Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat uppgift om antalet rum i en bostadsrätt på ett vilseledande sätt i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN  Sjöd (verksam vid [Företagsnamn]). med anledning av det han har uppgett i marknadsföringen om bostadsrättens antal rum. Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial i form av bilder från internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen som annonserats och objektsbeskrivningen som har signerats vid överlåtelsen samt ett utdrag från mäklarbilden.

Anmälan

Anmälaren har uppgett att bostadsrättslägenheten har marknadsförts med information om att den består av två rum och kök trots att ett av lägenhetens rum inte har något fönster med direkt solljus.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han anser sig ha varit väldigt tydlig med information angående marknadsföringen. Han anser att det är vanligt förekommande att lägenheter är ombyggda i [stadens namn] innerstad, för att fylla fler funktioner än den ursprungliga planritningen. Vanligtvis så marknadsför man utifrån antalet funktioner som en ombyggnation kan innebära och han är alltid extremt tydlig med att upplysa att den finns annan information i lägenhetsförteckningen.

I objektbeskrivningen på hemsidan för bostadsannonser under fliken ”lägenhet” och vid rubriken ”övrigt” står det att ”lägenheten är upptagen som 1 rok i lägenhetsförteckning men är ombyggd och marknadsförs som 2 rok”.

Lägenheten såldes inte under annonseringen på hemsidan för bostadsannonser. Han och säljare valde att dra tillbaka annonsen där och ha den annonserad på Mäklarföretagets webbplats. Lägenheten såldes [datum och månad] 2021 som en 1,5:a. Under flik ”lägenhet” och vid rubriken ”övrigt” i objektbeskrivningen, som köparen och säljaren signerat, står det att lägenheten är upptagen som ”1 rok i lägenhetsförteckning men är ombyggd och marknadsförs som 1,5 rok”.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Marknadsföringsmaterial

Anmälaren har gett in tre skärmdumpar av marknadsföringsmaterial från bostadsportal och mäklarföretagets hemsida i vilket NN bedriver sin verksamhet ifrån.

En av skärmdumparna visar bild på planritningen. Enligt ritningen har lägenheten två fönster som är placerade i anslutning till kök och vardagsrum. Rummet som benämns ”sovrum” har varken fönster eller dörrar mot omgivningen utomhus.

Den andra skärmdumpen från bostadsportalen visar en del av marknadsföringen som består av listade fakta om lägenheten. I den anges bland annat följande:

[…]

Antal rum: 2 rum

[…]

Den tredje skärmdumpen från mäklarföretagets hemsida visar en del av marknadsföringen som består av beskrivning om lägenheten och listade fakta om lägenheten. I den anges bland annat följande:

[…]

ANTAL RUM

2 RUM + KÖK

[…]

Charmig 2:a på […]!

[…]

Objektbeskrivning

NN har gett in den objektsbeskrivning som används vid marknadsföringen på hemsidan för bostadsannonser. I den anges bland annat följande:

[…]

[…] ANTAL RUM 2 […]

[…]

[…] ANTAL RUM 2 […]

[…]

Lägenheten är upptagen som 1 rok i lägenhetsförteckning men är ombyggd och marknadsförs som 2 rok.

[…]

ÖVRIGT lägenheten är upptagen som 1 rok i lägenhetsförteckning men är ombyggd och marknadsförs som 2 rok.

[…]

[…] ANTAL RUM 2 […]

[…]

NN har gett in objektbeskrivningen som signerats med överlåtelseavtalet. I den anges bland annat följande:

[…]

[…] ANTAL RUM 1,5 […]

[…]

[…] ANTAL RUM 1,5 […]

[…]

Lägenheten är upptagen som 1 rok i lägenhetsförteckning men är ombyggd och marknadsförs som 1,5 rok.

[…]

ÖVRIGT lägenheten är upptagen som 1 rok i lägenhetsförteckning men är ombyggd och marknadsförs som 1,5:a.

[…]

[…] ANTAL RUM 1,5 […]

[…]

Utdrag från mäklarbilden

Mäklaren har inkommit med ett utdrag från mäklarbilden. I det står bland annat följande:

[…]

Lägenhetstyp:

1 Rum och kök

[…]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används återger förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

När det gäller frågan om hur bostäder benämns i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Felaktig information om antalet rum, som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning (se bland annat Kammarrätten i Göteborgs dom den 12 februari 2021 med mål nr 6795-20). Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i flera beslut meddelat mäklaren en erinran (se bland annat besluten med dnr 21-0172 och 21-0153).

Utredningen visar att lägenheten är registrerad som ett rum och kök enligt mäklarbilden som mäklaren har inkommit med till Fastighetsmäklarinspektionen. Lägenheten har marknadsförts med att den har två rum och kök, vilket framgår av marknadsföringsmaterialet som innehåller rubriker och texter där lägenheten beskrivs som en tvåa. Det framgår av planritningen från marknadsföringen att ett av rummen varken har fönster eller dörrar som ger direkt dagsljus.

Mot bakgrund av den definition av rum som används av Lantmäteriet anser Fastighetsmäklarinspektionen att lägenheten har marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum. Att NN ändrat antal rum i objektsbeskrivningen som signerats av köparen och säljaren från 2 till 1,5 rum ändrar inte bedömningen. Detta då även den uppgiften, enligt den samlade bedömningen, är vilseledande (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 12 februari 2021 med mål nr 6795-20).

Uppgiften att lägenheten är en tvåa eller en och en halva har dock inte varit reservationslös i mäklarens marknadsföring. Objektsbeskrivningen innehåller uppgift om att lägenheten registrerad som en etta i lägenhetsförteckningen. I och med den informationen och marknadsföringen i övrigt bör tilltänkta köpare ha kunnat bilda sig en uppfattning om lägenhetens planlösning. Den marknadsföring som varit vilseledande kan dock vid en sökning på internet ha påverkat ett flertal bostadsletandes personers inledande affärsbeslut att klicka fram och börja läsa bostadsannonsen.

Mot bakgrund av de redovisade omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.