Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har upplyst köparna av en bostadsrättslägenhet om omständigheter hänförliga till en badrumsrenovering och ett stambyte.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid ESNY Stockholm AB/Eklund Stockholm New York). Anmälaren har gett in en frågelista som säljaren av förmedlingsobjektet har fyllt i.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in kopia av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, journalen och ett informationsblad med rubriken ”viktig information”.

Anmälan

Anmälaren, som är köpare av förmedlingsobjektet, har uppgett i huvudsak följande.

I prospektet för lägenheten framgår det att stambyte och badrumsrenovering skedde år 2013 till 2014. Före köpet frågade anmälarna mäklaren om det var något mer de borde känna till varpå mäklaren svarade nekande. Anmälarna fick frågelistan först flera månader senare, efter att de hade upptäck att vattnet inte fungerade som det skulle och frågade mäklarens assistent om listan.

I frågelistan står det tydligt att hela lägenheten, inklusive badrummet, renoverades 2012. Detta anser anmälarna är väsentlig information då informationen sannolikt hade väckt frågor om badrummet hade renoverats både 2012 och 2013 och hur stambytet hade lösts med ett nyrenoverat badrum. Mäklaren har alltså haft denna information hela tiden utan att vidarebefordra den till anmälarna.

Hade anmälarna fått informationen från början hade de inte köpt lägenheten. Allt annat lika är värdet på en nyligen stambytt lägenhet högre än en icke stambytt lägenhet.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har genom ombud uppgett i huvudsak följande.

NN hade ingen kännedom om att säljaren och föreningen hade ingått ett avtal avseende stambytet. Vid kontakt med föreningen framkom inte detta. Det framkom inte heller att varmvattnet inte fungerade på rätt sätt. Säljaren har heller inte upplyst om avtalet med föreningen, felet med varmvattnet eller att han har gjort stambyte vid sidan av det stambyte som föreningen lät göra. Det framkommer inte heller i den frågelista som säljaren har fyllt i på mäklarens uppmaning.

NN har ingående förklarat för säljaren, avseende upplysningsplikten, att det är viktigt att allt om lägenheten kommer fram så tidigt som möjligt men alltid innan kontraktsskrivningen. Han har vidare informerat säljaren om att det är säljaren som ansvarar för objektsbeskrivningen, varefter säljaren godkände objektsbeskrivnigen utan reservation för stambytet eller fel med varmvattnet.

De uppgifter säljaren lämnade, som kunde antas vara av betydelse för köparen, antecknades i den objektbeskrivning som lämnades före kontraktsskrivningen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Frågelista ifylld av säljaren

Frågelistan är undertecknad av säljaren den 17 september 2019.

På frågan ”Vad och när har ni utfört för renoveringar?” har säljaren svarat följande.

Hela lägenheten totalrenoverad 2012

Objektsbeskrivningen

Objektsbeskrivningen är undertecknad av säljare och köpare den 6 februari 2020.

På objektbeskrivningens första sida står bland annat följande.

Exklusivt badrum i grå sten, golvvärme, vägghängd WC design Villeroy Boch, platsbyggd förvaring, dusch med glasvägg, tvättställ samt vägghängd spegel.

Texten efter rubriken ”Fastigheten” och underrubriken ”Föreningen” på sida två inleds med följande mening.

En vacker och välskött fastighet från 1883 där alla stora renoveringar är gjorda de senaste åren.

Efter underrubriken ”Renoveringar” på sida tre står följande.

2013/2014:

Stam och badrumsrenovering.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten

Av 16 § fastighetsmäklarlagen framgår det bland annat att fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

Information som kan antas ha betydelse för en köpare ska lämnas på ett sådant sätt att köparen kan förväntas uppmärksamma den. Generellt kräver god fastighetsmäklarsed att mäklaren ser till att informationen verkligen kommer köparen till del, att den presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt och i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att köparen har möjlighet att noggrant överväga den (prop. 2010/11:15 s. 57).

Bestämmelserna i 16 § fastighetsmäklarlagen gäller även för bostadsrätter, vilket framgår av 1 § 1 stycket. och 2 § 1 stycket fastighetsmäklarlagen.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att uppgifter om renovering av just våtutrymmen är att betrakta som väsentlig information som är viktig att en tilltänkt köpare på ett tydligt sätt får ta del av på ett så tidigt stadium som möjligt. Detta då det kan finnas risk för vattenskador som kan leda till stora kostnader. Viss typ av information angående ett badrums utförande kan betraktas som en varningssignal och därigenom leda till en utökad undersökningsplikt för en köpare (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 2018–1140).

Av objektsbeskrivningen framgår att det utfördes stambyte och badrumsrenovering i föreningens hus år 2013 och 2014. I det frågeformulär som säljaren har fyllt i står det att den förmedlade lägenheten totalrenoverades år 2012. I sitt yttrande skriver mäklaren att de uppgifter säljaren lämnade, som kunde antas vara av betydelse för köparen, antecknades i den objektbeskrivning som lämnades före kontraktsskrivningen. Uppgiften om att lägenheten totalrenoverades 2012 framgår dock inte av objektsbeskrivningen. Enligt inspektionen är det väsentlig information som mäklaren borde ha upplyst köparna om. Då mäklaren inte har gjort det har han agerat i strid med sin omsorgsplikt och upplysningsskyldighet. Förseelsen motiverar en varning.