Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren i ett skrivuppdrag avseende en bostadsrätt fört in felaktiga uppgifter avseende två villkor i ett upplåtelseavtal.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [Företagsnamn]).

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in upplåtelseavtal och tilläggsavtal.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Enligt föräldrabalkens regler krävs överförmyndarens samtycke för att barn ska förvärva en fastighet eller bostadsrätt, 13 kap 10 § FB. När barn och föräldrar gemensamt ska köpa en fastighet eller bostadsrätt krävs även att en god man förordnas för att bevaka barnets intresse i den gemensamma affären, 12 kap 8 § FB och 11 kap 2 § FB. Detta är regler som en registrerad fastighetsmäklare bör ha god kännedom om. I juni 2020 inkommer ett ärende till överförmyndaren i [Stad] där mäklare NN har sålt en nybyggd bostadsrätt till ett barn och dennes förmyndare utan att inhämta överförmyndarens samtycke. I en första kontakt med mäklaren uppger han först sig inte känna till försäljningen och sedan uppger han att hans uppfattning är att det inte behövts. Till föräldrarna har mäklaren enligt uppgift angett att något samtycke inte krävs från överförmyndaren när barn enbart står för 25 % av ägandet och förmyndare för resten.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Bakgrunden till detta ärende är att han hade i uppdrag att förmedla nyproducerade bostadsrättslägenheter. Dock inte samtliga lägenheter i den nybildade föreningen, eftersom bostadsutvecklaren/bostadsrättföreningen själva upplät ett antal lägenheter.

Den lägenhet som anmälan handlar om var en sådan lägenhet, dvs. bostadsutvecklaren/bostadsrättsföreningen upprättade själva ett upplåtelseavtal där lägenheten uppläts till en kvinna (med ¼ - del) samt hennes underåriga dotter (med ¾ - delar).

Han hade således ursprungligen ingen inblandning i förmedlingen av den lägenheten.

När han blir kontaktad av överförmyndaren i [Stad] så stämmer det att han inte kände till försäljningen, eftersom han som sagt inte var iblandad i den. Att han skulle sagt att något samtycke från överförmyndaren inte behövts förstår han ingenting av. Det har han naturligtvis aldrig sagt eller trott, och han gissar att anmälaren har blandat ihop vem som sagt vad.

En tid senare bli han kontaktad av antingen överförmyndaren, den gode man eller representanter för bostadsutvecklaren, han kommer inte riktigt ihåg vem det var eftersom det var för 1,5 år sedan. Han får då informationen att överförmyndaren vill att han som mäklare upprättar upplåtelseavtalet för den aktuella lägenheten.

Som en tjänst till bostadsutvecklaren gör han det. Han sätter ihop ett upplåtelseavtal och mejlar det till berörda parter för påseende innan signering. Detta sker i början av juli 2020 och avtalet är villkorat med att överförmyndaren ska godkänna köpet senast 2020-08-31.

Det dröjde dock till september 2020 innan signering av avtalet kunde ske. Han minns inte riktigt varför det drog ut på tiden, kanske försiggick diskussioner mellan överförmyndare, köparna och den gode mannen, men dessa var han i så fall inte inblandad i.

När det blev dags för signering av upplåtelseavtalet så missade han dock i sitt affärssystem att ändra datumet för överförmyndarnämndens godkännande, så det stod kvar som 2020-08-31. När han blev uppmärksam på detta så upprättade han ett tilläggsavtal, så att datumen för överförmyndarens godkännande och därmed planerad tillträdesdag sattes till november 2020.

Överförmyndaren i [Stad] godkände sedermera köpet, och lägenheten tillträde i november 2020.

Då detta var ett skrivuppdrag så upprättades inget uppdragsavtal, och inte heller någon journal.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Upplåtelseavtal

Upplåtelseavtalet är underskrivet av parterna den 17 september 2020.

Av upplåtelseavtalets 9 § avseende godkännande av överförmyndare framgår följande.

”Enligt föräldrabalken är detta köp beroende av att överförmyndaren i [Stad] kommun godkänner [Namn] förvärv.

Köpet kan även återgå om överförmyndaren i [Stad] Kommun ännu inte meddelat beslut i frågan senast 2020-08-31, och om någon av parterna begär köpets återgång senast fem arbetsdagar efter detta datum.

Begäran om återgång ska framställas skriftligen till motparten inom ovan angiven tid. Om köpet återgår ska betald handpenning återbetalas till köparen utan skadeståndsskyldighet för någon av parterna.”

Av upplåtelseavtalets 10 § avseende villkor om finansiering framgår följande.

”Köparen har för avsikt att undersöka sina möjligheter att erhålla lån för att finansiera köpet, hos bank eller annat kreditinstitut utan krav på tilläggssäkerhet. Köpet ska återgå om köparen efter genomförd undersökning ej blir beviljad lån och inte längre vill stå fast vid köpet, och köparen senast 2020-08-31 begär att köpet ska återgå.”

Under rubriken ”tillträdesdag” framgår följande.

”2020-10-19 Köparen skall dock tillträda lägenheten inom 5 arbetsdagar från det att överförmyndaren godkänt köpet (se även 9 §)”

Tilläggsavtal

Tilläggsavtalet är undertecknat av parterna den 20 oktober 2020. Vidare framgår bland annat följande av tilläggsavtalet.

”Att tillträdesdagen skall senareläggas till 2020-11-13”

”Att senaste datum för överförmyndarens godkännande enligt §9 skall senareläggas till 2020-11-09”

”Att senaste datum för köparen att begära återgång enligt §10 skall senareläggas till 2020-11-09”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Ett skrivuppdrag innebär att fastighetsmäklaren utför enstaka uppgifter som har betydelse för en överlåtelse där säljaren och köparen själva har fått kontakt med varandra. Det rör sig alltså inte om något förmedlingsuppdrag.

Genom 1995 års fastighetsmäklarlag infördes en skyldighet för mäklare att ”i allt” iaktta god fastighetsmäklarsed. Den valda formuleringen var enligt förarbetena avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed, inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen, utan även i andra sammanhang när han eller hon uppträder i sin yrkesroll (se prop. 1994/95:14 s. 76). Tillkomsten av 2011 års fastighetsmäklarlag har inte medfört någon ändring i den delen.

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. I förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas bland annat att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren bör vidare verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister. Det följer av god fastighetsmäklarsed att en mäklare, som ett led i sitt förmedlingsuppdrag åtagit sig att upprätta överlåtelsehandlingar åt parterna, har ett självständigt ansvar för avtalets innehåll och utformningen av avtalsvillkoren. Villkor som tas med i ett köpekontrakt ska vara tydliga, uttömmande reglera frågan som villkoret avser och inte medföra risk för onödiga tvister mellan avtalsparterna.

Av utredningen framgår det att parterna undertecknat upplåtelseavtalet den 17 september 2020 samtidigt som det framgår av upplåtelseavtalet att köpet kan återgå om överförmyndarnämnden inte meddelat beslut i frågan senast den 31 augusti 2020. Vid tidpunkten för undertecknandet hade överförmyndaren inte meddelat något beslut i frågan vilket framgår av mäklarens yttrande. Vidare framgår det av upplåtelseavtalet att köpet ska återgå om köparen ej blir beviljad lån och inte längre vill stå fast vid köpet, och köparen senast 31 augusti 2020 begär att köpet ska återgå. NN har anfört att han missat att ändra datumen vid upplåtelseavtalets undertecknande. När han blev uppmärksammad om felaktigheten i upplåtelseavtalet upprättade han ett tilläggsavtal och ändrade datum för överförmyndarens godkännande och villkoret avseende finansiering. Tilläggsavtalet undertecknades den 20 oktober. Villkoren var av stor betydelse för parterna, då köpet kunde återgå om överförmyndaren inte meddelat beslut i frågan innan det fastställda datumet och om köparen inte blev beviljad lån och inte längre ville stå fast vid köpet.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har åsidosatt sin omsorgsplikt genom att ha fört in felaktiga uppgifter i upplåtelseavtalet avseende två villkor vid avtalets undertecknande. Med anledning av att NNs felaktiga hantering av uppgifterna i upplåtelseavtalet får anses ha skett av förbiseende kan påföljden stanna vid en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.