstone inte finns något ytterfönster i det rummet och att rummet då inte motsvarar Lantmäteriets kriterier för att utgöra ett rum. Mot bakgrund av den definition av rum som används av Lantmäteriet anser Fastighetsmäklarinspektionen att lägenheten marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen får anses utgöra en central del i tilltänkta köpares beslutsfattande. Det föreligger en uppenbar risk att mottagarens beslutsfattande har påverkats. Objektsbeskrivningen som tillhandahållits tilltänkta köpare har innehållit information om att lägenheten består av tre rum och kök.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att uppgiften att lägenheten är en 3:a inte har varit reservationslös i mäklarens marknadsföring av lägenheten då objektsbeskrivningen innehåller uppgift om att rummet som benämns som barnrum har dagsljus genom fönster från innervägg. I och med den informationen och objektsbeskrivningen i övrigt bör tilltänkta köpare kunnat bilda sig en uppfattning om lägenhetens planlösning.

Den marknadsföring som varit vilseledande kan vid en sökning på internet ha påverkat ett flertal bostadsletandes personers inledande affärsbeslut. Mot bakgrund av de redovisade omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en erinran.